Dit verhaal heeft hoofdredacteur Ward Wijndelts voor je ingesproken.
Aan de Kortenaerstraat in Amsterdam-West staat een huizenblok zoals er sinds begin vorige eeuw vele zijn gebouwd. Stevige huurwoningen met riolering en minimaal vijftig vierkante meter woonruimte. Gedaan was het met de benarde, 19de-eeuwse halve woningen: verdiepingen waar verschillende families op een kluitje leefden, vaak in erbarmelijke omstandigheden en dito hygiëne.
Dat pand aan de Kortenaerstraat is nu opgekocht door een projectontwikkelaar, meldde het lokale medium De Westkrant onlangs. En met de zegen van de gemeente Amsterdam – zo blijkt uit de splitsingsvergunning – zijn de verdiepingen in tweeën gedeeld. Resultaat: acht studio’s, van krap dertig vierkante meter. Halve woningen.
Niet alleen in Amsterdam is het bijna onmogelijk een huis te krijgen. Ook in Eindhoven, Groningen, Rotterdam, Amersfoort, Zwolle en Breda.
En nee, er zal geen armlastige familie gaan wonen, en de fraai gerenoveerde keuken en parketvloer zijn a far cry van de armoedige taferelen uit De Pijp in 1890. De nieuwe studio’s moeten per stuk bijna drie ton opbrengen: een verdubbeling van de vierkantemeterprijs in de buurt. Anno 2020 staan de halve huizen voor iets heel anders: een stad die allengs haar werkende middenklasse ziet vertrekken. Verpleegkundigen, tramchauffeurs, leraren, winkelbedienden of de barista van de koffietent om de hoek van het pand: geen van hen zal een van de studio’s kunnen betalen. Het leger aan mensen dat nodig is om een stad draaiende te houden, het stedelijk ecosysteem zogezegd, verdwijnt – eerst naar de randen van diezelfde stad, later naar omliggende gemeenten, tot de stadskern een agglomeraat is van veelverdienende expats.
En zo staat één huizenblok symbool voor de staat van de stedelijke woningmarkt anno 2020. Te duur, te klein, en vooral: een investering, in plaats van een dak boven je hoofd.
Het maatschappelijk debat in Nederland gaat dan al snel over het schrijnende gebrek aan woningen, over bouwen in het groen of bouwen in de stad, over te strenge hypotheekregels en falende ministers van diverse politieke pluimages. Een essentieel punt wordt daarbij over het hoofd gezien. Want niet alleen in Amsterdam is het bijna onmogelijk geworden een huis te krijgen. Ook in Eindhoven, Groningen, Rotterdam, Amersfoort, Zwolle en Breda vallen steeds meer mensen buiten de boot. Net als in Londen, Berlijn, Toronto of Stockholm. Dat een gemiddelde leraar, verpleegkundige, de barista om de hoek – of jij – geen huis kan kopen of huren, is niet uniek Amsterdams, het is niet eens uniek Nederlands, nee, het is overal. Sterker nog: het zit ingebakken in ons economisch systeem.
Verviervoudigd
De onwaarschijnlijk snelle stijging van de huizenprijzen valt misschien nog het best te vatten in een grafiek. Zo liet Thomas Piketty in 2008 al zien dat de samenstelling van vermogen in westerse landen sinds deze eeuw een radicale verandering heeft ondergaan. Zat eerst al het geld nog in land, gaandeweg is dat verschoven naar vastgoed.
The Economist toonde onlangs in een speciaal themanummer waar dat anno 2020 toe heeft geleid: van alle investeringen wereldwijd zit veruit het meeste geld in woningen. Huizen zijn goed voor het onvoorstelbare bedrag van ruim 200 biljoen euro. Meer dan de waarde van commercieel vastgoed, aandelen, of al het goud ter wereld ooit gemijnd.
Of neem het onderzoek ‘No Price Like Home’ van onder meer Moritz Schularick uit de American Economic Review. In een analyse van een historische dataset van huizenprijzen sinds 1870 tonen de onderzoekers aan hoe huizenprijzen in de moderne westerse economieën, waaronder Nederland, zijn gestegen. Ze vergelijken de grafiek met een hockeystick: de huizenprijzen zijn lange tijd stabiel, totdat ze, zo begin jaren tachtig, omhoogschieten. Geen enkele andere investering leverde bovendien historisch zo’n hoog rendement op als een belegging in een huis.
Het einde lijkt nog niet in zicht; voor 2020 zijn weer hogere prijzen voorspeld.
