De democratie verdwijnt uit Brussel

Columns van de week

Hannah Prins, Teun van de Keuken en Amber Wiznitzer

Reportage

<p>In een rustig straatje in Delft, vlak bij het station, staan arbeiderswoningen uit begin vorige eeuw. In een van deze huizen leven zeven studentes met elkaar samen. Achter de voordeur loop je de trap op, rechtdoor naar de keuken of linksaf naar een kleurrijke woonkamer met een eettafel, banken en een barretje. De muren zijn roze, blauw en beetje groen. ‘We verven ze elk jaar in een andere kleur’, vertelt Filippa Schuitema, tweedejaarsstudent technische bestuurskunde aan de Technische Universiteit (TU). Ze is even thuis om te lunchen, samen met een paar huisgenoten, en fietst dan snel terug naar de TU om te studeren. Het is niet altijd zo rustig in het huis. Na de tentamens breekt er weer een periode aan van uitgaan en feestjes. Ook dat delen de studentes met elkaar. ‘Mijn huis is heel belangrijk voor me. Het is alsof ik hier met zes zusjes woon. We studeren samen, gaan met elkaar op stap en we eten samen. Als er iets is, of als je niet lekker in je vel zit, kan je dat hier in huis bespreken.’ De studentes hebben echter een probleem. De huisbaas wil het huis verkopen en dan staan ze op straat. Studenten hebben vaak tijdelijke contracten en genieten nauwelijks huurbescherming.</p>
<h5>Geen filantropen</h5>
<p>Dit huis in Delft is niet het enige studentenhuis dat wordt verkocht. Particuliere huizenbezitters doen op dit moment massaal hun panden van de hand. ‘Er zijn verschillende redenen voor het feit dat particuliere studentenhuizen nu in een rap tempo verdwijnen’, legt Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen aan de TU Delft, uit. ‘Het komt gedeeltelijk door de Wet betaalbare huur, die sinds 1 juli van kracht is. Hierin is geregeld dat voor een groter deel van de huurwoningen een maximale huurprijs geldt. Ook moeten de kamers nu elk met een afzonderlijk huurcontract worden verhuurd. Dat staan veel gemeenten niet toe, waardoor er voor de huiseigenaar niets anders op zit dan het huis te verkopen. Door de nieuwe maatregelen halen veel vastgoedeigenaren weinig rendement uit de verhuur en het zijn geen filantropen. Voor studenten is dit een serieus probleem. Niet alleen zijn er veel te weinig studentenkamers, het met elkaar wonen is ook goed voor hun sociale ontwikkeling en het helpt tegen eenzaamheid, een veelvoorkomend probleem onder studenten.’</p>
<blockquote><p>‘Door de nieuwe maatregelen halen veel eigenaren weinig rendement uit verhuur en verkopen ze hun pand. Het zijn geen filantropen.’</p></blockquote>
<p>Het probleem speelt echter al iets langer. ‘De aanpak van de huurmarkt is ongunstig voor het aantal beschikbare huurwoningen’, zegt Boelhouwer. ‘Sinds vorig jaar wordt de WOZ-waarde van een woning meegeteld in box 3. Daar moet je jaarlijks 2 procent belasting over betalen. Als je een verhuurde woning bezit met een waarde van 500.000 euro ben je jaarlijks al 10.000 euro kwijt aan belasting.’</p>
<p>Daar komt bij dat de hypotheekrente hoog is. ‘De meeste particuliere verhuurders financieren de woning voor 60 of zelfs 70 procent met geleend geld’, aldus Boelhouwer. ‘Daarvoor zijn er speciale verhuurhypotheken, met een hogere rente dan bij een normale hypotheek. Als je opeens van 3 naar 5 of zelfs 6 procent rente gaat, kost dat veel geld. Daarbij word je ook nog geacht te verduurzamen. Dat is voor veel huizenbezitters niet meer rendabel te krijgen. Met de huidige regelgeving ben je een dief van je eigen portemonnee als je ermee doorgaat.’</p>
