Analyse
De wooncrisis komt niet door een tekort aan stenen, maar een teveel aan geld
Author

De wooncrisis is in wezen een financiële en ongelijkheidscrisis, stelt journalist Hans de Geus. In deze analyse voor het nieuwe journalistieke platform De Onderstroom draagt hij een aantal oplossingen aan.

Auteur
Hans de Geus

Beeld Tammo Schuringa

6 tot 8 minuten leestijd / 10 minuten luistertijd


Je kunt dit verhaal ook beluisteren dankzij Blendle.

‘Rabo’s moeizame draai naar een duurzame wereld,’ kopte het FD recent boven een stuk waarin een kijkje in de keuken werd gegeven van de interne richtingenstrijd bij de Rabobank. Voorstanders van een meer maatschappelijk bewust bankbeleid botsen met behoudende krachten. Het is knap dat dit van binnenuit in kaart is gebracht, maar het dilemma waar álle banken mee kampen, kunnen we van buitenaf ook wel uittekenen. Want er is geen weg terug van altijd maar méér financiering en het steeds verder opblazen van de prijzen van landbouwgrond en woningen. Zo’n stap terug zou namelijk betekenen dat een deel van het uitgeleende geld niet meer terugkomt. Daarom is het al moeilijk om alleen maar te erkénnen dat het te ver is gegaan. Geen wonder dat ze er bij de Rabobank niet uitkomen.

Dit is de klem waarin we zitten en waardoor minder intensieve landbouw geen optie is. En goedkoper wonen ook niet. Er is nauwelijks een weg terug. We zijn gedoemd tot eeuwige groei, want toekomstige groei staat als verplichting reeds op de bankbalansen ingetekend. Grondprijs en financiering zijn afgestemd op het scenario van de meest intensieve landbouw en de duurste woonomstandigheid.

Dit is de aard van een ver doorgevoerd gefinancialiseerd systeem: toekomstige tegenspoed (woonarmoede en een onhoudbaar voedselsysteem) zijn gestold in schijnbare huidige rijkdom. Die rijkdom is in feite gekapitaliseerde diefstal van toekomstige duurzame en gelijk verdeelde welvaart.

Hans de Geus schreef deze analyse voor De Onderstroom, het nieuwe journalistieke platform van Progressief Café. Hier vind je alles over hun missie, en krijg je toegang tot al hun artikelen en podcasts.

Hans de Geus vertelt in deze podcast hoe een radicale aanpak van de vermogensongelijkheid de wooncrisis kan oplossen. Van erfvermogens tot overdrachtsbelastingen. Alles moet bespreekbaar zijn.

Niemand wil het

Grote woorden, maar concreet betekent het voor wonen dit: lagere lasten voor starters wil eigenlijk niemand, want het zou erkennen dat we moeten afboeken op het papieren vermogen waar we ons nu zo rijk mee wanen. Niemand wil het − behalve dan een klein groepje starters op de woningmarkt zonder rijke ouders en zonder maatschappelijke vertegenwoordiging. Zij die lijden aan wat ik woonarmoede noem in mijn boek Hoe ik toch huisjesmelker werd.

Dat is de tragiek van de millennial zonder rijke ouders. Hij is in de minderheid en niemand komt voor hem op.

Willen we woonstarters zonder rijke ouders redden en de woonkosten laten dalen voor starters, en willen we de landbouw extensiveren, dan moeten we met een schone lei beginnen. Maar dat gaat aandeelhouders geld kosten − en misschien de belastingbetalers ook wel weer. Daarnaast zullen ook pensioenfondsen, gemeenten met dure grond op de balans en woningcorporaties geraakt worden. En woningbezitters die zich nu rijk rekenen met hun overwaarde. Kortom, het hele systeem.