In Nederland zijn de huizenprijzen, gecorrigeerd voor alle mogelijke factoren, sinds 1870 verviervoudigd. En na een kleine dip in de grote crisis van 2008 zijn ze gewoon weer verder omhooggeklommen, alsof er niets is gebeurd. De waarde van een huis verdubbelde hier ruim sinds 2013. En het einde lijkt nog niet in zicht; voor 2020 zijn weer hogere prijzen voorspeld.
Die explosieve groei van de huizenprijzen is iets van de laatste dertig jaar en valt te verklaren uit wat Schularick treffend omschrijft als The Great Mortgaging: het huwelijk tussen woningbezitters en banken.
Opgeblazen woningmarkt
De Britse econoom Josh Ryan Collins laat in zijn boek Why Can’t You Afford a Home? zien hoe de financiële sector dankzij een scala aan gunstige maatregelen een steeds grotere grip kreeg op de eigen woning. ‘De stijging begon in de jaren tachtig in de Angelsaksische landen,’ vertelt Collins via Skype. ‘Europese economieën volgden. De regels voor het verstrekken van hypotheken werden ruimer, je kon 100 procent van je hele woning lenen – iets wat bij geen enkele andere lening het geval is.’
Ook in Nederland vierde het baksteenkapitalisme hoogtij. De vrijheid van kapitaal leek zeker vóór de crisis nauwelijks grenzen te kennen: er kon meer worden geleend dan de totale koopsom, men leende aflossingsvrij (je huis zou immers toch in prijs gaan stijgen), er werden lucratieve bouwdepots afgesloten of lopende kredieten op basis van de overwaarde, en er waren subsidiemaatregelen vanuit de overheid als hypotheekrenteaftrek of starterssubsidies van gemeenten.
Dat de huizenprijzen stijgen komt niet door een gebrek aan huizen, maar door extreem lage rente.
Waar dat toe leidde, is inmiddels bekend: in de grote crisis van 2008 kelderden de huizenprijzen. Nederland werd harder dan omliggende landen geraakt door de gevolgen van de financiële crisis en duizenden woningen stonden onder water. De bouw van nieuwe woningen kwam tot stilstand en talloze bouwvakkers verloren hun baan (en kregen die vaak ook niet meer terug, of alleen als zzp’er). Het economisch herstel vanaf 2013 werd voor maar liefst 60 procent gedreven door het herstel van de woningmarkt, berekende De Nederlandsche Bank.
Dat klinkt leuk, merkte DNB-president Klaas Knot onlangs op tijdens een speech voor vastgoedadviseurs, maar het werkt twee kanten op: in slechte tijden is de Nederlandse economie door die opgeblazen woningmarkt ook enorm kwetsbaar. Hypotheekregels mogen zijn aangescherpt, maar de zogenaamde loan to value in Nederland is nog altijd 100 procent, ondanks herhaaldelijke oproepen van een ongetwijfeld schier wanhopige Knot om die te verlagen.
Geld op zoek naar een bestemming
Sinds de laatste grote crisis is er nog een belangrijke factor bijgekomen: extreem lage rente. In een poging inflatie aan te wakkeren, verlaagt de ECB nu al een paar jaar op rij de rente en stopt daarnaast onwaarschijnlijke hoeveelheden geld in de economie – tussen 2015 en 2019 kocht de Europese Centrale Bank zo’n 2500 miljard euro aan leningen op. Het gevolg: steeds meer geld op zoek naar een bestemming. In die zoektocht naar rendement vinden investeerders hun heil in bestaande woningen.
Matthijs Korevaar is promovendus aan de Universiteit van Maastricht en doet onderzoek naar huizenprijzen sinds 1500. ‘Op de heel lange termijn zie je de invloed van de kapitaalmarkten op de huizenprijzen heel duidelijk. Het principe van boom-bust – huizenprijzen die op en neer gaan – is al heel oud. En wat we kunnen vaststellen: als de rente laag staat, schieten de huizenprijzen omhoog. Zo ook nu.’
‘Er is niet primair sprake van te weinig aanbod. Wel van een enorme, opgepompte en speculatieve vraag.’
