De sluipende sloop van de belasting op het eigen huis

De overheid is gestaag bezig een van de belangrijkste onderdelen uit het Nederlandse belastingstelsel te slopen: het eigenwoningforfait (ewf). Veel mensen weten niet wat dat is, zeker als ze geen eigen huis hebben, maar ook als ze hun aangifte door een belastingadviseur laten doen. Geheel ten onrechte.

Het ewf is de bijtelling die eigenhuisbezitters bij hun inkomen moeten doen in hun belastingaangifte. Het belast het inkomen dat eigenhuisbezitters in natura genieten. Zij hoeven immers niet te huren, maar hebben wel woongenot van hun eigen woning. Als mensen hun eigen huis verhuren, dan worden hun huurinkomsten wel belast. Om precies dezelfde reden moeten mensen met een leaseauto een deel van de cataloguswaarde van die auto als inkomen in natura optellen bij hun belastbare inkomen.

Een dergelijke belasting bestaat al sinds de Wet op de vermogensbelasting, die in 1892 door de toenmalige liberale minister van Financiën Nicolaas Pierson werd ingevoerd. Per 1 mei van 1893 moesten mensen 4 procent van de woningwaarde optellen bij hun belastbare inkomen. Dat werd vervolgens met 0,15 procent belast, boven een vermogensdrempel van 13.000 gulden. Pierson rechtvaardigde deze belasting met het idee dat ‘dat ieder geroepen is naar de mate zijner krachten bij te dragen tot de kosten der algemene uitgaven’.

Daar stond tegenover dat mensen ook de kosten ter verwerving van dat inkomen, de betaalde hypotheekrente, konden aftrekken van de belastingen. Dit is dan ook de werkelijke reden waarom hypotheekrenteaftrek nog steeds bestaat: de opbrengsten uit de eigen woning in natura (of bij verhuur) worden belast. De praktijk heeft echter uitgewezen dat het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek vele miljarden groter is dan het fiscale nadeel van het ewf.

Het belangrijkste bezit

Om hoeveel inkomen in natura van huisbezitters gaat het eigenlijk?

Op basis van CBS-gegevens kan de huurwaarde worden geschat op gemiddeld 2,6 procent van de woningwaarde per jaar gedurende de periode 2011-2021. Deze huurwaarde is een nettobedrag, na aftrek van kosten voor onderhoud, afschrijvingen, verzekeringen en belastingen. Het CPB schat die kosten op 1,7 procent van de huurwaarde. De bruto huurwaarde is dan ongeveer 4,3 procent.

Huizen zijn de afgelopen jaren enorm in waarde gestegen. In 2017 met 7,6 procent, in 2018 met 9,0 procent, in 2019 met 6,9 procent, in 2020 met 7,8 procent, in 2021 met 15,2 procent, in 2022 met 13,6 procent. De laatste maanden dalen ze wat. Maar over de afgelopen tien jaar, van maart 2013 tot maart 2023, zijn de huizenprijzen in totaal met 83 procent (!) gestegen.

De waarde van het eigenhuisbezit is dan ook gigantisch. Het is het belangrijkste bezit van mensen in Nederland, nog belangrijker dan de vermogens in de pensioenfondsen. Op basis van cijfers van het CBS kan dat bezit in maart 2023 op 1885 miljard euro worden geschat. Dat is tweemaal het bruto binnenlands product (bbp). 4,3 procent bruto huurwaarde komt dan neer op zo’n 80 miljard euro per jaar aan inkomen in natura dat eigenhuisbezitters genieten, 8 procent van het bbp.

Op al dat huizenbezit rust overigens ook een berg hypotheekschuld – de belangrijkste schuld die Nederlanders hebben. In totaal een slordige 750 miljard euro, zo’n driekwart van het bbp.

Grote fiscale privileges

De fiscus onderschat het inkomen in natura dat mensen met een eigen huis hebben gigantisch. In de Voorjaarsnota stond het echt: het eigenwoningforfait (ewf) bedraagt in 2024 nog maar 0,3 procent van de WOZ-waarde voor huizen onder de ‘villagrens’ van 1,2 miljoen euro. Daarboven geldt een eigenwoningforfait van 2,35 procent.

Een ewf van 0,3 procent is slechts 12 procent (!) van de werkelijke (netto) huurwaarde van 2,6 procent, 1/8^e van het inkomen in natura bij het eigen huis. Ook voor villa’s geldt dat iets meer dan driekwart van de economische huurwaarde boven de villagrens wordt belast.

