In Berlijn zijn bewoners de stijgende huurprijzen spuugzat en eisen ze de stad terug

Ik loop langs het Landwehrkanal in Berlijn, daar waar de snel gentrificerende wijken Kreuzberg en Neukölln tegen elkaar aanschuren. Onder de treurwilgen, boven op de klimop die als een groene waterval de oever af het water in stroomt, staan verschillende koepeltentjes waar mensen de nacht doorbrengen. De tentjes staan beschut tussen struiken en bomen, aan de schaduwzijde van het onder Berlijners zo geliefde kanaal. Ze staan op zo’n twintig, dertig meter afstand van elkaar. Naast een groengrijze koepeltent staat een rollator op de handrem om niet het kanaal in te rollen. Sommige tenten zijn versleten, beschimmeld en omsingeld door afval. Andere zien er gloednieuw uit en zijn strak met haringen neergezet. Direct naast twee nieuwe tentjes die zij aan zij staan, staan goed onderhouden fietsen op hun standaard geparkeerd. De keerzijde van deze rustige en groene locatie langs het Landwehrkanal is wel dat de tentbewoners moeten slapen op de schuine hellingen van de Maybachufer.

De Noorse Ivar Tollefsen trotseert heel andere hellingen: de vastgoedmiljardair beklimt graag de bergen van Antarctica. Tollefsen is ‘misschien wel de avontuurlijkste miljardair ter wereld’, aldus zakenblad Forbes dat de wereldranglijst van miljardairs bijhoudt. In het overwegend linkse Berlijn, een stad die zucht onder een wooncrisis en snel stijgende huren, heeft Tollefsen de bijnaam ‘Ivar de Verschrikkelijke’ vanwege de duizenden woningen die hij sinds november 2020 heeft opgekocht met zijn vastgoedimperium Heimstaden.

Tollefsen begon in 1994 met een startkapitaal van zo’n 700.000 euro. Met een agressieve groeistrategie en heel veel geleend geld wist hij in relatief korte tijd miljardair te worden. De afgelopen drie jaar heeft hij zijn vermogen ruim zien verdrievoudigen tot 3,8 miljard dollar.

Het zijn investeerders als Tollefsen die de afgelopen jaren sterk hebben bijgedragen aan de snel stijgende huren in Berlijn. Een ontwikkeling die heeft geleid tot meer dak- en thuisloosheid, ook onder werkenden.

Grote zorgen

Nina Bach woont sinds 2016 in een flat aan de Wildenbruchplatz, die het afgelopen jaar voor veel geld is opgekocht door de avontuurlijke miljardair. Bach en haar buren maakten zich grote zorgen toen ze dat hoorden. Heimstaden heeft veel betaald voor het appartementencomplex en zal dus iets moeten doen om het winstgevend te maken. In 2020 was Heimstadens lokale partner de Skjerven Group. Die regelde bijna alles, van de aankoop van appartementencomplexen tot het beheer van het vastgoed. Skjerven heeft naast Heimstaden meerdere opdrachtgevers.

‘We hebben onderzocht hoe het bedrijf opereert,’ vertelt bewoonster Nina Bach. ‘Ze staan bekend om het los verkopen van de appartementen, wat uiteindelijk bijna altijd betekent dat huurders eruit worden gegooid. Mijn buurman is bang. Hij woont hier al sinds zijn zesde, sinds 1972. Hij zal nooit een ander huis in deze buurt vinden dat hij kan betalen. Normale appartementen worden getransformeerd in “luxe” micro-appartementen tegen veel hogere huur. Ook verhuren ze graag gemeubileerde flats in Berlijn, om zo reguleringen rond contracten en huurprijzen te kunnen omzeilen.’

In een reactie laat Heimstaden weten niks van dit alles ooit te hebben gedaan en nooit opdracht tot dergelijke praktijken te hebben gegeven aan hun lokale partner Skjerven. ‘Wij zijn een woningverhuurder, geen -verkoper. Wij respecteren huurcontracten.’ Ook zeggen ze nu geen relatie meer met Skjerven te hebben.

Sinds een paar jaar is Heimstaden ook in Nederland woningen aan het opkopen. In 2019 was het bedrijf verreweg de grootste buitenlandse private investeerder in Nederlandse woningen, volgens onderzoek van de Volkskrant.

Beleggers weten Nederlandse woningen steeds beter te vinden. In Rotterdam bijvoorbeeld werd 38 procent van de verkochte woningen in 2020 door beleggers gekocht. Activiteiten van investeringsmaatschappij Blackstone laten zien dat dat kan leiden tot soms wel een vervijfvoudiging van de huur.

