Wat klimaatverandering gaat doen met de huizenmarkt: ‘Als je ver onder NAP bouwt, zeg er dan bij dat die huizen maar vijftig jaar meegaan’

Het was een zijspoor, een losse opmerking in een interview dat alle kanten opging, hoewel het één vast gegeven had: de rol die land speelt in onze economie. Simon Winchester, Brits-Amerikaans journalist, geograaf, bestsellerauteur, had het over zijn boek Land, en merkte op dat land zo’n cruciale rol speelt in onze economie omdat het altijd blíjft. Het verroest niet, zoals een auto, je raakt het niet kwijt, zoals een gouden ring.

Maar bij het laatste hoofdstuk van zijn boek was hij daar toch een beetje op teruggekomen, vertelde hij. Immers: het land blijft niet meer. Sterker nog: het is aan het verdrinken.

Vanwege klimaatverandering wint de zee van het land. Dat zal, zo schrijft hij, allerhande verstrekkende economische gevolgen hebben. ‘Maar niemand weet dat natuurlijk beter dan jullie,’ stelde hij vast, met een knik richting zijn computerscherm, naar de Nederlandse journalist die duizenden kilometers verderop zat mee te tikken. ‘Ik bedoel: ik kijk hier uit het raam van mijn werkkamer in Massachusetts. Dat land blijft echt nog wel een tijdje, dat loopt op geen enkele wijze gevaar. Maar als je bij jullie over zo’n enorme zeedijk loopt en je ziet de golven van de Noordzee, en je weet dat ze hoger worden, dan wéét je dat het land daarachter gevaar loopt.’

Hij zei het als een feit, achteloos bijna, vanuit de overtuiging dat Nederlanders klimaatverandering veel beter begrijpen dan een gemiddelde boer op het Amerikaanse platteland. Nederlanders, met hun eeuwenlange gevecht tegen het water, ja, die snappen dat klimaatverandering een bedreiging is, dat het een direct effect heeft op de plek waar je woont. Als het land niet blijft, dan heeft dat effect op alles: op de economie, de natuur, en uiteindelijk ook op zoiets ogenschijnlijk banaals als de huizenprijzen. Maar is dat wel zo, dacht ik, toen ik het interview uitwerkte. Wéten we dat wel?

Wie kijkt naar de huizenprijzen in Nederland komt tot de conclusie van niet. Neem bijvoorbeeld de gemiddelde vierkantemeterprijs in Capelle aan den IJssel, de nieuwbouw in de Zuidplaspolder of Gouda: plaatsen die de twijfelachtige eer hebben tot de laagste punten van Nederland te behoren. De gemiddelde huizenprijs daar schommelt rond de 3500 euro per vierkante meter. Zet dat af tegen de gemiddelde huizenprijs in Enschede, een gemeente ongeveer veertig meter boven NAP: daar ben je rond de 2900 euro per vierkante meter kwijt.

Natuurlijk, huizenprijzen worden beïnvloed door een scala van factoren – de hoeveelheid geld die mensen kunnen betalen, het aanbod, de rente, de voorzieningen in de buurt. Maar de grond waarop zo’n huis staat, is toch de meest cruciale factor. Wat als die grond gestaag wegzakt? Als de fundering langzaam maar zeker wordt aangetast door te veel grondwater, of te weinig? Wat als het land door overstromingen uiteindelijk ophoudt te bestaan? Heeft dat dan geen gevolgen voor de huizenprijzen?

Eén ding ontbreekt – vooralsnog – in de risicoanalyse van kopers, banken en overheden: of de grond waarop het huis staat wel, nou ja, blijft.

Terwijl er steeds vaker voor wordt gewaarschuwd. Vooral sinds de overstromingen in Limburg deze zomer lijkt er iets fundamenteels veranderd. De Nederlandsche Bank besteedde in zijn laatste jaarrapport ruim aandacht aan de risico’s die banken lopen als het gaat om vastgoed: de Nederlandse banken hebben voor 27 procent aan woninghypotheken op de balans staan en in totaal 38 procent aan vastgoed. Voor de hele Nederlandse financiële sector gaat dat om 1400 miljard euro. En veruit het grootste deel van die huizen staat onder zeeniveau: precies dat deel dat het grootste gevaar loopt bij klimaatverandering.

Dat duizenden woningen in het westen van Nederland en langs de rivieren toenemend risico lopen, is volgens experts evident.

