Het is niet de schuld van prins Bernhard jr. dat jij geen huis kunt betalen

Het lijkt zo simpel. Er is een wooncrisis. Niemand kan meer een huis betalen. Oplossing: meer huizen bouwen. Dan gaan de prijzen vanzelf omlaag. Dus wat gaan we doen? Huizen bouwen, wel één miljoen.

Ziehier grofweg het gedachtegoed van alle politieke partijen, van VVD tot SP, van rechts tot links, anno 2021, aan de vooravond van de verkiezingen in maart. Geconfronteerd met een wooncrisis die volgens sommige partijen inmiddels regelrechte woningnood mag worden genoemd, waarbij grote groepen woningzoekenden buiten de boot vallen, jongeren geen huis meer kunnen betalen, woonlasten in delen van het land ongeveer de helft van het inkomen beslaan, dakloosheid is verdrievoudigd en verbetering niet snel in zicht lijkt, schuwen de politieke partijen grote woorden niet.

Er is behoefte aan ‘Volkshuisvesting’ in plaats van banaal woningmarktbeleid. We moeten aan de slag met een Nationaal Woonplan, een noodfonds, alles om maar meer huizen te bouwen. Of, in de woorden van het verkiezingsprogramma van coalitiepartij CDA: ‘Het is crisis op de woningmarkt. Het tekort aan betaalbare woningen heeft geleid tot torenhoge prijzen voor koophuizen en jarenlange wachtlijsten voor een huurwoning.’ En het CDA staat in die lezing bepaald niet alleen.

Financieringsmogelijkheden

Het probleem is: uit verschillende onderzoeken blijkt keer op keer dat de hoge huizenprijzen niet a priori worden veroorzaakt door een tekort aan woningen op de markt, maar door te ruime leennormen, lage rentes en fiscale cadeaus. In het onderzoek ‘No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012’ lieten de Amerikaanse economen Katharina Knoll en Moritz Schularick in 2017 al in een wat onthutsend grafiekje zien hoe de huizenprijzen sinds de Tweede Wereldoorlog onafgebroken waren gestegen − niet beïnvloed door schaarste, maar door ruimere financieringsmogelijkheden.

Ook de Bank of England deed vorig jaar een duit in het zakje: het was voornamelijk de lage rente die de prijzen door het dak lieten schieten. De Nederlandsche Bank (DNB) sloot zich deze zomer in dat rijtje aan. Een miljoen huizen bouwen is leuk en heus ook noodzakelijk, en er zullen uiteindelijk meer huizen komen voor mensen die dat ook echt nodig hebben. Maar goedkoper worden ze er niet van, stelde de toezichthouder.

Jubelton

Het fenomeen van hoge huizenprijzen is vooral problematisch voor mensen die überhaupt nog geen huis bezitten: de starters. En dus besloot het kabinet dit jaar om de leennormen voor tweeverdieners te verruimen: in 2022 mogen beide inkomens volledig worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. Ondanks waarschuwingen van Autoriteit Financiële Markten (AFM) en DNB, die de huizenprijzen alweer verder zien stijgen. Het kabinet liet zich informeren door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), dat op microniveau naar de uitgaven van tweeverdieners keek en berekende dat een hogere hypotheek voor deze groep betaalbaar zou blijven.

De huizenprijzen stegen in twintig jaar tijd nooit zo hard als het afgelopen kwartaal − liefst 11,6 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Rabobank-econoom Nic Vrieselaar vindt de ontwikkeling zorgelijk: ‘Het probleem van de huizenmarkt is eigenlijk een toegangsprobleem. Als je er eenmaal in zit, dan profiteer je van relatief lage woonlasten en prijsstijgingen − maar dat is precies het punt: je komt er niet meer zo snel tussen.’

Bovendien, stelt Vrieselaar: ‘Je ziet de huizenprijzen het afgelopen jaar heel hard stegen, ondanks de coronacrisis. Dat heeft ons bij de Rabobank ook overvallen. Wij dachten eerst dat ze nog zouden dalen, maar het gaat steeds harder. Dat komt deels door de gedaalde rente, plus bijvoorbeeld de zogeheten “jubelton” − de belastingvrije schenking voor het eigen huis. Je zou willen dat het kabinet daar naar kijkt.’