Voor de crisis waren het de hypotheken van gewone burgers die de woningprijzen opstuwden, maar de hypotheekschuld is inmiddels al tien jaar stabiel (hoewel nog altijd torenhoog). Toch blijven de huizenprijzen almaar stijgen. Dat komt volgens onderzoekers van The Bank of England niet primair – zoals in het debat vaak naar voren wordt gebracht – door een gebrek aan huizen, maar door die lage rente. Het idee dat het simpelweg bouwen van meer huizen volgens het economisch principe van vraag en aanbod wel móét leiden tot een lagere huizenprijs, gaat dan niet automatisch meer op: er is zoveel geld beschikbaar dat – zonder regulering – ook nieuwe huizen duur zullen uitvallen.
Het ‘bouwen, bouwen, bouwen’ dat zowel door links als rechts wordt geagendeerd, gaat daaraan voorbij, aldus Why Can’t You Afford a Home?-auteur Ryan Collins. ‘Natuurlijk valt er wat te zeggen voor meer huizen bouwen, vooral als het betaalbare huizen betreft en het niet aan de markt wordt overgelaten. Maar het is niet de kern: er is niet primair sprake van te weinig aanbod. Wel van een enorme, opgepompte en speculatieve vraag.’
Maximaal profiteren
In de documentaire Push nagelt VN-rapporteur Leilani Farha grote investeerders aan het kruis als veroorzakers van de nieuwe wooncrisis. De film, die een aanklacht is tegen de durfinvesteerders, laat de gevolgen van het grote geld op de woningmarkt zien: de rijken der aarde die vastgoed kopen puur als investering, of durfinvesteerders die hele huizenblokken opkopen en dan de huur verhogen (het zogeheten buy-to-let). Het gevolg: mensen die hun huurwoning uitgeprijsd worden, Londense wijken waar overdag geen ziel op straat is omdat de huizen slechts dienen als activa op de balans, huurders die maar liefst 90 procent van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.
Beleggers staken in 2018 liefst 8,5 miljard euro in huurwoningen.
Ook in grote steden in Nederland zijn buy-to-let-drama’s niet zeldzaam. Zo leidde een eenvoudig rijtjeshuis in Amsterdam Nieuw-West tot Kamervragen nadat een investeerder er tien kamers in vertimmerde om er in totaal 7000 euro huur voor te vangen. (Minister Stientje van Veldhoven stelde niettemin: ‘Ik verwacht van verhuurders dat ze niet maximaal willen profiteren van de grote schaarste in steden met een gespannen woningmarkt.’) Volgens adviesbureau Capital Value werden in 2018 in Nederland opnieuw records gebroken. Beleggers staken toen 8,5 miljard euro in huurwoningen – een stijging van 63 procent ten opzichte van het jaar ervoor. Vaak beloven beleggers te investeren voor de lange termijn, al druist dat in tegen de raison d’etre van private equity (opkopen, uitkleden, doorverkopen).
Zo kocht het Britse Round Hill Capital in 2015 duizenden woningen van het Woninginvesteringsfonds – een woningcorporatie die was opgericht om woningen van andere corporaties aan te kopen en later weer door te verkopen. Round Hill Capital betaalde voor de 3786 woningen – van Maastricht tot Delfzijl – zo’n 365 miljoen euro, de topman beloofde de huurders een ‘langetermijnfocus’. Niettemin verkocht de durfinvesteerder vijf jaar later de handel alsnog voor 1,4 miljard. Een rendement van 13 procent per jaar, en dat is nog zonder de huurinkomsten.
Grote partijen met veel cash
Ook in Groningen zijn de grote investeerders bezig aan een opmars, signaleert wetenschapper Barend Wind van de Rijksuniversiteit Groningen, die in opdracht van de gemeente Groningen de woningmarkt daar onderzocht. ‘Van oudsher heb je in studentensteden eigenaren met twee, drie pandjes. Die zijn er nog steeds, maar de stijging is niet heel groot. Wat gegroeid is, zijn de eigenaren met een portefeuille van dertig, veertig panden. Dan ben je per definitie een grote speler: dertig keer twee ton uitgeven voor een studentenappartementje, dat kunnen gewone burgers niet.’
Een langverwacht rapport van het ministerie van Binnenlandse Zaken bevestigde dat eind vorig jaar: in wijken waar grote investeerders actief zijn, leggen gewone burgers het af. Burgers hebben simpelweg minder diepe zakken, of moeten enorme financiële risico’s nemen om op te kunnen bieden tegen grote partijen met veel cash vermogen. Niet voor niets concludeerde DNB al in 2017 dat een kwart van alle huizen in de hoofdstad zonder hypotheek werd betaald. En: in wijken waar grote beleggers actief zijn, stijgen de huizenprijzen. Soms wel met tien procent.