Nooit meer geprivatiseerd

Toen Bach en haar buren hoorden dat Heimstaden hun complex had opgekocht, zijn ze zich meteen gaan organiseren. Eerst in de actiegroep Stop Heimstaden. Daarna zijn velen van hen betrokken geraakt bij het onteigeningsinitiatief van de actiegroep Deutsche Wohnen und Co. enteignen.

Want in Berlijn zijn ze het spuugzat. Ze wilden niet meer wachten tot politici eindelijk eens iets zouden gaan doen aan de wooncrisis. Op initiatief van de actiegroep werd er op 26 september een referendum georganiseerd in de deelstaat Berlijn. De actiegroep wil grote vastgoedbedrijven op een gerichte en structurele manier aanpakken door de woningen van de bedrijven te onteigenen en te vermaatschappelijken. Het gaat ze daarbij om de allergrootste spelers.

Het beursgenoteerde bedrijf Deutsche Wohnen is een van de grootste bezitters van woningen in Berlijn en werd daarom als kop van jut voor de campagne gekozen. In totaal hebben de twaalf grootste bedrijven waar ze zich op richten zo’n 243.000 woningen in bezit. Het gaat de actiegroep alleen om vastgoedbedrijven met meer dan drieduizend woningen. De bakker op de hoek die een extra woning heeft gekocht om zijn pensioen veilig te stellen, zal niet worden lastiggevallen, en ook de wooncoöperaties zonder winstoogmerk zijn veilig.

Met hun campagne wil de actiegroep een groot deel van de voormalige sociale huurwoningen die de afgelopen jaren massaal zijn geprivatiseerd, terugbrengen in publieke handen. Ze willen de woningen vergesellschaften, vermaatschappelijken, door ze onder te brengen in een onafhankelijke stichting, zodat ze nooit meer geprivatiseerd kunnen worden door de staat.

Niemand had verwacht dat het referendum zo’n groot succes zou worden, vertelden vrijwilligers me op het euforische verkiezingsfeest van het initiatief in Berlijn-Tempelhof. Alle peilingen voorspelden al weken een nek-aan-nekrace, tot op het laatste moment, maar uiteindelijk stemde 57,6 procent van de Berlijners vóór onteigening en 39,8 procent tegen, met een opkomst van 73,5 procent. Een winstmarge van bijna 18 procentpunten. De ruim 1 miljoen voorstanders waren met bijna de helft meer dan de tegenstanders van onteigening.

Wat ooit als onmogelijk en belachelijk werd gezien, vindt nu steun bij de meerderheid. Na decennia dominantie van de neoliberale logica dat de markt de beste oplossing is voor problemen in de samenleving, hebben de Berlijners nu radicaal met dit idee gebroken. En de hele wereld, van Argentinië tot Kenia, keek aandachtig mee. Hoe heeft deze aardverschuiving in Duitsland, het hart van het industrieel kapitalisme, kunnen plaatsvinden? En wat zijn mogelijke gevolgen?

Financialisering van woningen

‘Mensen denken vaak dat als er een probleem is, er dan te weinig geld is. Maar in dit geval is er te veel geld in de woningmarkt gegaan,’ legt Manuel Aalbers uit. Hij is hoogleraar sociale geografie aan de Katholieke Universiteit Leuven en schreef The Financialization of Housing (2016).

De wooncrisis kent verschillende oorzaken, vertelt hij. Financialisering van woningen is een belangrijke. Huurwoningen zijn een veelgevraagd beleggingsproduct geworden op de financiële markten, een investering met een laag risico. En het gemiddelde rendement van vier tot vijf procent is vele malen aantrekkelijker dan de al jarenlange extreem lage rentestanden wereldwijd.

‘In Duitsland is in pakweg de eerste tien jaar van deze eeuw meer geprivatiseerd dan tijdens de neoliberale privatiseringsjaren van Margaret Thatcher en Tony Blair, met hun beroemde “Right to Buy”-slogan uit 1980,’ zegt Aalbers. Het gaat daarbij om voormalige sociale huurwoningen die veelal zijn gebouwd met geld van de Berlijnse staat.

‘Beleggers investeren niet zo veel in nieuwe woningen maar kopen bestaande woningen op. Als een belegger duizenden woningen wil verhuren, is het veel makkelijker om bestaande woningen op te kopen dan om nieuwe woningen te bouwen. Dat kost ontzettend veel tijd.’