Pandjesbazen

De huizenprijzen stegen in twintig jaar tijd nooit zo hard als het afgelopen kwartaal − liefst 11,6 procent ten opzichte van een jaar eerder. Maar in de verkiezingsprogramma’s voor de komende jaren staan nog altijd regelingen die de financiering oprekken: de PvdA bijvoorbeeld wil de jubelton weliswaar afschaffen, maar óók starters helpen met een speciale ‘premiewoning’.

De VVD wil een ‘rechtvaardiger’ woningmarkt, maar óók iedereen makkelijker een hypotheek verstrekken en een studieschuld minder laten meetellen. Het CDA huldigt op zijn website de hypotheekrenteaftrek, en verschillende partijen pleiten voor een terugkeer van de aflossingsvrije hypotheek − iets waar na de vorige crisis veel aan gelegen was die juist af te schaffen, omdat een deel niet aflossen intrinsiek uitgaat van almaar stijgende huizenprijzen.

Ook moet de pandjesbaas het deze verkiezingen ontgelden: het zouden de pandjesbazen zijn, graaiende schurken die links en rechts panden opkopen om zo de hardwerkende Nederlander uit een eigen huis te houden. Prins Bernhard junior kreeg het specifiek voor de kiezen toen de PvdA een speciale ‘Prins Bernhard-belasting’ aankondigde, een regeling voor bezitters van vijf panden of meer.

Met deze regeling moeten diegenen die meer dan vijf panden bezitten verplicht inkomstenbelasting betalen over de huurinkomsten en vermogenswinsten. Maar hoewel het ontegenzeglijk klopt dat vastgoedeigenaren op dit moment fiscaal grote voordelen genieten en hun aantal groeiende is, is het nog maar de vraag of de grote verdringing op de woningmarkt van deze vastgoedprinsen komt.

Uit onderzoek van Cody Hochstenbach aan de Universiteit van Amsterdam blijkt dat de grote groei van investeerders die starters geen kans geeft, juist particulier is. En dat is niet de grote particuliere belegger, zo stelde het Planbureau voor de Leefomgeving onlangs vast: die krijgt wel een hoop kritiek, maar ze zijn veruit in de minderheid. De grootste verdringing komt vanuit kleinere particuliere beleggers, die bestaande panden opkopen waardoor starters niet aan de beurt komen. En juist die particuliere vastgoedbeleggers hébben helemaal niet vijf panden of meer. Hochstenbach wijst op CBS-cijfers: het overgrote deel (acht op de tien) van deze particulieren heeft maar één woning in de verhuur.

Fiscale voordelen

De belastingvoordelen die vastgoedeigenaren als prins Bernhard junior genieten, vallen op macroniveau in omvang uiteindelijk weg bij de enorme fiscale voordelen die de gewone Nederlandse huizenbezitter nog altijd krijgt: in de top-vijf van grootste fiscale aftrekposten schittert op nummer vier nog steeds de hypotheekrenteaftrek. Jaarlijks gaat er 8,7 miljard euro naar alle Nederlandse woningbezitters.

Wie wil weten welke lobby’s in ons land het machtigst zijn, moet naar de fiscale aftrekposten kijken.

Die hypotheekrenteaftrek wordt in veel verkiezingsprogramma’s weliswaar afgebouwd, maar pogingen van Wopke Hoekstra net voor Prinsjesdag om dit onder druk van de Europese commissie versneld te laten gebeuren, werden naar verluidt geblokkeerd door de VVD. Waar omringende landen als Duitsland en het Verenigd Koninkrijk al decennia geleden de subsidie voor het eigen woningbezit afschaften, houden Nederlandse politici anno 2021 nog altijd vast aan de beleidsmaatregel, zich ondertussen verwonderend over de stijgende huizenprijzen.