Een rapport dat ABN Amro eind 2020 uitbracht, laat een nog scherper beeld zien: volgens de berekeningen zijn bij een overstroming alleen al in de Randstad (het economisch hart van Nederland én het gebied dat qua klimaatverandering het kwetsbaarst is) de gevolgen verstrekkend. De economie krijgt een klap, het bbp daalt. Huizenprijzen storten in, variërend van 5 tot liefst 30 procent – afhankelijk van de ernst van de overstroming. De kans op een grote overstroming, waarbij het gebied langer dan een maand meer dan twee meter onder water komt te staan, is klein, bevestigen de onderzoekers, hoewel groeiende. Maar de kans op een middelmatige overstroming (meer dan vijftig centimeter) in gebieden langs de rivieren en in Gouda noemen ze ‘groot’: eens per dertig jaar. En: ‘Of deze overstroming zich pas over dertig jaar of morgen al voordoet, is een speling van de natuur.’

De grootste dreiging

Dat duizenden woningen in het westen van Nederland en langs de rivieren toenemend risico lopen, is volgens experts evident. Vrij Nederland publiceerde in 2019 al een uitgebreid onderzoek waaruit duidelijk wordt dat intensieve bewoning van laaggelegen gebieden op de langere termijn (en dan hebben we het over enkele honderden jaren) problematisch is, en waarin ook de vraag wordt gesteld in hoeverre het houdbaar is om laaggelegen gebieden te blijven beschermen.

De grootste dreiging op lange termijn is de zeespiegelstijging. Op basis van de meest recente rapporten van het IPCC en het KNMI blijkt dat de zeespiegel de laatste decennia met ongeveer twee millimeter per jaar is gestegen, en de verwachting is dat dit gaat versnellen na 2050. De voorspellingen variëren van dertig centimeter erbij tot 1,2 meter stijging, die overigens daarna niet ophoudt: de poolkappen zijn dan goedbeschouwd net begonnen met smelten. Maar nog voor die zeespiegel zo ver is gestegen, zijn de gevolgen van klimaatverandering al te zien; door toenemende regenval, verdroging, bodemdaling, rivieren die buiten hun oevers treden.

Blijven investeren in de Randstad is gezien de klimaatverandering niet slim.

Nederland is de best beschermde delta ter wereld, maar de intensiteit en snelheid van het water verrasten vorige zomer in Limburg iedereen – niet in de laatste plaats het waterschap. Ondanks decennia van investeringen in dijkbewaking en waterafvoer bleken de overstromingen alle scenario’s te overtreffen, zo schreven de dijkgraven in een evaluatie. De schade wordt geraamd op 1,8 miljard euro.

Bouw in andere delen van het land

De overstromingen in Limburg worden ook genoemd in een nogal onthutsende brief die Deltacommissaris Peter Glas eind vorig jaar naar het nieuwe ministerie van Volkshuisvesting stuurde: van de 1 miljoen door het kabinet zo vurig gewenste woningen zijn er 820.000 gepland in gebieden waar het eigenlijk niet meer kán. Huizen worden gebouwd voor een periode van vijftig tot honderd jaar, en op de ingeplande locaties volgen na woningen bovendien vaak nieuwe wegen, treinstations, infrastructuur die nog langer meegaat dan dat. Die investeringen zullen, schrijft Glas, ‘zonder meer te maken krijgen met de langetermijneffecten van klimaatverandering, zoals extreme regen, droogte, hitte, andere rivierafvoeren en een stijgende zeespiegel.’

Er moet meer gekeken worden naar bouw in andere delen van het land, aldus Glas, en hij adviseert te onderzoeken ‘hoe de verstedelijking en daarmee gepaard gaande investeringen op lange termijn anders over Nederland kunnen worden verdeeld, en een beweging op gang te brengen naar plaatsen waar dit vanuit het oogpunt van klimaatverandering het minst kwetsbaar is.’

Ofwel: blijven investeren in de Randstad is gezien de klimaatverandering niet slim. De kersverse minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge heeft er dus een vrij fundamenteel probleem bij. Het ministerie verwacht dit voorjaar nog een reactie te geven.

Perceptierisico

En natuurlijk, als alle huizen onder water lopen, is geen enkel huis nog iets waard. Maar wat gebeurt er in de tussentijd? Waarom heeft de dreiging van toenemende overstromingen en heftige regenval vooralsnog zo weinig invloed op de huizenprijzen? En wanneer verandert dat?

