Het is, zo verzuchtte een Tweede Kamerlid onlangs in de krant, inmiddels het meest verziekte dossier in Den Haag: wonen. En nergens anders wordt dat zo duidelijk als in de Eerste Kamer, waar de minister die erover gaat − Kajsa Ollongren − en de senatoren op ramkoers liggen. De Senaat heeft herhaaldelijk gepleit voor een zogeheten ‘huurstop’; een oproep om af te zien van de jaarlijkse huurstijging op 1 juli.

Particuliere huurders riepen al eerder om hetzelfde in een open brief. Alsjeblieft, verhuurders, pensioenfondsen, institutionele beleggers, stelden ze: zie dit jaar af van verhoging, want ‘de huren zijn inmiddels niet meer op te brengen’.

Maar minister Ollongren voelt weinig voor een generiek bevriezen van de huren: eerder al deed ze liever een ‘moreel appel’ aan de verhuurders dan direct een beleidsmaatregel af te kondigen. Het idee: wie in de problemen komt, kan met zijn verhuurder een oplossing verzinnen. Dat leidde tot een historisch unieke botsing met de Eerste Kamer: een motie van afkeuring.

SP-Eerste Kamerlid Tiny Kox: ‘De minister komt ons op geen enkel vlak tegemoet. Terwijl de generieke maatregelen je om de oren vliegen, met miljoenen voor de sierteelt, de aardappelboeren en milieuvervuilers, herhaalt de minister hier: maatwerk is nodig.’

De banken kondigden vrijwel direct na het uitbreken van de crisis een mogelijkheid tot hypotheekpauze aan.

En er is meer: de zogenoemde ‘noodknop middenhuur’, een maatregel waarbij de huren in de vrije sector gemaximeerd zouden worden, komt er na fel protest van beleggers, niet. De minister grijpt weliswaar in op de huurmarkt, maar veel minder vergaand dan aanvankelijk het plan was, aldus het Financieele Dagblad.

In de nasleep van de lockdown wordt langzaam duidelijk hoe groot de ongelijkheid is tussen kopen en huren in Nederland. Decennialang is eigenwoningbezit gesubsidieerd en gestimuleerd, en ook nu worden huizenbezitters vooralsnog uit de wind gehouden. De banken kondigden vrijwel direct na het uitbreken van de crisis een mogelijkheid tot hypotheekpauze aan, zodat mensen die in de problemen kwamen, hun hypotheek even niet hoefden te betalen (terwijl kopers toch al relatief minder kwijt zijn aan woonlasten).

Uitstel van betaling kan bij huurders ook, maar dus alleen als hun individuele verhuurder daar zin in heeft.

Tijdelijk contract

De huurmarkt had het de laatste jaren zwaar: onder de vorige crisis stokte de bouw van nieuwe woningen, waardoor een huurwoning in de vrije sector nog schaarser werd. De huizen die er nog waren, werden dankzij de lage rente bovendien opgekocht door grote en kleine investeerders (in Nederland vooralsnog vooral die laatsten).

Daarbovenop kwam het beleid van Rutte II: onder Stef Blok werden sociale huurwoningen in de verkoop gedaan en werd de duur van huurcontracten ernstig verkort via de Wet Doorstroming huurmarkt uit 2016. Om verhuren zo aantrekkelijk mogelijk te maken, mochten contracten worden afgesloten van maximaal twee jaar. En aantrekkelijk werd het.

Onderzoek van Carla Huisman aan de Universiteit van Groningen laat zien dat die kortdurende overeenkomsten fors zijn toegenomen. Zo schat ze tegenover de NOS dat vooral in Amsterdam bijna de helft van de 18- tot 23-jarigen op zo’n tijdelijk contract zit. Dat geeft onzekerheid voor de huurders, met gevolgen voor hun mentale gezondheid, aldus Huisman. Net zo funest zijn de forse prijsstijgingen die met het aflopen van elk tijdelijk contract gepaard gaan. Volgens een rapport van het Ministerie van Binnenlandse zaken gaat de huur in de vrije sector elke keer met gemiddeld 14,8 procent omhoog; in Amsterdam en Utrecht met maar liefst 37,6 procent.