Wie wil weten welke lobby’s in ons land het machtigst zijn, schreef FD-commentator Ed Groot een paar maanden geleden, moet naar de fiscale aftrekposten kijken. Een soort beleidsmatig follow the money. En dan blijkt dat een van de machtigste lobbygroepen niet VNO-NCW is, of de banken, of de farmaceutische industrie, maar de huizenbezitter. Prins Bernhard jr., dat zijn wij zelf.

Eigenlijk zouden politici, onder druk van de duizelingwekkende vlucht die de woningmarkt sinds de jaren zeventig heeft genomen, nog verder moeten gaan dan het afschaffen van de hypotheekrente alleen, stellen economen. Instituten als het Internationaal Monetair Fonds, de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling, het Centraal Planbureau en De Nederlandsche Bank hebben na het uitbreken van de vorige crisis − toen de opgeblazen woningmarkt een acute bedreiging bleek voor de Nederlandse economie − rapport na rapport uitgebracht met een pleidooi niet alleen voor het stoppen van de subsidie op het eigen huis, maar zelfs om er (meer) belasting over te gaan betalen. Die noodzaak wordt alleen in de verkiezingsprogramma’s van de ChristenUnie en D66 erkend.

Enorme vermogensongelijkheid

Onlangs deed De Nederlandsche Bank opnieuw een poging: een belasting van 30 procent op de eigen woning, teneinde de verschillen tussen kopen en huren te verkleinen. Het was niet voor het eerst: een jaar ervoor had DNB-baas Klaas Knot al gepleit voor een verhuizing van de eigen woning naar belastingbox 3, waar vermogens worden belast.

Een eigen woning is inmiddels een verkorte route gebleken naar het versneld opbouwen van vermogen. En vermogen, dat wordt toch belast? ‘Ik kan er met mijn hoofd niet bij dat politieke partijen − ook de linkse − niks willen doen aan de enorme vermogensongelijkheid in Nederland die wordt veroorzaakt door die woningmarkt. Sterker, er zijn linkse partijen, zoals de PvdA, die het eigen huis steeds meer uit de belastingheffing willen halen,’ stelt Bas Jacobs, hoogleraar economie en overheidsfinanciën aan de Erasmus School of Economics.

‘Uit data van Thomas Piketty blijkt dat de toename van vermogens helemaal niet, zoals hij zelf stelt, primair voortkomt uit fysiek kapitaal (bedrijfsactiva zoals fabrieken en machines, red.). De grote groei komt voort uit winsten in de woningmarkt,’ stelt Jacobs. ‘De politieke discussie gaat over topinkomens, maar als je echt wat aan ongelijkheid wilt doen, dan moet je de woningmarkt aanpakken. Dat is de belangrijkste knop om aan te draaien. Als je meer belasting int op de eigen woning, kan bijvoorbeeld de belasting op inkomen omlaag.’

‘Het niet goed belasten van huizen is ook een teken van een vergrijzende samenleving, waarbij de bezittende, oudere klasse beschermd wordt ten koste van de jongeren.’

Het Centraal Planbureau pleit sinds 2010 voor een vorm van belasting op het eigen huis. ‘Uiteindelijk wil je het spaargeld van huishoudens fiscaal gelijk behandelen,’ stelt hoogleraar belastingen en publieke financiën Arjan Lejour die namens het CPB aan verschillende rapporten over het onderwerp schreef. ‘Zoals het nu gaat, drijft het de prijzen op − en daar betalen we uiteindelijk ook weer de prijs voor in de vorm van een woningmarkt die op slot zit. Komt nog bij dat de hypotheekrenteaftrek eigenlijk vooral ten goede komt aan diegenen die een hoge hypotheek hebben en dus relatief veel kunnen aftrekken. Dat werkt enorm denivellerend. Het idee is dat als je het eigen huis meer gaat belasten, je die verschillen tussen groepen − kopen en huren − kleiner maakt.’

Onverdiend inkomen

De noodzaak tot meer belasten van land of de huizen die op dat land staan wordt onder economen breed gedeeld, van neo-liberaal Milton Friedman (die het ‘The least bad tax’ noemde) en Dirk Bezemer tot aan Joseph Stiglitz. Economisch gezien is het een prettig soort belasting: een belasting op inkomen ontmoedigt mensen in theorie om te werken, een bedrijfsbelasting weerhoudt ondernemingen ervan om te investeren. Maar een belasting op land zorgt niet voor minder land: daarvan blijft precies evenveel bestaan. Het enige wat het verandert, is de prijs van dat land. Die daalt.