‘Dat dat risico nog niet terug te zien is in de huizenprijzen, wil niet zeggen dat het er niet is,’ stelt Sandra Phlippen (woont -1.2 NAP), hoofdeconoom van ABN Amro en coauteur van het ABN-onderzoek. ‘En een ander risico is er ook: het perceptierisico. Wat als er wél een heftige overstroming plaatsvindt en iedereen in één keer gaat kijken: wat betekent dat voor mijn locatie. Dan kunnen mensen die er slecht voorstaan hun huis niet meer kwijt.’

In de Verenigde Staten heeft de Federal Reserve van San Francisco al onderzoek gedaan naar de rol van risicoperceptie op de huizenprijzen. Huizen die kwetsbaar zijn voor zeespiegelstijging, bleken daar al in 2019 voor 7 tot soms wel 14 procent minder te verkopen dan huizen die hogerop liggen, alleen omdat mensen een theoretische overstroming in de soms verre toekomst meewogen bij de aankoop van hun huis. Inprijzing, heet dat. Maar vermoedelijk gebeurt dat niet in Nederland, denkt Phlippen, die in februari onderzoek deed naar dit fenomeen voor de Nederlandse situatie.

Pompen of verzuipen

Martijn Stroom (‘Ik woon in Maastricht, ruim boven NAP’) is gedragseconoom aan de Universiteit van Maastricht en zag deze zomer zelf uit het raam van zijn appartement hoe hoog het water kwam. ‘Ik woon op driehoog, dus mijn eigen appartement loopt niet zo’n risico, maar de kelders van ons gebouw stonden blank. En uit mijn raam zie ik de Jeker, een zijrivier van de Maas. Die liep volledig buiten zijn oevers. Voor mijn buren die daar direct aan wonen, was het echt, nou ja, pompen of verzuipen die dagen, het was heel heftig.’

‘Prima als ze nu in de Zuidplaspolder zes meter onder NAP gaan bouwen. Maar zeg er dan wel eerlijk bij dat die huizen maar vijftig jaar meegaan.’

Stroom pleit voor een speciaal klimaatlabel bij de verkoop van huizen, dat huizenkopers moet informeren over het risico dat ze lopen. ‘De kans op een echt grote overstroming is in Nederland vooralsnog klein, maar de gevolgen zijn heel groot. En feit blijft dat mensen kleine risico’s enorm onderschatten. Ze bagatelliseren het. Ze denken dat ze beschermd zijn door de dijken, of dat de overheid alle kosten op zich neemt als er wel overstromingen zijn: ze plaatsen het risico buiten zichzelf. Maar we zien nu in Limburg dat het tegenvalt hoeveel je van de overheid krijgt. En ook dat het nog maar nét goed ging.’

Limburg was eerder slachtoffer van overstromingen, in de jaren negentig. Ook toen daalden de huizenprijzen, al kwamen ze uiteindelijk terug op het oude niveau. Stroom: ‘Het verschil met nu is dat we weten dat de kans op die heel intensieve regenval in korte tijd door klimaatverandering eerder toe- dan afneemt. Mensen zijn zich daar anno 2022 veel meer van bewust: we beseffen ergens wel dat het niet beter wordt. De huizenmarkt is nu zo extreem oververhit dat klimaatrisico’s geen rol spelen. Maar dat zou wel moeten. Prima als ze nu in de Zuidplaspolder zes meter onder NAP gaan bouwen. Maar zeg er dan wel eerlijk bij dat die huizen maar vijftig jaar meegaan.’

Toekomstbestendigheid

Aanstaande huizenkopers mogen klimaatrisico dan nu nog niet meewegen in de aanschaf van een huis, de financiële sector is sinds kort wél wakker. De grootste Nederlandse hypotheekverstrekkers (Rabobank, ING en ABN Amro) zeggen na vragen van Vrij Nederland op dit moment bezig te zijn met het doorlichten van hun hypotheekportefeuille, op zoek naar panden die klimaatrisico lopen. Dat doen ze omdat het moet van de ECB, die van banken verwacht dat ze van ál hun leningen nagaan of die klimaatrisico lopen – dus ook van huizenkredieten. In die huizenportefeuille zitten ook hypotheken op huizen die risico lopen, bevestigt onder meer ING.