Het grootste risico van de woningmarkt in Nederland is de extreem flexibele arbeidsmarkt.

Manuel Aalbers is hoogleraar en economisch geograaf aan de KU Leuven en stelt dat het grootste risico van de woningmarkt nu vooral de extreem flexibele Nederlandse arbeidsmarkt is. ‘Sinds de vorige crisis is het aantal zzp’ers en flexarbeiders fors toegenomen. Tijdens de vorige crisis raakten veel mensen hun baan kwijt, maar ze konden veelal terugvallen op een WW-uitkering. Van 70 procent van je laatste inkomen kun je vaak nog wel je hypotheek of huur betalen, en mede daarom had Nederland betrekkelijk weinig defaults. Zolang de economie goed draait, is het geen probleem als je een flexibel contract hebt of allebei zzp’er bent.’

‘Maar wat als dat direct wegvalt, zoals nu? Je kunt de situatie op de arbeidsmarkt niet los zien van de woningmarkt. Want vooral jongeren kregen in de afgelopen jaren geen vast contract en waren aangewezen op de liberale huursector met hele hoge huren; huren die ze nu echt niet altijd meer kunnen betalen. Je krijgt een generationeel effect aan de onderkant van de arbeidsmarkt: mensen met een instabiel en vaak ook laag inkomen die geen toegang meer hebben tot de woningmarkt en soms ook gewoon geen dak boven het hoofd.’

De cijfers tonen aan hoe waar dat is: de grootste klap van alle ontslagen, opgezegde flexverbanden en WW-aanvragen nu ligt bij één en dezelfde groep: jongeren. Onlangs nog liet het CPB zien hoe groot die klap is: van alle werklozen die er sinds de lockdown in februari bijkwamen − 56.000 in totaal − waren er 38.000 jonger dan 25 jaar. Een verdriedubbeling ten opzichte van februari, zo stelde de directeur van het UWV, en het was in zijn ogen het topje van de ijsberg.

Kwetsbaar voor economische tegenslag

Dat jongeren vaker in een flexibel verband werken, is niet bepaald nieuw maar sinds de vorige crisis wel fors toegenomen. ‘De teloorgang van het vaste contract is nergens zo zichtbaar als onder het jongste deel van de Nederlandse arbeidsmarkt,’ stelde de Rabobank twee jaar geleden in een onderzoek op basis van cijfers van het CBS.

De achterstand op andere generaties wordt niet meer ingehaald. En dit was al zo vóór de coronacrisis.

In 2003 had nog ruim 64 procent van de jongeren tussen 20 en 24 jaar een vast contract, vijftien jaar later was dat nog maar 37 procent. Voor de groep tussen 25 en 29 gold een daling van bijna twintig procentpunten. De belofte aan iedereen aan de start van zijn carrière was lange tijd: een tijdelijk contract aan het begin van je carrière leidt naar een vast contract later in het leven. Maar dat gaat simpelweg niet meer op, concludeerde de Rabobank. De achterstand op andere generaties wordt niet meer ingehaald.

En dit was nog vóór de coronacrisis.

Jongeren betalen vaak de helft van hun inkomen of meer aan huur.

Die achterstand is anno nu relevant. Want het zijn deze jongeren, met hun flexibele, onzekere en niet zelden laagbetaalde banen die de liberale huurmarkt bevolken. Ook dat is toegenomen; de Rabobank berekende dat jongeren vaker zijn aangewezen op de vrije huursector dan voorheen. En juist huurders in die sector geven gedwongen een veel groter deel van hun inkomen uit aan wonen dan woningbezitters; gemiddeld zo’n 42 procent van het inkomen gaat naar wonen (ten opzichte van 28 procent gemiddeld bij een koper).

Jongeren zijn zelfs bereid om meer dan die veertig procent uit te geven − en dat terwijl dat percentage eigenlijk al gezien wordt als ‘financieel risicovol’. De bank stelt dat ze die hoge woonlasten verdragen omdat ‘er misschien sprake is van gewenning’. Maar waarschijnlijker is dat ze simpelweg geen keuze hebben. Door de almaar stijgende huizenprijzen is een huis kopen voor starters in bepaalde delen van het land schier onmogelijk, en vanwege de inkomenseisen voor sociale huur is een betaalbare huurwoning voor deze groep iets van vroeger.