Bas Jacobs wijst op het werk van de negentiende-eeuwse econoom Henry George (1839-1897), die wereldberoemd werd met zijn pleidooi voor belastingen op land. Op een zakenreis naar New York eind negentiende eeuw zag George hoe de stad een plek was geworden van onwaarschijnlijke rijkdom en tegelijkertijd diepe armoede.

Hoe kon het, vroeg hij zich af, dat in een tijd van zoveel technische vooruitgang, die rijkdom zo ongelijk werd verdeeld? Zijn verklaring: te veel van die rijkdom kwam terecht bij één groep: de landeigenaren. Het boek dat hij vervolgens schreef en waarin hij pleitte voor een belasting op land in plaats van inkomen − Progress and Poverty − werd een enorme bestseller, met miljoenen verkochte exemplaren, en hijzelf werd de Piketty van zijn tijd. Het werk stond aan de wieg van verschillende politieke bewegingen (en het bordspel Monopoly).

George’s werk is honderdvijftig jaar later opnieuw populair − en relevant, omdat het mogelijke antwoorden biedt op ongelijkheidsvraagstukken. George beargumenteerde dat in een welvarende, industriële samenleving met een groeiende bevolking, de winsten van die samenleving uiteindelijk altijd neerkwamen bij de landeigenaren, simpelweg omdat er steeds meer vraag zou zijn naar land. Landeigenaren hoefden daar in zijn optiek betrekkelijk weinig voor te doen: de waarde van hun bezittingen stegen, of ze er nu in investeerden of niet.

Deze vorm van economische winst, of rent, werd door de belangrijkste economen van die tijd − en ook nu nog − beschouwd als ongewenst. ‘Rentenieren betekent dat bezit en beleggingen meer opleveren dan daadwerkelijk iets produceren, of innoveren. Het niet goed belasten van huizen, maar wél het inkomen uit arbeid of de winsten van bedrijven, draagt bij aan economische stilstand,’ aldus Bas Jacobs. ‘Rent is onverdiend inkomen − je hoeft er niks voor te doen, en je krijgt het toch. Het niet goed belasten van huizen is ook een teken van een vergrijzende samenleving, waarbij de bezittende, oudere klasse beschermd wordt ten koste van de jongeren.’

Financial Times-kopstuk Martin Wolf verklaarde in een veelgelezen stuk dat rentenierseconomie de werkelijke bedreiging is voor de liberale democratie. Een systeem waarbij de opbrengsten − onder meer uit land, maar ook bedrijfswinsten − slechts een geprivilegieerde elite toevallen. Daar niets aan doen, stelde Wolf, betekent een grotere ongelijkheid, zwakke groei en afbrokkelend vertrouwen in de democratie.

Van wie is land?

De discussie over grondbelasting raakt bovendien aan een andere heel fundamentele − politieke – vraag: van wie is land, en aan wie behoren de opbrengsten van dat land toe? Volgens Henry George kwamen de inkomsten uit land niet de land- of huiseigenaar toe, maar de gehele maatschappij. Immers: het was grotendeels dankzij die maatschappij, of investeringen door de staat, dat het land in waarde steeg, zelden dankzij de grondeigenaar.

Er zijn parallellen met de situatie nu: huizenprijzen stegen sinds 2013 met gemiddeld 27 procent en in de grote steden nog veel harder. Een huis in Amsterdam dat in 2013 nog iets minder dan twee ton kostte, gaat nu voor het dubbele van de hand − en dat is niet omdat de eigenaar er voor twee ton in geïnvesteerd heeft.