Er is dus grote vraag naar woningen om rendement mee te realiseren. Zo zijn bedrijven met winstmotief zich stevig aan het nestelen tussen de bestaande woningvoorraad aan de ene kant en de vraag van mensen naar een eigen huis aan de andere kant. Beleggers in bijvoorbeeld het beursgenoteerde Deutsche Wohnen spinnen er garen bij. De actiegroep Deutsche Wohnen und Co. enteignen berekende dat de gemiddelde huurder van Deutsche Wohnen maandelijks 177 euro van hun huur in de zakken van de internationale aandeelhouders ziet gaan.

‘Financialisering van koopwoningen zie je niet alleen in West-Europa en Noord-Amerika,’ zegt Aalbers, ‘maar ook in Latijns-Amerika, het Midden-Oosten, Oost-Azië en verschillende Afrikaanse landen, net als de financialisering van huurwoningen.’ Dat draagt mede bij aan de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt. ‘Als je over een periode van vijftien tot twintig jaar kijkt, zie je dat in 95 tot 98 procent van de steden de kosten voor huisvesting harder zijn gestegen dan de inkomens.’ Een belangrijke reden waarom de wereld kijkt naar wat er nu in Berlijn gebeurt.

Positieve energie

Een van die tweeduizend vrijwilligers van Deutsche Wohnen und Co. enteignen die hebben bijgedragen aan het succes van het referendum, is de Italiaanse Berta Del Ben. Ze maakte deel uit van de golf jongeren die Italië verlieten tijdens de eurocrisis. Tien jaar geleden vond ze haar plek in Berlijn. In maart van dit jaar raakte ze betrokken bij de onteigeningscampagne.

De democratische rechtsstaat is volgens Berta niet te reduceren tot verkiezingen. ‘Stemmen is maar één onderdeel van democratie. De vraag is: kan en wil ik alles delegeren aan iemand anders, of doe ik het zelf? Ik geloof in doe-het-zelfdemocratie.’

Ook vrijwilliger Hendrik Heetlage is het zat om af te moeten wachten tot politici misschien ooit fundamentele verandering zullen bewerkstelligen. Heetlage is net als Berta Del Ben via sociale media bij de actiegroep betrokken geraakt. Er zijn veel verschillende vormen van democratie, zegt hij. ‘Wat heel belangrijk is, is het opbouwen van persoonlijke relaties. Je moet in gesprek gaan met mensen en ze ervan overtuigen dat het over ons allemaal gaat. Je kan het niet zonder meer aan partijpolitiek delegeren.’

‘Onteigenen kan een oplossing bieden tegen financialisering. Maar het is wel een heel dure oplossing.’

Het enthousiasme van de vele vrijwilligers was en is de motor van de campagne. Mensen gingen weken, maanden, soms wel jarenlang in de avonduren en weekenden naar alle uithoeken van de stad om handtekeningen te verzamelen, en voeren nu nog steeds campagne om de resultaten van het referendum te laten implementeren. Maar is deze positieve energie genoeg om de wooncrisis op te lossen?

Fundament

Veel tegenstanders van het onteigeningsplan vinden het een ondemocratisch instrument. Maar een door burgers geïnitieerd referendum is óók een democratisch middel binnen de Duitse rechtsstaat. De actiegroep beroept zich daarnaast op artikel 15 van de Duitse grondwet, waarin gesteld wordt dat land zo nodig kan worden overgedragen aan de gemeenschap. ‘Wij proberen het idee dat huisvesting een recht is voor iedereen terug te brengen in het debat,’ zegt Berta Del Ben.

Huisvesting geeft autonomie. Verbinding met een gemeenschap. Het is een van de universele mensenrechten, stelt het College voor de Mensenrechten. En het is een belangrijke voorwaarde voor het waarborgen van andere mensenrechten, zoals het recht op een behoorlijke levensstandaard. Discriminatie en structurele uitsluiting spelen een belangrijke rol bij dak- en thuisloosheid. Het niet hebben van een veilige eigen plek heeft negatieve gevolgen voor een goede gezondheid, wat ook een mensenrecht is. Zo vormt het recht op huisvesting bijna letterlijk het fundament voor vele andere mensenrechten.

Een heel dure oplossing

‘Ideologisch sprak het referendum in Berlijn enorm aan,’ zegt de Leuvense hoogleraar Manuel Aalbers. ‘En onteigenen kan inderdaad een oplossing bieden tegen financialisering. Maar het is wel een heel dure oplossing, denk ik. De bescherming van beleggers en investeerders in de Europese Unie is dusdanig dat ze een zogeheten fair value moeten krijgen voor die woningen.’