Bovendien betalen ze op de vrije markt niet zelden vaak veel méér dan die genoemde veertig procent van hun inkomen. De helft van je inkomen of nog meer; het is in de grote steden − waar jongeren vaak wonen − eerder regel dan uitzondering. Het maakt ze uiterst kwetsbaar voor economische tegenslag. Door de hoge huren is er nauwelijks ruimte om te sparen. En hoe betaal je een huur van duizenden euro’s als je ontslagen wordt en nauwelijks vangnet hebt?

De Planbureaus (CPB, CBS en SCP) luidden onlangs dan ook de noodklok: de armoede in Nederland neemt toe. Het is een gevolg van beleid uit Rutte I, schrijven de auteurs. Stapje voor stapje moest de bijstand omlaag om werken aantrekkelijker te maken. De economische crisis van 2020 komt daar nu nog bovenop. De vorige recessie laat zien wat dat voor gevolgen kan hebben: destijds piekte de armoede in 2013, toen 1,2 miljoen Nederlands in armoede leefden. Volgens het onderzoek is die klap deze keer groter, juist door het grotere aandeel flexwerkers en zzp’ers.

800.000 kwetsbaren

Eind vorig jaar waarschuwde het Nibud al dat bijna een kwart van alle huurders, zo’n 800.000 huishoudens, zulke hoge woonlasten had dat zij te weinig geld overhouden om andere kosten voor levensonderhoud te kunnen betalen. Ook dit was nog vóór het uitbreken van de crisis, en Nibud-directeur Arjan Vliegenthart verwacht dat 1 op de 5 mensen al in de eerste maanden van de lockdown een flinke inkomensval heeft gemaakt.

‘Wij zien dat huurders absoluut kwetsbaarder zijn dan kopers, en juist die kwetsbaren krijgen deze crisis meer voor de kiezen.’

De cijfers van het Nibud staan in schril contrast met de aantallen van minister Ollongren; volgens haar kampt slechts maximaal 2,5 procent van de huurders met betaalproblemen − het is een van de redenen dat ze een generieke huurstop niet nodig vindt.

‘Ik vind het moeilijk om de cijfers van de minister te plaatsen,’ stelt Vliegenthart. ‘Dat getal van 800.000 kwetsbaren is voor mij heel overtuigend bewezen. En wij zien dat huurders absoluut kwetsbaarder zijn dan kopers, en juist die kwetsbaren krijgen deze crisis meer voor de kiezen.’

De bulk van die kwetsbare huurders zijn mensen in sociale huurwoningen, stelt Vliegenthart − de mensen die moeten rondkomen van het absolute bestaansminimum. Een minimumloon, of de bijstand − die, zoals de Planbureaus memoreren, steeds verder naar beneden is bijgesteld − en toch een huur van zes- of zevenhonderd euro per maand moeten betalen.

Vliegenthart: ‘De huren in de sociale sector zijn de laatste jaren hard omhoog gegaan. Kijk, degenen die het beste kunnen budgetteren, zijn vaak mensen die niet veel te besteden hebben. Dus het laatste waar ze op besparen is de huur. De betaalmoraal is hier heel hoog. Maar het betekent wel dat ze allerlei andere zaken niet meer kunnen betalen. En dat gaat om het meest basale; voedsel en persoonlijke verzorging.’ Brood en tandpasta.

Noodzaak tot actie

Deze minister, verzucht lid van de oppositie Henk Nijboer (PvdA) desgevraagd, ‘staat erbij en kijkt ernaar’. ‘Het is een soort omgekeerde Jan Schaefer: ze praat heel veel maar ze doet niets. En dat terwijl de woningnood steeds verder toeneemt. De dakloosheid is verdubbeld, huurders staan fors onder druk. Het is echt om te janken. En dat vind ik niet alleen, binnen alle partijen heerst onvrede; ook binnen de coalitiepartijen. We verschillen van mening over wat de oplossing moet zijn, maar dat er nu helemaal niets gebeurt, vindt iedereen kwalijk.’