<p>In het tweede kwartaal van dit jaar zijn zo’n vijfduizend woningen van huur naar koop gegaan, berekende het CBS. ‘Het is een enorme hoeveelheid vastgoed die aan de huurmarkt wordt onttrokken’, zegt Boelhouwer. ‘We weten niet hoeveel van deze panden studentenhuizen zijn, maar het gaat heel hard.’</p>
<p>Volgens de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2024 woont 49 procent van de studenten in een huis van een particuliere verhuurder. Nog eens 35 procent huurt bij corporaties, 10 woont informeel, bijvoorbeeld in een huis gekocht door ouders, en 5 procent bij een hospita.</p>
<p>Die grote groep die van een particuliere verhuurder huurt, loopt risico uit de kamer te worden gezet nu de Wet betaalbare huur van kracht is.</p>
<div class="gallery gallery-columns-2 clearfix gallery-size-"><div class="gallery-inner clearfix"><div class="gallery__expand pulse"><div class="gallery__plus"></div></div><figure class="gallery-item js-resize-square-image" data-slide="0"><div class="gallery-icon"><a href="javascript:void(0);"><img src="https://www.vn.nl/wp-content/uploads/2024/11/Klein2-1280x853.jpg" class="attachment-image_1280 size-" alt="" width="1280" height="853"></a></div><figcaption class="wp-caption-text gallery-caption text-center"></figcaption></figure><figure class="gallery-item js-resize-square-image" data-slide="1"><div class="gallery-icon"><a href="javascript:void(0);"><img src="https://www.vn.nl/wp-content/uploads/2024/11/Klein3-1280x853.jpg" class="attachment-image_1280 size-" alt="" width="1280" height="853"></a></div><figcaption class="wp-caption-text gallery-caption text-center"></figcaption></figure><figure class="gallery-item js-resize-square-image" data-slide="2"><div class="gallery-icon"><a href="javascript:void(0);"><img src="https://www.vn.nl/wp-content/uploads/2024/11/Klein4-1280x1920.jpg" class="attachment-image_1280 size-" alt="" width="1280" height="1920"></a></div><figcaption class="wp-caption-text gallery-caption text-center"></figcaption></figure><figure class="gallery-item js-resize-square-image" data-slide="3"><div class="gallery-icon"><a href="javascript:void(0);"><img src="https://www.vn.nl/wp-content/uploads/2024/11/Klein5-1280x1920.jpg" class="attachment-image_1280 size-" alt="" width="1280" height="1920"></a></div><figcaption class="wp-caption-text gallery-caption text-center"></figcaption></figure><figure class="gallery-item js-resize-square-image" data-slide="4"><div class="gallery-icon"><a href="javascript:void(0);"><img src="https://www.vn.nl/wp-content/uploads/2024/11/Klein1-1280x853.jpg" class="attachment-image_1280 size-" alt="" width="1280" height="853"></a></div><figcaption class="wp-caption-text gallery-caption text-center"></figcaption></figure></div></div>
<div class="info-box">
<p>Fotograaf Finn Koene ging langs bij de studentenhuizen Morsmensjes en Huize de Naakte Beer, beide in Leiden.</p>
</div>
<h5>afwassen</h5>
<p>Jolan de Bie is voorzitter van Kences, het kenniscentrum voor studentenhuisvesting. ‘We weten dat veel woningen in studentensteden als Utrecht, Leiden en Delft worden verkocht. Omdat we niet precies weten om hoeveel woningen het gaat, zijn we nu bezig de omvang van het probleem in kaart te brengen, want we maken ons hier veel zorgen over. Behalve dat er woonruimte voor studenten verdwijnt, die toch al schaars is, schaadt dit de emotionele en sociale ontwikkeling van studenten.’</p>
<p>Volgens De Bie is een studentenhuis een goede omgeving om zelfstandig te worden. ‘Je deelt de badkamer, moet samen schoonmaken en koken. Je moet rekening houden met elkaar en het gezellig houden. Als je onwenselijk gedrag vertoont, word je daarop aangesproken. Je leert er dingen die je bij je ouders thuis niet meekrijgt. Studenten zijn jong en hun brein is in ontwikkeling. Dat is een heel belangrijk moment om sociale vaardigheden te leren. Als je het in die vormende periode niet meekrijgt, haal je dat nooit meer in.’</p>