Aalbers is vrij kritisch op het ‘bouwen, bouwen, bouwen’-mantra. Maar als je meer betaalbare huisvesting wilt, kun je als staat Berlijn het geld dat je zou besteden aan onteigenen ook investeren in het bouwen van nieuwe woningen, stelt hij. Dan breng je zoveel extra woningen op de markt dat je de prijzen onder druk zet. En je dus ook echt zorgt dat er meer mensen gehuisvest kunnen worden, en niet alleen dat een deel van de mensen goedkoper kan wonen.

Mocht de politiek in Berlijn het referendum in wetgeving gieten – wat geen juridische verplichting is want het referendum was niet bindend – dan zal het constitutioneel hof die toetsen aan de grondwet. Het gaat dan om een afweging tussen het recht op eigendom van bedrijven aan de ene kant en het recht op toegankelijke, betaalbare huisvesting als mensenrecht aan de andere kant.

Jacques Sluysmans is hoogleraar onteigeningsrecht aan de Radboud Universiteit. ‘Onteigening is echt een laatste redmiddel,’ zegt hij. ‘Het is vrij ingrijpend en tamelijk kostbaar. Je betaalt immers een schadeloosstelling voor het eigendom dat je afpakt. Dat is een reden om het niet al te lichtvaardig in te zetten. Eerst moet je kijken of er even effectieve en goedkopere middelen beschikbaar zijn.’

De massale privatisering van sociale huurwoningen jaagt gentrificatie aan en verdrijft lagere inkomens uit het centrum van de stad.

De actiegroep heeft een eigen strategie om te voorkomen dat de onteigening te veel geld gaat kosten: ze willen de marktpartijen ‘well below market value’ compenseren. Dan nog gaat het om zo’n 11 miljard euro, maar dat bedrag willen ze financieren vanuit de huurinkomsten uit de 240.000 onteigende woningen. Het zou de staat Berlijn volgens het initiatief dus geen geld kosten. Maar de kans dat onteigening ver onder de marktwaarde gaat lukken, acht Sluysmans niet heel groot.

Naast het betaalbaarder maken van huisvesting is er nog een reden waarom de actiegroep heeft ingezet op de onteigening van bestaande woningen náást bijbouwen. Als je er alleen voor kiest om nieuwe wijken te bouwen zonder de grote vastgoedbedrijven te onteigenen, blijven de centrale wijken in de stad in handen van investeerders en bewoond door de hogere inkomens. De massale privatisering van sociale huurwoningen jaagt gentrificatie aan en verdrijft lagere inkomens uit het centrum van de stad, daar waar ze hun gemeenschap hebben, hun werk. De stad segregeert zo nog verder in een rijke kern en armere periferie. Gentrificatie is verkapte segregatie, zoals de Nederlandse punkband Hang Youth zingt.

Inspiratiebron

Op het overwinningsfeest in Berlijn sprak ik de Braziliaanse activist Adelaide Ivánova. Drie weken later kom ik haar weer tegen, dit keer bij de Woonopstand in Rotterdam op 17 oktober. Op uitnodiging van de organisatie is ze hier om op het podium over de overwinning in haar stad te spreken. Want het referendum mag dan voorbij zijn, het zal nog lang na blijven echoën, zegt Ivánova. ‘Het blijft een inspiratiebron voor bewegingen die allemaal hun eigen lokale middelen proberen te vinden. Het voelt alsof je nooit kunt winnen, maar Berlijn heeft laten zien dat het wél kan. Dat internationalisme is belangrijk, want kapitaal kent ook geen grenzen. Dat betekent dat de strijd Europees of zelfs wereldwijd moet zijn.’

Woonprotest is dan ook niet beperkt tot Duitsland, want de wooncrisis is mondiaal. Een onderzoek uit 2019 laat zien dat huizen in 90 procent van tweehonderd steden wereldwijd te duur zijn geworden in vergelijking met het lokale doorsnee inkomen. Sinds het uitbreken van de coronapandemie is de situatie alleen maar verslechterd. In Nederland stegen huizenprijzen vorig jaar met bijna 20 procent. In Nieuw-Zeeland met 22 procent. En waar een wooncrisis is, ontstaat protest. Van Ierland, Nieuw-Zeeland en de Verenigde Staten tot Turkije en Brazilië – mensen komen in opstand.

De mondiale wooncrisis maakt huisvesting in hoog tempo tot een nieuwe breuklijn in de politiek, met onvoorspelbare gevolgen. De leider van de Duitse vakbond Ver.di noemde huurprijzen het 21ste-eeuwse equivalent van de broodprijs, een historische trigger voor sociale onrust, zoals tijdens de Franse Revolutie.