Alleen door een goed functionerende huurmarkt komt de woningmarkt weer enigszins in balans, want dan hoeft niet iedereen te kopen.

De noodzaak tot actie wordt inderdaad breder gedeeld dan de − overwegend linkse – oppositie. Van Bouwend Nederland tot de VVD en de TU Delft: alle partijen roepen op tot actie. Eind vorig jaar nog bracht de Nederlandsche Bank in haar Overzicht Financiële Stabiliteit een opsomming van de grootste risico’s voor de Nederlandse economie. Pandemieën kwamen er niet in voor, wel de Nederlandse huizenmarkt.

Net als voor de vorige crisis is de hypotheekschuld van kopers de laatste jaren fors toegenomen, kopers gingen opnieuw steeds hogere schulden aan dankzij de lage rente en de hoge ‘loan to value’; in Nederland mag nog altijd honderd procent van de prijs van de woning worden geleend. Opnieuw gingen er bovendien steeds meer woningen boven de vraagprijs weg. Daarmee werd de koopwoningmarkt een ‘systeemrisico’, stelde de toezichthouder: bij economisch zwaar weer kunnen mensen hun hypotheken niet afbetalen en komen de banken in de problemen.

En dus, herhaalde DNB ook niet voor het eerst: verlaag het maximale hypotheekbedrag. Maar vooral: doe iets aan de huurmarkt. Alleen door een goed functionerende huurmarkt komt de woningmarkt weer enigszins in balans, want dan hoeft niet iedereen te kopen. 

Terugkeer van de minister van VROM

Die noodzaak is ook doorgedrongen tot het kabinet. De komende jaren moeten er maar liefst 845.000 woningen bijkomen, aldus het ministerie van Binnenlandse Zaken: de laatste keer dat er in dergelijk hoog tempo werd bijgebouwd, was halverwege de jaren zeventig, en dat was nog zonder stikstofproblematiek en PFAS-perikelen. Hier wreekt zich dat het huidige Regeerakkoord rept van ‘maatwerk’ en ‘regionale overheden’ en een ‘samenwerkingstafel Middenhuur’. Centraal aangestuurde woningbouw, zoals in de jaren zeventig, blijft uit.

In plaats daarvan kan het kabinet gemeenten slechts ‘ondersteunen’, onder meer met ‘zogenoemde flexpools; ambtenaren met technische kennis over planvorming en vergunningverlening.’ Daarom pleitten Kamerleden van zowel PvdA als coalitiepartner CDA al vóór de coronacrisis voor de terugkeer van de minister van VROM − Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu. 

Woningbouwcorporaties betalen ze nog altijd miljoenen aan de verhuurdersheffing − de belasting die Rutte II doorvoerde om de kosten van de bankencrisis op te vangen.

‘Wat je eigenlijk wilt, is dat we in tijden van crisis anticyclisch bouwen,’ stelt Cody Hochstenbach, postdoc aan de Universiteit van Amsterdam. ‘Dat is de grote fout van de vorige crisis geweest, dat de bouw helemaal is stilgevallen, en dat is nu doorgedrongen bij het kabinet. Maar een van de zaken waar ze tegenaan lopen, is dat gemeenten bepaalde bouwgrond voor een bepaalde − heel hoge − prijs in de boeken hebben staan. Als ze die grond voor minder dan de bedachte prijs van de hand doen, dan lijden ze verlies. Een totaal papieren werkelijkheid natuurlijk, maar wel één die hoort bij de financiële strategie van veel gemeenten.’

Daarnaast staan de woningbouwcorporaties onder druk; voorheen waren zij een van de belangrijkste aanjagers van toegankelijke woningbouw, nu betalen ze nog altijd miljoenen aan de verhuurdersheffing − de belasting die Rutte II doorvoerde om de kosten van de bankencrisis op te vangen.

De verhuurdersheffing gaat weliswaar omlaag, maar corporatiekoepel Aedes houdt nauwgezet bij hoeveel ze al kwijt zijn aan deze extra belasting, en onlangs ging de teller voorbij de tien miljard euro. Ondertussen staan anderen te popelen om zich op de Europese − en mogelijk ook Nederlandse − woningmarkt te storten.