<p>Naast de sociale ontwikkeling is het belangrijk dat deze groep jonge mensen veel steun en gezelschap heeft aan elkaar, vindt De Bie. ‘Uit onderzoek dat wij hebben uitgevoerd, bleek dat studenten die in een studentenhuis wonen gelukkiger zijn dan studenten die alleen wonen’, vertelt ze. ‘In een tijd waarin meer dan de helft van de jongeren mentale klachten heeft en veel studenten zich eenzaam voelen, moeten we dit soort signalen heel serieus nemen.’</p>
<p>Ook in het Delftse huis vinden de meisjes het fijn om samen te leven. ‘We hebben schema’s voor wie wat wanneer schoonmaakt’, legt Schuitema uit. ‘Elke week heeft iedereen een taak en zo blijft het netjes. In de app vragen we elke dag wie er mee eet. Iemand doet boodschappen, twee anderen koken en weer anderen wassen af. Tijdens het eten zijn mobiele telefoons verboden. Wie toch een blik op het scherm werpt, moet afwassen. Na het eten gaan we verder studeren of met elkaar naar een feestje. Sommigen gaan sporten.’</p>
<h5>kostenplaatje</h5>
<p>Behalve het verdwijnen van studentenhuizen van particuliere verhuurders speelt er nog een probleem. ‘Een andere trend is dat er micro-appartementen worden gebouwd waarin studenten zelfstandig wonen’, zegt Boelhouwer. ‘Bij die eenheden kan de student huurtoeslag krijgen, kan de huur daardoor hoger zijn en dan krijgt de verhuurder het kostenplaatje beter rond.’ De overheid betaalt op deze manier indirect mee aan de huisvesting voor studenten, maar het is minder efficiënt dan een studentenhuis, want er passen minder wooneenheden in een pand.</p>
<p>Dit probleem speelt al een tijdje in Groningen. ‘Hier zijn veel studentenhuizen in handen van enkele grote vastgoedbeleggers’, zegt Daan Swets, voormalig student bedrijfskunde en fractievoorzitter van de partij Student en Stad. ‘Zij zijn nog niet bezig om die te verkopen. ‘Een aantal kleinere beleggers wel, maar het is minder heftig dan wat ik hoor uit andere steden.’</p>
<p>In Groningen worden veel studentenhuizen omgebouwd tot studio’s. ‘In een huis met bijvoorbeeld acht kamers komen dan vijf studio’s. Dat levert de verhuurder meer op dankzij de huurtoeslag. Hierdoor zijn er afgelopen jaren al tweeduizend kamers verdwenen. Bovendien heeft de gemeente besloten dat er geen studentenkamers bij mogen komen.’</p>
<p>Zelf woont Swets in een studentenhuis met 22 anderen. ‘Ik heb de afgelopen jaren wel met vijftig verschillende mensen samengewoond. Iedereen heeft een andere afkomst en achtergrond. Daar moet je allemaal mee om kunnen gaan.’ Volgens Swets is een studentenhuis een omgeving waar je dingen opsteekt waar je de rest van je leven plezier van hebt. ‘Je moet het huis schoon en netjes houden. Veel studenten leren ook koken in hun huis. Ze kunnen net een ei bakken als ze binnenkomen, maar maken na een tijdje de lekkerste gerechten.’</p>
<blockquote><p>‘Mijn huis is heel belangrijk voor me. Het is alsof ik hier met zes zusjes woon.’</p></blockquote>
<p>Ook tegen eenzaamheid is het traditionele studentenhuis een goed recept, volgens Swets. ‘Tijdens corona hebben we gezien hoe geïsoleerd studenten waren die in een studio of bij hun ouders woonden. Het klassieke huis, waarin je met meerdere mensen samenleeft, zorgt voor sociale contacten en dat is goed voor je mentale welzijn.’</p>
<p>Ook Schuitema is blij dat ze met andere meisjes in een huis kon wonen. ‘Er waren oudere meisjes die al langer in Delft woonden en alles al hadden ervaren. Zij konden me helpen. Je bent nieuw in een stad en moet alles ontdekken. Het is belangrijk dat je goed landt op een plek en het is heel fijn om dan hulp te krijgen van huisgenoten.’</p>