Martijn Stroom: ‘Het is nu de financiële sector die als eerste zal gaan bewegen, nog vóór de burger en de politiek. Niet omdat ze als enigen de klappen zullen opvangen, maar wel omdat ze die op dit moment als eersten en misschien wel enigen zien aankomen.’ Ofwel door een hevige overstroming, óf omdat huizenbezitters opeens de stijgende zeespiegel en toenemende regenval wél gaan meewegen in de aanschaf van huizen.

Harry Garretsen is hoogleraar in Groningen (‘3.84 boven NAP’) en deed eerder onderzoek naar dalende huizenprijzen onder druk van overstromingen. ‘Er is in de financiële sector op dit moment een enorme verschuiving gaande in de beleggingsportfolio’s. Aandelen Shell worden gewogen op hun toekomstbestendigheid – en dat gaat uiteindelijk ook gelden voor huizen. Het gebeurt nu nog te weinig, maar het moet wel. Je wilt niet nu voor te veel geld een huis kopen in Gouda om er een paar jaar later achter te komen dat het sterk in waarde daalt.’

De risico’s van klimaatschade

Tegelijkertijd kan een aanstaande huizenkoper op dit moment nog precies evenveel hypotheek krijgen voor een nieuwbouwhuis in de Zuidplaspolder – het laagste punt van Nederland – als voor een huis in Enschede. Tik bij de verschillende banken de adressen in van verder vergelijkbare panden en zie: een hypotheek voor dertig jaar, voor de volledige aankoopprijs. Terwijl toezichthouders de kredietverstrekkers juist waarschuwen voor de klimaatrisico’s op hun leningen. Nu al hebben huizen in bijvoorbeeld de binnenstad van Gouda in toenemende mate last van optrekkend vocht, ondergelopen kelders en grachten die buiten de oevers treden. Dat is al eeuwen zo, maar omdat onder invloed van klimaatverandering bodemdaling en zeespiegelstijging de komende decennia zullen versnellen, is de verwachting dat die problemen eerder zullen toe- dan afnemen. Maar voor de hypotheek op je huis maakt dat nu nog niet uit.

In reactie op vragen van Vrij Nederland laten de grootste hypotheekverstrekkers weten dat ze wel bezig zijn met een risicoanalyse, maar ze willen niet zo ver gaan om te stellen dat ze daar concreet gevolgen aan verbinden, zoals bijvoorbeeld minder hypotheek verstrekken in een risicogebied. Wel stelt ABN Amro dat ‘banken en andere financiële instellingen naar een toekomst gaan waarin de risico’s van klimaatschade gaan meewegen in hun kredietbeslissingen. Dit is onderdeel van de Sustainable Finance Regulation die de ECB oplegt.’

Bodemdaling

Klimaatrisico houdt bovendien niet op bij de dreiging van overstromingen, ook bodemdaling speelt een grote rol, met name voor huizenbezitters. Peter Kuipers Munneke, weerman en glacioloog (‘ik woon nét boven NAP, volgens mij’): ‘Er zijn plekken in Nederland die nu al dubbel bedreigd worden. Gouda is zo’n plek met nu al een heel groot probleem. Door de zeespiegelstijging, maar juist ook door bodemdaling. Bodemdaling is een direct gevolg van klimaatverandering: door de drogere zomers verdampt het water in de grond en klinkt de bodem extra in. Dat probleem is zeker in het westen van Nederland eigenlijk nu veel urgenter dan zeespiegelstijging. Ik gaf ooit een lezing in Schoonhoven, en de mensen daar vertelden me dat hun tuin elke twintig jaar werd opgehoogd, omdat die zo wegzakte. Elke twintig jaar tientallen centimeters erbij. Nergens zie je daar oude bomen staan, alles is nieuw.’

En de kortetermijnproblemen gaan verder dan bodemdaling alleen, zegt Kuipers Munneke. ‘Er moet op de kortere termijn ruimte komen voor het water. Voor bredere dijken. Waar gaan we dat doen? Nog voordat mensen moeten verhuizen voor de stijgende zee, moeten er al harde keuzes worden gemaakt. Er zal enorm veel land onteigend moeten worden om ruimte te maken voor een dijk, er zullen dus ook huizen verdwijnen. Over landbouw: hoe lang willen we het grondwaterpeil kunstmatig laag houden zodat boeren met zware machines over hun akkers kunnen rijden, waardoor de bodem nog sneller daalt?’