Politiek opportunisme
Dat kapitaal aan invloed groeit is geen natuurwet, maar gevolg van doelbewust politiek beleid. De liberalisering van de financiële markten ging gepaard met een overtuigende politieke ideologie: die van het eigen woningbezit. In Groot-Brittannië kreeg zij in de jaren tachtig vleugels onder leiding van – daar is ze weer – Margaret Thatcher, die met haar Right to Buy-politiek de arbeider zijn eigen sociale huurwoning wilde laten kopen. Deels was dat ordinaire partijpolitiek, schrijft Richard Vinen in zijn boek Thatcher’s Britain. Bewoners van sociale huurwoningen waren vooral Labourstemmers die geen reden hadden om Conservative te stemmen: met een eigen woning werden zij plots vermogend, en dus veel eerder potentieel stemvee.
‘Je ziet wel vaker dat politici beleid voeren met het idee dat problematiek elders uniek is aan dat land’
En veel is daar niet aan veranderd: toen oud-LibDem leider Nick Clegg aan zijn Conservatieve coalitiegenoten vroeg of er niet meer sociale huurwoningen moesten komen, kreeg hij te horen dat die ‘slechts meer Labourstemmers opleveren’.
Dat politiek opportunisme geldt ook voor Nederland, analyseerde universitair docent Stéphanie André in haar proefschrift uit 2017 over stemgedrag en eigen woningbezit. In Nederland werd eigenwoningbezit sinds de jaren negentig gestimuleerd, al duurde het tot Rutte II voordat woningcorporaties zich onder toenmalig minister van Wonen Stef Blok in groten getale gedwongen zagen hun bezit te verkopen. Door de invoering van de verhuurdersheffing (een belasting op bezit) waren zij jaarlijks miljoenen kwijt aan de staat. Hoewel de regeling bedoeld was om de schatkist aan te vullen na het omvallen van de banken, bestaat hij nog steeds.
Blok zelf trok er daarnaast op uit om internationale investeerders warm te maken voor corporatiebezit – hij beklaagde zich in 2017 nog tegenover Het Financieele Dagblad omdat de woningbouwcorporaties naar zijn smaak treuzelden met het verkopen van hun bezit aan gewillige beleggers. Nederland hoefde alleen maar over de eigen grenzen te kijken om te zien waar het massaal uitponden van sociale woningen toe leidt (segregatie en onbetaalbare huizen), maar dat gebeurde niet. ‘Je ziet wel vaker dat politici beleid voeren met het idee dat problematiek elders uniek is aan dat land,’ aldus André.
Het beleid van overheden om het kopen van een eigen woning te stimuleren, zorgt daarnaast voor een politieke kloof tussen kopers en huurders, toont het onderzoek van André. Kopers blijken individualistischer en minder voor ‘herverdeling’. Met andere woorden: woningbezitters stemmen rechtser. ‘Het idee was, ook vanuit de sociaal-democraten, dat je mensen op die manier toegang geeft tot een vermogen. En dat heeft deels ook zo uitgepakt; generaties Nederlanders hebben op deze manier vermogen op kunnen bouwen waar ze dat eerst niet konden. Maar eenmaal huizenbezitter verschuiven de belangen en trekken kiezers meer naar de VVD: dat is de partij die zich vooral profileert als dé partij voor de huizenbezitter. Vooral bij de verkiezingen na de crisis, in 2012, zagen we de verschuiving heel duidelijk.’
Verschillen tussen generaties
De verschillen tussen degenen die een koophuis hebben en degenen die dat niet hebben, zijn gegroeid, stelt Barend Wind. Hij promoveerde in 2017 op ongelijkheid op de woningmarkt in verschillende Europese landen en zag: door het huidige woningmarktbeleid worden de rijken steeds rijker. Wie voor 1980 – dus voor de liberalisering van de woningmarkt – een huis kocht, zag zijn woningwaarde in extreme mate stijgen. En wie veel geld had, kocht een woning op een gewilde plek – waar de huizenprijzen nog weer harder stegen dan elders.
Het is ironisch,’ aldus Wind, ‘want het eigen huis was juist bedoeld om meer vermogen op te bouwen, voor iedereen. Maar zodra er meer geld in een buurt zit, worden die buurten beter ontwikkeld, gaan er meer rijkere mensen met een hogere opleiding bij elkaar wonen, en stijgen de prijzen in de buurt weer verder. Terwijl iemand met een lagere opleiding een minder duur huis kan kopen en die wijken zich dus niet zo snel ontwikkelen, waardoor de prijzen minder hard stijgen.’
