Waarom kantoortuinen de toekomst zijn

Verplaats uzelf naar een leegstaand kantoor. Over het tapijt, eens fleurig blauw, lopen nog de ingesleten slakkensporen van uw collega’s. Een achtergebleven luxaflex bungelt voor het raam; een tl-buis steekt half uit het systeemplafond.

De lege zaal lijkt enorm, zo groot als een voetbalveld. En daarachter strekken zich, zo ver het oog reikt, weer nieuwe kantoorvelden uit. Wel tweeduizend in totaal! Een waanzinnig groot tapijt met hier en daar een kapotte bureaustoel of vergeten ladenkast.

Gefeliciteerd: u hebt zojuist de kantoorleegstand in Nederland verbeeld.

16 procent van al onze kantoren staat op dit moment leeg, het hoogste percentage van Europa. En dat is nog een camouflerend cijfer, want gedeeltelijk lege kantoren – bijvoorbeeld bij huurders die minder meters gebruiken dan ze op papier huren – zijn er niet in meegeteld. De werkelijke leegstand ligt iets boven de 20 procent, meer dan een vijfde dus van onze kantoorvoorraad. In totaal ruim 10 miljoen vierkante meter.

Nee, de voorzichtig aantrekkende economie gaat het probleem straks niet vanzelf oplossen. De leegstand neemt de komende jaren zelfs nog verder toe, voorspellen experts. De voornaamste oorzaak, naast de crisis, is dat we steeds efficiënter zijn gaan werken. Het gemiddelde aantal vierkante meters kantoorvloer per werknemer daalde sinds begin deze eeuw van 22 naar 15 en het eind is nog niet in zicht. Archiefkasten en ladenblokken verdwijnen, bureaus worden dankzij het Nieuwe Werken met collega’s gedeeld. En door de vergrijzing zal de omvang van de werkzame beroepsbevolking de komende jaren afnemen, dus ook minder beslag leggen op de kantoorvloer.

Die leegstand, kortom, wordt zonder ingrijpen geheid permanent. Een zee van verschoten tapijt.

In Nieuwegein zagen ze dat probleem al een jaar of zes, zeven geleden aankomen, vertelt Dionne Baaré. Het waren de laatste jaren dat het niet op kon op de Nederlandse kantorenmarkt. Haar gemeente vormde het groeigebied van de regio. Alles wat in Utrecht niet meer paste, ging naar Nieuwegein. Het ene na het andere kantoor verrees. Voor de beleggers die er hun geld in hadden gestoken, lonkten gouden bergen.

Baaré begon in 2008 als interim beleidsadviseur ruimtelijke ordening in Nieuwegein en is er sinds vier jaar programmamanager Wonen en Kantoren. Ze laat een kaart zien die het probleem van haar gemeente meteen duidelijk maakt: door de wildgroei aan kantoren en de redelijk florerende woningmarkt zat het door snelwegen en kanalen omgeven Nieuwegein (60.000 inwoners) bij haar komst potdicht. Dat zorgde ervoor dat het nieuwbouwbeleid eerder dan in andere gemeenten tegen het licht moest worden gehouden. ‘We hadden geen enkele uitbreidingsruimte meer,’ zegt Baaré. ‘Maar we moesten wel 3.300 woningen binnenstedelijk realiseren.’

Die ruim drieduizend woningen, dat waren kleine appartementen bedoeld voor starters en senioren. ‘De markt sprong daar niet op in, want in die tijd kon je als bouwer of belegger nog alles wegzetten wat je wilde. Met eengezinswoningen en kantoren verdiende je meer geld. Tot de woningmarkt stagneerde en je rijtjeshuizen van tweeënhalve ton niet meer kwijtraakte.’

Aan alle kanten zat Nieuwegein vast.

Een vrij bizarre situatie: de gemeente bulkte van de eengezinswoningen, maar de tweede generatie Nieuwegeiners – starters die eindelijk weleens het ouderlijk huis wensten te verlaten – kon nergens terecht. Tegelijk liep de leegstand van kantoren op door de om zich heen grijpende crisis. Dankzij de dalende huren keerden bedrijven terug naar het centraler gelegen Utrecht. Of ze gingen failliet. VVD-wethouder economische zaken Johan Gadella: ‘Uiteindelijk leidde dat hier in Nieuwegein in 2010 tot een leegstand van ruim 33 procent.’

Eén op de drie kantoorpanden die leegstaat, het lijkt primair een probleem voor de betrokken beleggers en eigenaren. Voor de markt dus, niet voor een gemeente. Dat ligt genuanceerder. ‘Bij bedrijfsbezoeken zie je telkens weer een verdieping leegstaan,’ legt Gadella uit. ‘Een parkeerplaats waar het onkruid doorheen schiet. Zo’n beeld kan als een olievlek gaan werken. Er komen huurders van steeds lager allooi in de panden. Ook de omliggende gebouwen worden erdoor aangetast. Als je niet uitkijkt, verrommelt je hele bedrijventerrein.’

Baaré: ‘Dat vormt dan weer een groot nadeel voor het vestigingsklimaat.’