Maar de politieke filosofie over bezit gaat veel verder terug dan George. In de zeventiende eeuw beargumenteerde John Locke al dat burgers het land dat ze bewerken ook mogen bezitten, omdat zij eigenaar zijn van hun eigen productie. Het zou een kernprincipe blijken in het westerse denken over land en bezit. Lockes inzichten vonden bovendien gretig aftrek in de destijds groeiende westerse koloniën, omdat ze er een ethische rechtvaardiging voor leverden.

Politiek gewin

De grootste barrière bij het oplossen van ongelijkheid op de woningmarkt is dan ook niet economisch, maar politiek. Landbelasting, of een belasting op woningen of vastgoed, is onwaarschijnlijk impopulair bij kiezers. Deels praktisch: een belasting op je woning is lastig te ontduiken − precies waarom economen er zo van houden. Hij loopt ook nogal in het oog: wat er wordt ingehouden van je salaris moet je opzoeken op je loonstrook, deze belasting dien je zelf over te maken aan een overheidsorgaan − geen enkele kiezer vindt dat leuk.

Maar de verstrengeling met de politiek gaat verder. Oxfordpoliticoloog Ben Ansell beschrijft in zijn artikel ‘The Politics of Housing’ hoe politici door de jaren heen de woningmarkt hebben gebruikt voor politiek gewin. In landen waar decennialang is ingezet op eigen woningbezit (zoals het Verenigd Koninkrijk en Nederland) heeft het eigen huis deels de functie van de welvaartsstaat vervangen.

In plaats van op de staat te leunen, bouwden burgers privévermogen op, dankzij dat eigen huis. Het bijkomend effect was wel dat deze kiezers steeds minder genegen waren belasting te betalen. Het eigen huis vervangt in het uiterste geval ook de pensioenvoorziening. Een steeds flexibeler arbeidsmarkt maakte het vermogen uit het eigen huis voor een groeiende groep kiezers tot een onmisbare buffer.

Kiezers die hun vermogen jaar op jaar zien groeien, zijn bovendien gelukkige kiezers. Daarbij blijkt − ook uit een promotieonderzoek aan de Radboud Universiteit Nijmegen − dat woningbezitters, teneinde hun bezit te beschermen, op rechtsere partijen stemmen. In Nederland bezit zo’n 60 procent van de huishoudens een eigen woning. Het grootste deel van de stemmers heeft een eigen huis, en zal dat vermogen willen behouden. Bas Jacobs: ‘Maar je mag toch van politici verwachten dat ze durven nadenken over beter beleid vanuit een politiek perspectief? Dat er niet alleen vanuit angst voor een reactie van het electoraat wordt geredeneerd?’

Hoogleraar belastingen en publieke financiën Arjan Lejour: ‘Natuurlijk is het politiek lastig. Maar zelfs de hypotheekrenteaftrek, waarvan de afschaffing jarenlang onbespreekbaar was, is uiteindelijk versoberd. Dus wie weet.’

Een zichzelf herhalend patroon

Het politieke ideaal om de middenklasse te verheffen door haar vermogen te laten opbouwen door middel van een eigen woning heeft uitstekend gewerkt: miljoenen huizenbezitters in het Westen zijn jaar na jaar rijker geworden, simpelweg omdat zij een huis bezaten. Tot nu: het aandeel jongeren dat een eigen huis kan kopen, daalt al jaren gestaag, en de ongelijkheid tussen de groepen neemt toe, berekende de Rabobank.

Millennials wier ouders goede zaken hebben gedaan op de woningmarkt hebben dankzij intergenerationele overdracht (de jubelton!) de beste kans op een huis. Hun generatiegenoten wier ouders alleen huurden, hebben dat niet.

De vraag is dus of de huidige middenklasse nog wel geholpen is bij het oude beleid − de verhalen over leraren, politieagenten en zorgmedewerkers die op basis van hun salaris geen huis kunnen betalen, zijn legio. De toenemende ongelijkheid op de woningmarkt is zonder groot fiscaal ingrijpen een zichzelf herhalend patroon: teneinde de toegang tot de woningmarkt voor startende groepen te vergroten, verruimen politici de financieringsregels, waarna de prijzen weer verder stijgen, waarna de politiek niets anders rest dan opnieuw een belastingvoordeel op het vuur te gooien. Ad infinitum.