Wie gaat ze dat vertellen? Niemand gaat ze dat vertellen want het gaat niet gebeuren. Althans, niet op deze manier. Dat is de tragiek van de millennial zonder rijke ouders. Hij is in de minderheid en niemand komt voor hem op. Zelfs het woonprotest komt maar ten dele voor hem op…

Ongelijkheid tússen millennials

Er is een wooncrisis, maar wat is dat precies? Wie lijdt eraan? Het woonprotest suggereert dat een bepaalde generatie de dupe is omdat er te weinig woningen zijn. Althans, je moet vrezen dat hun protest zo wordt uitgelegd door mensen die wellicht belang hebben bij meer nieuwbouw. Millennials hebben last van een ‘woningencrisis’, dus moet er meer gebouwd worden, en daar moet overheidsgeld bij, eist het woonprotest.

Let wel: de meeste eisen die het woonprotest op tafel legt zijn prima. Maar de tragiek van de nadruk op de ‘woningencrisis’ is dat we daarmee eerder de gevestigde orde in de kaart spelen dan een dienst bewijzen aan die millennials die écht de dupe zijn.

Want het geeft te denken dat juist de gevestigde orde, die belang heeft bij behoud van de status quo en duur wonen, de roep om 1 miljoen extra woningen als ‘oplossing van het probleem’ tamelijk zorgeloos aanhoort.

Er is geen tekort aan stenen maar een teveel aan geld.

Ook de partij die bij uitstek de haves vertegenwoordigt − de VVD − hamert op extra woningbouw als ‘oplossing’. Voor hen is het inderdaad een oplossing, maar voor woonarmoede nauwelijks. Want er is geen sprake van een ‘woningencrisis’ – althans, niet in de zin van een nieuw, plotseling historisch groot tekort aan woningen. Op een huidig, recentelijk nog geslonken tekort van 279 duizend woningen, staan zelfs 411 duizend woningen leeg, volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningsrelaties. Maakt niet uit, want de prijzen stijgen toch wel door. Dat gebeurde zelfs toen het woningentekort daalde in het begin van de coronapandemie, wat laat zien dat ons woonprobleem aan de vraagkant zit (teveel geld bij de haves), en niet aan de aanbodkant (een fysiek tekort aan woningen).

Er is geen tekort aan stenen maar een teveel aan geld. Bijbouwen verzacht niet de financiële pijn van de woningslachtoffers, maar geeft de haves wel meer gesubsidieerde financiële speeltjes.

Lees ookHet is niet de schuld van prins Bernhard jr. dat jij geen huis kunt betalen27 februari 2021

Natuurlijk moet er óók gebouwd worden. Maar dat is vooral een probleem van volkshuisvesting. Het probleem van woonarmoede is financieel. Zonder dat we er acht op sloegen, is er een vermogenskloof ontstaan waarbij vastgoed vooral een werktuig is. De wezenlijke problemen liggen op het gebied van financiering, deregulering en fiscaliteit.

De millenial is niet de dupe. De woningen die er zijn, gaan niet mee het graf in met de babyboomer. Die woningen blijven gewoon staan. Er komen jaarlijks 65 duizend eengezinswoningen vrij, becijferde architect Harvey Otten. Maar niet voor alle millennials. Alleen millennials zonder rijke ouders zijn de dupe; mensen die straks niet de kostbare, verlaten stulpen van de boomers erven. De ongelijkheid door gefinancialiseerd vastgoed is geen probleem ván millennials, maar van ongelijkheid tússen millennials onderling.

Het wezenlijke probleem van de wooncrisis is de ongelijkheid die ontstond door financiering. Waarmee we terug zijn bij het dilemma van de banken.

Eenvoudige knoppen

Het systeem wil niet afboeken, zagen we. Wat dan wel te doen? In mijn boek kom ik op de volgende uitweg. Woonarmoede en ongelijkheid zijn twee kanten van dezelfde medaille en beïnvloeden en versterken elkaar wederzijds. Als het zo moeilijk is om woonarmoede direct aan te pakken, moet het maar langs de andere kant: pak vermogensongelijkheid aan, en de woonarmoede verbetert vanzelf mee.

Belast erfenissen, belast vermogen zwaarder, verhoog de overdrachtsbelasting, breng het eigen huis in box 3 en belast inkomsten uit verhuur.