Terwijl de huizenprijzen de afgelopen jaren door het dak gingen, daalde de belastingopbrengst uit het ewf!

Eigenhuisbezitters krijgen daarom grote fiscale privileges. Naast de lachwekkend lage bijtelling bij het inkomen voor het inkomen in natura is namelijk ook waardestijging van huizen volledig onbelast. Ook dat gaat om enorme bedragen. Jordá en anderen berekenen dat het eigen huis in Nederland over de periode 1870-2015 gemiddeld met 5,3 procent per jaar in waarde stijgt. Die waardestijging is bij de huidige waarde van woningen een slordige 100 miljard euro per jaar.

En nu het meest schokkende: terwijl de huizenprijzen de afgelopen jaren door het dak gingen, daalde de belastingopbrengst uit het ewf! Die opbrengsten waren in 2018 3,3 miljard euro en zijn nu nog maar 2,8 miljard euro. Over de hele periode van 2018-2023 daalden die opbrengsten met 3,7 procent per jaar.

Hoe is dat mogelijk? Terwijl de huizenprijzen hard omhooggingen, heeft de overheid de al idioot lage tarieven voor het ewf alleen nog maar verder verlaagd. Het ewf is inmiddels meer dan gehalveerd sinds 2017, toen het nog op 0,75 procent van de WOZ-waarde stond. En ooit, in 1893, was het eigenwoningforfait 4 procent.

Helaas heeft het publieke debat zich de afgelopen jaren vooral toegespitst op het verlagen van de hypotheekrenteaftrek. Dat was terecht omdat hoge subsidies op hypotheekschulden de economie financieel fragiel maken. De maximale tarieven van de hypotheekrenteaftrek zijn daarom verlaagd van 52 procent naar 37 procent. Maar het politieke compromis in 2019 was dat de hele opbrengst daarvan werd teruggegeven door het ewf met in totaal 0,15 procent te verlagen. In werkelijkheid is dit het dubbele geweest.

Defiscaliseren

Door gelijktijdig de renteaftrek te beperken en het ewf te verlagen, is de overheid bezig het eigen huis geleidelijk te ‘defiscaliseren’. Het eigen huis wordt langzaam uit de belastingheffing gesloopt en wordt daarmee geleidelijk aan een spaarpot waarin mensen belastingvrij vermogen kunnen opbouwen. Dit wordt natuurlijk toegejuicht door rechtse politieke partijen. Maar met enige verbijstering kan worden geconstateerd de linkse partijen dat ook willen. Zowel GroenLinks als de PvdA wilden het ewf afschaffen bij de laatste verkiezingen voor de Tweede Kamer.

Het overheidsbeleid zet oude en jonge generaties tegen elkaar op.

Via het eigen huis kunnen huisbezitters gesubsidieerd vermogen opbouwen. Jongere huisbezitters profiteren vooral van de hypotheekrenteaftrek. Maar dat profijt is door de verlaging van het aftrektarief en de tot voor kort sterk gedaalde rente veel minder groot geworden. Tegelijkertijd profiteren vooral oudere huisbezitters van het lagere eigenwoningforfait. Zij hebben lange tijd geprofiteerd van hypotheekrenteaftrek, vaker hun hypotheken afgelost en veel overwaarde opgebouwd. Het overheidsbeleid zet daarom oude en jonge generaties tegen elkaar op. Het is ook geen wonder dat het eigen huis de spil is in de vermogensopbouw voor verreweg de meeste mensen – met uitzondering van de echt rijken, die rommelen met bv’s in box 2.

De kleine percentages bij het ewf gaan om vele miljarden. Een 1 procent hoger ewf levert volgens het Ministerie van Financiën 7,4 miljard euro extra belastingopbrengst op. Hadden we nu geen ewf van 0,3 procent gehad maar van 0,75 procent, dan hadden we 3,3 miljard euro meer belastingopbrengsten gehad. En hadden we een eigenwoningforfait gehad op basis van de werkelijke huurwaarde van 4,3 procent, dan was de belastingopbrengst bijna 30 miljard euro hoger geweest, zo’n 3 procent van het bbp. Die 30 miljard is vele malen hoger dan het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek.