Vooral degenen met een lager of middeninkomen wonen gedwongen veel vaker in een huurhuis.
Bovendien nemen de verschillen tussen generaties door het huidig woningmarktbeleid alleen maar verder toe, stelt Wind. ‘Je kunt grofweg wel stellen dat de groep onder de veertig verliezer is op de woningmarkt, maar de verschillen zijn groot. De grootste verschillen komen door de intergenerationele overdracht van kapitaal: rijke ouders helpen hun kinderen met een eerste huis. Dankzij garantstellingen en belastingvrije giften worden erfenissen steeds belangrijker.’
Ook de Rabobank signaleert de kloof tussen 25- en 35-jarigen. Vooral degenen met een lager of middeninkomen wonen gedwongen veel vaker in een huurhuis. Millennials met een hoog inkomen hebben nog altijd vaak een eigen woning en profiteren van de voortdurende prijsstijgingen – het is de rijke groep die verhuurt aan hun armere generatiegenoten. De bank concludeert in navolging van de SER dat ook op de woningmarkt sprake is van een steeds scherper wordende maatschappelijke scheidslijn tussen jongvolwassen met meer en met minder kansen: een nieuwe groep haves en have-nots.
Rijk worden zonder inspanning
De overeenkomst tussen Groot-Brittannië en Nederland is groter dan we denken, stelt Barend Wind. Groot-Brittannië is een land met een van oorsprong grote sociale huursector – net als Nederland – waar huizenprijzen volatiel op en neer gaan en waar de vermogensongelijkheid toeneemt. Net als in Groot-Brittannië hebben steeds minder Nederlandse jongeren een koopwoning – niet omdat ze dat niet willen, maar omdat ze het niet langer kunnen betalen. Ook in Nederland is het aantal daklozen de laatste tien jaar scherp toegenomen; ook hier is het aantal sociale huurwoningen enorm gedaald waardoor mensen – vaak jongeren – zijn aangewezen op de private huurmarkt waar grote beleggers woekerprijzen dicteren.
Een en ander staat in schril contrast met een land als Duitsland, waar de huizenprijzen dankzij een goed functionerende huurmarkt veel stabieler zijn gebleven en de gemiddelde huishoudschuld veel lager is.
Nederland staat in de top-vijf wereldwijd van huishoudschulden
‘We denken vaak dat wij een heel ander systeem hebben dan de Angelsaksische landen,’ zegt Dirk Bezemer, hoogleraar economie van de internationale financiële ontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen. ‘Veel stabieler. Maar dat is helemaal niet waar. We staan in de top-vijf wereldwijd van huishoudschulden, net als de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. We zijn ontzettend kwetsbaar voor bewegingen in de economie – zodra de huizenprijzen fors dalen, is er paniek.’
Nederland verwordt dankzij de grote afhankelijkheid van woningbezit steeds meer tot een rentenierseconomie, stelt Bezemer: een model waarbij speculeren meer oplevert dan produceren en ondernemen. Alleen al vorig jaar stegen de huizenprijzen gemiddeld met 8 procent; op een huis van drie ton is dat 24.000 euro. En dat is zonder dat de huiseigenaar daar ook maar iets voor heeft hoeven doen: zonder enig onderhoud of opknapwerk wordt de grond onder zijn voeten meer waard.
Rijk worden zonder inspanning: de essentie van de rentenierssamenleving zoals Piketty die omschrijft. Zoals in de 19de eeuw, toen rentenierende rijken nauwelijks hoefden te werken omdat het rendement uit hun vermogen genoeg opleverde. Een klasse, voorspelde Piketty in 2013, die weer aan het groeien is. Anno 2020 geldt in Nederland iets soortgelijks: zij die een huis kochten, hebben niet alleen een dak boven hun hoofd, maar ook uitzicht op een riante overwaarde in een systeem waarbinnen sinds 1870 – een aantal dips daargelaten – de huizenprijzen onafgebroken zijn gestegen.
De verregaande financialisering van de woningmarkt, gecombineerd met een verdelende politieke ideologie, heeft geleid tot onbetaalbare steden, groeiende ongelijkheid, een verschuiving in politieke verhoudingen en een samenleving waarin rendement meer oplevert dan iets maken.
De vraag is: hoe verder? In komende stukken voor Vrij Nederland zal ik op zoek gaan naar een antwoord.
Je reactie wordt geplaatst zodra deze is goedgekeurd. Je reactie is geplaatst.