We wanen ons veilig

In de Verenigde Staten zijn de gevolgen van klimaatverandering voor huizenbezitters en banken al veel scherper te zien. Time Magazine noteerde vorig jaar al dat miljoenen Amerikanen kwetsbaar zijn voor klimaatverandering – alleen al de gevolgen van overstromingen wordt geschat op twintig miljard per jaar. Een bedrag dat nog eens groeit naar dertig miljard per jaar in de komende dertig jaar.

Experts, zo stelt het artikel, zien een systeemdreiging voor de Amerikaanse economie: dalende huizenprijzen, opdrogende kredieten en lokale gemeenten die geen belastingen meer kunnen heffen omdat hun burgers zijn weggetrokken. Uit Amerikaans onderzoek in de staat Georgia bleek dat de huizenprijzen direct na de overstroming met 32 procent daalden. Ander onderzoek stelt dat de klimaat-exposure van Amerikaanse banken veel groter is dan de gammele leningen (subprime mortgages) die destijds de aanleiding vormden voor de financiële crisis van 2008.

Het grote verschil met Amerika is natuurlijk dat er in Nederland nu juist wél een overheid is die een dijk gaat aanleggen, en dat al eeuwenlang nogal succesvol doet. Nederlanders wanen zich niet voor niets veilig, dankzij die dijken. Dat was zo ergens in de tiende eeuw, toen de eerste waterschappen werden opgericht, en anno 2022 is dat nog steeds zo. In een tijd waarin het vertrouwen in instituties zienderogen afneemt, is het hoge cijfer (7,8) dat Nederlanders hun dijkbewaking in dat onderzoek geven, opvallend. Peter Kuipers Munneke: ‘Het zit ook een beetje in de volksaard: we wanen ons veilig achter de dijken. We zien een dreiging en gaan ervan uit dat het wel wordt opgelost en dat is niet zo gek, want de zeespiegel is duizenden jaren stabiel gebleven. Maar dat vertrouwen is nu niet meer terecht.’

Hogerop willen wonen

Eén ding trof Kuipers Munneke toen hij vorige zomer naar een reportage keek over de overstromingen in België, dezelfde watermassa die uiteindelijk Limburg zou bereiken. ‘Een vrouw zei: ik had wel hogerop wíllen wonen, maar ik kon het niet betalen. De huizenprijzen hoger op de heuvel waren te hoog. Dat zie je ook in Amerika. Delen van de Mississippi-delta, bijvoorbeeld, waren honderd jaar geleden nog onbewoond, maar omdat er zo’n enorme vraag naar huizen was, zijn projectontwikkelaars ook gaan bouwen op risicovolle locaties – de grondprijzen waren daar toch laag. Bij hurricane Katrina was er een frappante overlap tussen die lage grondprijzen en de gebieden die uiteindelijk verwoest werden door de orkaan.’

Het illustreert hoe klimaatverandering nauw verweven is met sociale ongelijkheid: welgestelden zijn eerder in staat weg te trekken dan mensen die moeten rondkomen van een minimum. Sandra Phlippen: ‘In Amerika zie je dat nu duidelijk. Op dit moment staan daar panden in kustgebieden waarvan bekend is dat ze met de verwachte zeespiegelstijging verdwijnen. Uit onderzoek daar weten we dat al honderd jaar voordat dat gebeurt, de huizenprijzen dalen met 5 tot 20 procent. Omdat burgers zich nu al beginnen te realiseren dat het niet beter wordt, en hun conclusies trekken.’

Harry Garretsen verwacht dat binnen tien tot vijftien jaar een verschuiving te zien zal zijn tussen de huizenprijzen in het westen en die in het oosten van het land – dan zullen de huizenprijzen uit het voorbeeld in Capelle aan den IJssel dalen, maar die in Enschede stijgen, onder invloed van klimaatverandering. Sandra Phlippen is dat met hem eens. ‘Er komt steeds meer informatie. Neem een website als klimaateffectatlas.nl, waar gedetailleerde gemeentekaarten en schadebedragen worden genoemd. Uiteindelijk gaan taxateurs en makelaars dat ook inzien, en dat zal gevolgen hebben voor de huizenprijzen.’

Kuipers Munneke: ‘In Nederland is het verband tussen risico en huizenprijzen ontkoppeld. Het is bij ons eerder andersom: in de laaggelegen delen zijn de prijzen het hoogst. Maar er komt een moment dat dat niet meer opgaat. Dan wil opeens iedereen in het oosten wonen.’