<h5>Enorme wachtlijsten</h5>
<p>De huizen die worden verkocht, komen nooit meer terug als studentenhuis. ‘Er komt meestal één familie te wonen, mensen die wat te besteden hebben’, zegt Boelhouwer. ‘Er zijn meer verliezers dan winnaars van de nieuwe regels.’</p>
<p>Nieuwe studentenhuizen komen er eigenlijk niet bij. Verhuurders hebben, behalve met landelijke maatregelen, ook te maken met lokale regels. Meestal mag je een woning niet splitsen in verschillende eenheden of de kamers afzonderlijk verhuren. In sommige steden moet je zelf in het huis wonen en mag je maximaal twee huurders hebben.</p>
<p>Voor studenten is het een groot probleem. ‘Er zijn enorme wachtlijsten voor studentenkamers’, zegt Boelhouwer. ‘Er zijn op dit moment al 23.000 studentenkamers te weinig in Nederland. Het Landelijk actieplan studentenhuisvesting moet dit tekort opheffen met de bouw van studentenwoningen, maar dat is niet voor de korte termijn. Doel is om rond 2030 voldoende kamers te hebben bijgebouwd. Maar de woningcorporaties lopen nu al achter op schema, dus dat gaat niet lukken. Daar komt bij dat de studentenpopulatie groeit en de achterstand dus alleen maar groter wordt.’</p>
<p>Voor studenten is het heel lastig om een kamer te vinden nu de particuliere markt zo krimpt. ‘Ik zie soms schrijnende situaties, met studenten die in een tentje slapen en uiteindelijk terug moeten naar huis’, zegt Boelhouwer. ‘Als je uit bijvoorbeeld Groningen, Zeeland of het buitenland komt, kun je je studie gewoon niet voortzetten.’</p>
<h5>Het tij keren</h5>
<p>De Bie denkt dat ingrijpen noodzakelijk is. ‘Als we niks doen, blijven particuliere beleggers studentenhuizen verkopen. Ik maak me hier echt zorgen over.’</p>
<p>Een oplossing is nog niet zo makkelijk gevonden. ‘Dit probleem speelt in alle studentensteden, dus gemeenteraden zouden soepeler met lokale regels moeten omgaan en meer mogelijk moeten maken’, meent Boelhouwer. ‘Ik weet dat hier in Delft gemeenteraadsleden zoeken naar oplossingen en dat is ook hard nodig. We hebben hier studies die je nergens anders in het land kunt volgen, dus je moet voldoende woonruimte voor studenten hebben. Er lopen ook gesprekken met studentenhuisvesting, om de panden van particuliere beleggers over te nemen, maar de panden zijn best duur, dus dat is geen vanzelfsprekende oplossing.’ Boelhouwer vindt ook dat universiteiten een steentje moeten bijdragen door te investeren in huizen.</p>
<p>Een andere mogelijke oplossing is om ook huurtoeslag te verstrekken voor kamers en niet alleen voor zelfstandige wooneenheden, maar daar is veel geld mee gemoeid.</p>
<p>Volgens De Bie is het nu vooral belangrijk om het tij te keren. ‘Het werkt aanstekelijk. Nu veel verhuurders naar de uitgang rennen, zie je dat ze elkaar aansteken en dat steeds meer vastgoedbezitters denken dat ze hun huis moeten verkopen. Terwijl studenten nog steeds een aantrekkelijke doelgroep zijn om een huis aan te verhuren. Je mag ze bijvoorbeeld een tijdelijk contract aanbieden, dat mag bij andere huurders niet.’</p>
<p>Daarnaast kun je een contract voor een huis wijzigen en kamergewijs gaan verhuren, in plaats van één contract te maken voor het hele huis’, legt De Bie uit. ‘Dan krijg je via het woonwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten vaak meer huur voor de woning. Gemeenten moeten dat dan wel toestaan.’</p>
<p>Verder is het aan de politiek. ‘Ik hoop echt dat er snel iets gebeurt, want dit gaat me aan het hart’, zegt De Bie. ‘Studentenhuizen zoals wij die kennen, zie je vooral in Nederland. Het is een stukje erfgoed dat niet verloren mag gaan.’</p>


Het studentenhuis loopt gevaar