De boodschap is dat wij, en de woonprotesters, niet zozeer moeten aankloppen bij de minister die over wonen gaat om te vragen om lagere huren of om meer overheidsgeld voor nieuwbouw, want dat geldt stroomt rechtstreeks naar de bezittende klasse. We moeten bij de minister van Financiën zijn, die met best wat eenvoudige knoppen kan zorgen dat de rivier juist de ándere kant opgaat. Dat het systeem niet langer een herverdeling is van arm naar rijk en van jong naar oud.

Zorg dat de vermogenskloof niet langer groter wordt, maar weer kleiner. Belast erfenissen zodat woonongelijkheid in iedere geval over generaties kleiner wordt. Belast vermogen ook tijdens het leven zwaarder. Verhoog de overdrachtsbelasting. Breng het eigen huis in box 3, zodat de hurende spaarder een gelijk speelveld krijgt. En, uiteraard: belast inkomsten uit verhuur. Want dat is nog wel het meest bizarre van het huidige systeem: passief woningbeleggen is onbelast, terwijl actief bijdragen aan de maatschappij met progressieve inkomstenbelasting wordt ontmoedigd.

Het ministerie van Financiën zal blij zijn, want die nemen graag maatregeltjes die geld in het laatje brengen. Maar mooier nog, en dat zou vooral de echte liberaal moeten aanspreken: de belasting op inkomsten uit arbeid kan dan omlaag.

Uit de wurggreep van de banken

Nog een voordeel: deze maatregelen zijn snel en makkelijk in te voeren, geleidelijk werkend, zonder disruptie van ons huidige liberale systeem met vrijwel onbeperkte eigendomsrechten. Het nadeel is dat het inderdaad erg geleidelijk gaat en binnen het systeem blijft.

Wat nou als we ook buiten de kaders mogen denken? Als we tóch met een echt schone lei willen beginnen, zonder torenhoge schulden waar onzinnig dure woningen tegenover staan, en zonder de veel te hoge lasten voor starters die nu de prijs betalen voor al die papieren weelde? En vooral: uit de wurggreep van de banken.

Een wilde fantasie: de overheid koopt alle woningen in Nederland op, daarmee alle papieren vermogens, en alle schulden die er tegenover staan, doorstrepend.

Laten we onszelf eens toestaan radicaal en onrealistisch te dromen − over een elegantere oplossing die misschien veel liberaler is dan die in eerste instantie lijkt. Kan het wel, zo’n schone lei? Alles kan. We hebben dit systeem gemaakt dus we kunnen het ook weer onttakelen. Een wilde fantasie die architect Reimar von Meding met me deelt: de overheid koopt alle woningen in Nederland op, daarmee alle papieren vermogens, en alle schulden die er tegenover staan, doorstrepend. Om vervolgens de woningen voor een schappelijke huur weer ter beschikking te stellen. Niemand hoeft dan zijn huis uit. En omdat de overheid vrijwel geen rente betaalt, kan die huur heel laag zijn.

Collectieve-nationalisering-op-liberale-gronden

En het is nog haalbaar ook. Want wat kost zo’n collectieve-nationalisering-op-liberale-gronden? Minimaal de totaal uitstaande hypotheekschuld van 540 miljard − circa 1 ton per koopwoning, want die lost de staat dan voor iedereen af. De banken blijven overeind en zijn nu vrij om bijvoorbeeld de energietransitie te gaan financieren. Ook wil je mensen die flink hebben afgelost in plaats van gespaard, nog wat meegeven, laten we zeggen voor nog eens zo’n bedrag. De huidige staatsschuld van 370 miljard zou al snel verdrievoudigen.

Niet eens complete waanzin, want onze schuldenratio zou dan in de buurt van die van een land als Italië uitkomen, en die is bij de huidige rente prima houdbaar. Daar staat een veel rijkere, vrijere en gelijkere private sector tegenover. Want de meeste overwaardes, die puur onverdiend inkomen zijn en de grootste bron van onze enorme vermogensongelijkheid, verdwijnen. Het kost de staat wat, maar de private besparing is vele malen groter.

Hans de Geus is schrijver van Hoe ik toch huisjesmelker werd − over woonarmoede en ongelijkheid, het politieke boek van het jaar (winnaar Prinsjesboekenprijs).

Wonen
Gerelateerd