Het economisch minst schadelijke belastingstelsel

De overheid moet – of mensen dit nu leuk vinden of niet – belasting heffen. Idealiter gebeurt dat door arbeidsinkomen tegen een progressief tarief te belasten en kapitaalinkomen met een wat lager, vlak tarief. Alle kapitaalinkomens – inkomen uit sparen, beleggen, onderneming en eigen huis en vermogenswinsten – zouden moeten worden belast. Dit om de economische schade van belastingheffing zo laag mogelijk te houden en te zorgen dat de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen. Het eigen huis hoort daarom integraal onderdeel te zijn en te blijven van het belastingstelsel.

Economen zijn tamelijk eensgezind van mening dat huizen (of de grond waarop die huizen staan) eigenlijk zwaarder zouden moeten worden belast dan bijvoorbeeld rente op spaargeld of dividend op aandelen. Onverdiend inkomen – inkomen dat is verkregen zonder een economische inspanning te leveren – is in de woningmarkt veel groter, zie ook de historisch omvangrijke waardestijgingen van de afgelopen jaren. Het is doelmatig om onverdiend inkomen veel zwaarder te belasten dan verdiend inkomen, omdat dit geen schade oplevert aan de economie, terwijl belastingen op arbeidsinkomen en winst dat wel doen.

Geen enkele economische theorie schrijft voor dat het eigen huis moet worden gesubsidieerd, want daarmee schroeft de overheid de belastingdruk op arbeid en winst onnodig op. Daarnaast verstoort subsidie op het eigen huis de woningmarkt en drijft het de huizenprijzen verder op.

Het is als econoom om gallisch van te worden. De Nederlandse staat gaat maar door met het opvoeren van fiscale privileges op het eigen huis.

De fiscale privileges bij het eigen huis zijn ook een van de grootste veroorzakers van groeiende ongelijkheid in inkomen, vermogen en de ongelijkheid tussen de generaties. Matthew Rognlié heeft laten zien dat opbouw en prijsstijgingen van onroerend goed de belangrijkste drijvende kracht zijn geweest in de gestage vermogensopbouw die Thomas Piketty heeft gedocumenteerd voor de westerse wereld gedurende de laatste decennia. Jongere generaties hebben daarom steeds meer het nakijken, zeker als ze geen huis weten te bemachtigen.

Het is als econoom om gallisch van te worden. De Nederlandse staat gaat maar door met het opvoeren van fiscale privileges op het eigen huis. Het is niet te harden dat hierover geen enkel maatschappelijk debat wordt gevoerd. Het ewf wordt zelden besproken in de Nederlandse politieke arena. En als het al wordt besproken, dan is dat door De Telegraaf, Elsevier of de Vereniging Eigen Huis om het afgeschaft te krijgen. En dat is bijna gelukt.

De overheid zou het eigenwoningforfait geleidelijk en gestaag moeten verhogen naar zo’n 4 procent. De hypotheekrenteaftrek kan nog wat worden beperkt tot 31 procent, het tarief van box 3. Uiteindelijk wordt het eigen huis dan fiscaal net zo behandeld als spaargeld en beleggingen. Daarbovenop horen vermogenswinsten bij het huis (en alle andere vermogensbestanddelen) te worden belast en verliezen aftrekbaar te worden gemaakt.

Dit kan niet over een nacht ijs worden ingevoerd. Mensen zijn langlopende verplichtingen aangegaan en een betrouwbare overheid is een groot goed. Het gaat er daarbij niet om burgers meer belasting te laten betalen, maar om het economisch minst schadelijke belastingstelsel in te voeren. Dat betekent dat de opbrengsten van hogere belastingen op het eigen huis moeten worden teruggegeven door de belastingen op arbeidsinkomen en winsten te verlagen.

Op die manier kan worden bereikt dat wat mensen verliezen aan fiscale voordelen op het eigen huis, wordt gecompenseerd door wat ze winnen door lagere belasting op werk en onderneming. Zoveel mogelijk zonder dat de mensen met een wat lager inkomen erop achteruitgaan. Dat zal nooit perfect inkomensneutraal kunnen geschieden. Maar het zullen vooral de meer vermogenden zijn die kunnen verliezen bij zo’n omzetting.

Rentenieren wordt fiscaal gesubsidieerd en hard werken en ondernemen wordt fiscaal bestraft. Zonder ingrijpen verandert Nederland in een oneerlijk en aartsconservatief land dat niet meer groeit en innoveert. De fiscale privileges bij het eigen huis moeten daarom verdwijnen.