Wat het referendum probeerde te bevragen, is hoe het systeem eigenlijk werkt. Wie bezit wat, en vooral: waarom? Voor wie zijn woningen uiteindelijk? Van wie is de stad? Van bedrijven en hun aandeelhouders? Nee, zeggen ze nu in Berlijn, huizen zijn van de mensen, niet van het grootkapitaal.

Aan de winnende hand

‘Voor velen van ons is het de eerste keer,’ vertelt activist Nina Bach, ‘dat we het gevoel hebben aan de winnende hand te zijn. Dat we werkelijk iets kunnen veranderen.’ Ook mede-activist Hendrik Heetlage geniet van de kentering in het debat. ‘Het doet me enorm veel plezier om te zien hoe conservatieve, liberale en ook sociaaldemocratische partijen, die allemaal tégen onteigening zijn, zich genoodzaakt voelen om het op een groot podium te bespreken.’

Vijf jaar geleden was dit nog compleet ondenkbaar, vult Bach aan. Jarenlang werd socialisatie als een te radicaal beleidsinstrument gezien. In de 20ste eeuw is het uitsluitend ingezet in crisistijd. Na de Tweede Wereldoorlog, bijvoorbeeld, om de wederopbouw te bespoedigen. Of tijdens de financiële crisis van 2008, om de banken die als too big too fail werden gezien, overeind te houden. Toen de boel in elkaar dreigde te storten, moest de belastingbetaler opdraaien voor de verliezen, nadat aandeelhouders jarenlang miljardenwinsten in hun zak hadden gestoken. Er kwam veel kritiek op deze praktijk van het privatiseren van de winsten en het socialiseren van de verliezen.

In Berlijn willen ze deze dynamiek nu tegenhouden. Ze willen onteigening en socialisering van cruciale onderdelen van de samenleving tot een legitieme beleidsoptie maken.
Tegenstanders roepen vaak dat investeerders zo worden weggejaagd uit de stad. Maar dat is precies de bedoeling van de actiegroep. Ze claimen hun stad terug.

En niet alleen de socialisten doen dat. Integendeel. Er zijn meer niet-socialisten dan socialisten onder de voorstanders van onteigening, er is meer steun voor bij het electoraat van de extreemrechtse partij Alternative für Deutschland dan bij de sociaaldemocraten en de groenen. Een concrete, gerichte strijd om beleid kan partijpolitiek overstijgen.

Het referendum in Berlijn zou weleens een keerpunt kunnen worden, denkt ook Sander van der Kraan, medeorganisator van het woonprotest in Amsterdam. ‘Berlijn laat zien dat een meerderheid van de mensen direct tegen de principes van marktdenken kan ingaan.’

Radicale verandering

‘Eerst werden we uitgelachen,’ zegt Nina Bach in Berlijn, ‘maar nu zijn ze fucking bang. Ze proberen ons te delegitimeren. En het zijn niet eens de vastgoedbedrijven die bang zijn, het zijn vooral de politici. Want het artikel in de grondwet waar we ons op baseren, is niet alleen gemaakt voor huisvesting. Het is veel breder dan dat.’

De uitkomst van dit referendum laat zien dat het neoliberaal kapitalisme niet zo onschendbaar en onontkoombaar is als we soms denken, dat mensen het niet allemaal eens zijn met het idee dat de wereld primair een oneindige bron van bedrijfswinsten is. Dat niet alles mag worden opgeofferd voor de kapitaalaccumulatie van een kleine groep. Huisvesting, bijvoorbeeld, maar ook gezondheidszorg, onderwijs, cultuur, natuur – allemaal zo belangrijk voor een goed leven dat ze niet het zoveelste commerciële product zouden mogen zijn.

Het initiatief in Berlijn laat zien dat er een meerderheid kan zijn voor radicale, fundamentele verandering. Kapitalisme is niet onoverwinnelijk. ‘Het is niet alleen mogelijk, het gebeurt echt!’ zegt Berta Del Ben. ‘Dit is de eerste keer ooit dat ik het gevoel heb dat we daadwerkelijk iets kunnen veranderen. Ik heb weer hoop.’

In de geprinte versie van dit verhaal werd een bewoonster geciteerd die vastgoedbedrijf Heimstaden beticht van bepaalde praktijken. Dit betrof Heimstadens voormalige partner Skjerven Group (die meerdere opdrachtgevers heeft) en is online aangepast.