Blackstone, het grote investeringsfonds dat een hoofdrol speelt in de documentaire Push, wist direct na het uitbreken van de crisis een miljardenfonds bijeen te krijgen. Het doel: zoveel mogelijk Europees vastgoed opkopen − een les die ze opdeden na de vorige crisis. Dat geld zal niet gaan naar nieuwe woningen, maar wordt besteed aan het opkopen van bestaande huurwoningen. Want ondanks het feit dat er een risico is dat het vastgoed iets minder waard wordt, of dat huren tijdelijk niet betaald worden, weten ze één ding zeker: niets rendeert op de lange termijn zo goed als vastgoed.

Kapitalistisch pragmatisme

De combinatie van een precaire arbeidsmarkt en een ontoegankelijke woningmarkt leverde het afgelopen decennium nog een heel ander exces op: een explosieve toename van het aantal daklozen.

‘Dakloosheid is van nature een woningmarktprobleem, al wordt vaak gedaan alsof het een probleem is van bezuinigingen op de GGZ.’

Cody Hochstenbach schreef er een persoonlijk betoog over in het magazine OneWorld, waarin hij uiteen zet hoe dakloosheid een gevolg is van het huidige woningmarktbeleid. En Nederland staat daarin niet alleen, aldus Hochstenbach. ‘In heel Europa zie je dat het aantal daklozen is toegenomen, om de simpele reden dat er bijna overal bezuinigd is op sociale huurwoningen. Eén land wist het aantal daklozen terug te dringen: Finland. En dat is alleen omdat zij als een gek betaalbare huurwoningen zijn gaan bouwen, met ruime overheidsfinanciering.’

‘Dakloosheid is van nature een woningmarktprobleem, al wordt vaak gedaan alsof het een probleem is van bezuinigingen op de GGZ. Natuurlijk komen er veel dingen samen in dakloosheid: schulden, fysieke gezondheidsproblemen, mentale problemen. Maar in de kern is het altijd een probleem van te weinig betaalbare huizen.’

En ook hier schijnt de vorige crisis een wrang licht op de toekomst: door de vorige crisis verdubbelde het aantal daklozen. Nibud-directeur Arjan Vliegenthart: ‘Op basis van de economische indicatoren mag je verwachten dat dakloosheid verder toeneemt. Natuurlijk is dat omdat de werkloosheid stijgt en de contracten steeds flexibeler zijn. Maar het grootste probleem ligt bij het gebrek aan woningen.’

‘Pas als we massaal woningen gaan bouwen die voor iedereen toegankelijk zijn en niet alleen voor de happy few, dan pak je die dakloosheid aan.’ Niet voor niets pleit ook de Raad voor Volksgezondheid en samenleving voor een radicaal andere aanpak van het daklozenprobleem. De kern van de oplossing, ook hier, is wonen: daklozen moeten makkelijker een huis toegewezen krijgen.’

Want als deze gezondheidscrisis één ding uitwijst, is het wel hoe belangrijk het is dat iedereen een huis heeft. Uiteindelijk is dat ook waarom de Woningwet uit 1901 überhaupt bestaat, stelt economisch geograaf Manuel Aalbers. ‘De opkomst van sociale huisvesting kwam voort uit het besef dat er goed voor de arbeiders moest worden gezorgd. Voor een deel omdat zij die een huis hebben, beter kunnen uitrusten en dus ook weer productiever zijn − een soort kapitalistisch pragmatisme. Maar natuurlijk ook omdat zonder goede woningbouw ziektes van mens naar mens springen.’

Het moderne voorbeeld daarvan was onlangs te zien in Duitsland: verschillende flats in de stad Göttingen werden met hekken letterlijk afgegrendeld voor de buitenwereld, omdat in de veel te kleine, slecht geventileerde flats corona zich razendsnel verspreidde. Door jarenlange bezuinigingen op de sociale woningbouw hadden veel mensen − vaak slecht betaalde immigranten − geen andere keus dan daar te wonen.

Aalbers: ‘Het beleid van ruim een eeuw geleden was ook een gevolg van het besef: slechte woningbouw vormt een bedreiging voor de rest van de samenleving. Wonen is een gezondheidskwestie.’