Gadella: ‘En het leidt tot een lagere ozb-opbrengst. Dat voel je als gemeente meteen in je kas. Ook de woon-werkbalans gaat problemen opleveren in verband met het gebrek aan lokale werkgelegenheid. Dus ja, het primaire probleem bij leegstand ligt bij beleggers en eigenaren, maar als gemeente ervaar je wel degelijk de gevolgen.’

Ombouwen tot wooneenheden
Dan speelde er nog iets, in Nieuwegein: een deel van de getroffen kantoren bevond zich niet op afgelegen bedrijventerreinen, maar her en der in de centraal gelegen jarentachtigwijk Merwestein. ‘Sociaal niet de sterkste buurt,’ zegt Gadella eufemistisch. ‘Bijna de helft van de kantoren kwam er leeg te staan. Een aantal pandeigenaren wilde er vanaf.’

Toen kwam de woonbehoefte in Nieuwegein weer in beeld: de starters die nergens terecht konden, sommige senioren die kleiner wilden gaan wonen. De corporaties zaten opgescheept met lange wachtlijsten, in de sociale woningbouw waren wachttijden van meer dan tien jaar. Gadella: ‘Een van die corporaties, Jutphaas, had voldoende beleggingsmogelijkheid om een eerste kantoorpand aan te pakken en om te bouwen tot wooneenheden.’

‘We zijn begonnen met een klein complex voor 25 appartementen,’ zegt directeur Margaret Zeeman van woningcorporatie Jutphaas. ‘In een mum van tijd hadden we die volgeboekt. Daarna kwam een pand voor 50 appartementen en nu hebben we er pas een voor 106 opgeleverd.’ De huurprijzen liggen tussen de 500 en 650 euro. Voor een koopappartement betaal je tussen de 80.000 en 130.000 euro.

Gescheiden mannen
‘Vanaf die eerste oplevering had ik elke week een nieuwe ontwikkelaar op de stoep, die weer een volgend pand wilde transformeren,’ zegt Baaré. ‘Iedereen wilde direct aan de beurt zijn, want niemand wist hoeveel vissen nog in onze vijver zaten.’ Het bleken meer vissen dan gedacht, en ook verrassende soorten.

‘Gescheiden mannen,’ zegt Baaré. ‘Hadden wij helemaal niet voorzien. Vrouw en kinderen blijven dan achter in de oude eengezinswoning. Maar we kregen ook starters uit omliggende gemeenten, zelfs uit Utrecht. Daar worden wel studentenkamers opgeleverd, maar vrijwel geen goedkope appartementen. Die mensen komen nu naar Nieuwegein.’

Wonen in een kantoor – kan dat? Het met transformatieprijzen onderscheiden wooncomplex aan de Brinkwal in de wijk Merwestein baadt deze middag in de zon. Het voormalige opleidingsgebouw omvat nu 25 sociale huurwoningen voor starters. De oorspronkelijke bestemming zie je terug aan de massieve gevel en de piepkleine voortuintjes die uitkijken over het immense, grotendeels verlaten parkeerterrein van het lokale zwembad annex sportcentrum. Niet wat je noemt een droomplek.

Het gaat de bewoners dan ook om de lage huur, de ligging op een steenworp van het centrum en de binnenkant van hun woning. Tijdens de bouw mochten ze allemaal meepraten over de inrichting, vertelt Zeeman van Jutphaas Wonen. Vervolgens werd het interieur als kant-en-klare bouwpakketten aangeleverd en gemonteerd. ‘Legolisering’ heet dat in bouwland; dat drukt de kosten.

Stoere appartementen zijn het geworden, met hun hoge plafonds en grote raampartijen. Ikea meets jaren-zeventig-beton. En wie in de badkamer op de vloer liever glad epoxy dan brave tegeltjes zag – geen probleem. Maar: is het er in de praktijk ook comfortabel wonen?

Een van de bewoners, die liever anoniem blijft, harkt wat bladeren uit haar voortuin. Ze wil verhuizen, zegt ze, terwijl op de achtergrond haar peuter zijn etensbord te pletter smijt. Het is de eeuwige tocht in haar woning die de corporatie niet opgelost krijgt. ‘En ik vind 650 euro voor zo’n kleine ruimte ook best veel geld.’

In de meewerkstand
‘Die tocht is nu eenmaal wat lastiger te bestrijden bij plafonds van vierenhalve meter hoog,’ erkent Zeeman. ‘Maar bestaat er één nieuwbouwhuis waar na oplevering helemaal niets aan mankeert?’ Volgens haar is luchtcirculatie tussen beneden- en bovenverdieping aan de Brinkwal de boosdoener. ‘Bij één woning hebben we als pilot de slaapkamer nu dichtgemaakt. Alle andere bewoners kunnen dat kosteloos ook laten doen en zo tocht tegengaan.’

De overgrote meerderheid van de bewoners is volgens haar tevreden. En ook de markt vraagt steeds weer om nieuwe transformatieplannen – een duidelijk teken dat de aanpak lokaal wordt gewaardeerd. Zeeman is daarbij zeer content met de rol van de gemeente Nieuwegein. Die staat volgens haar nadrukkelijk in de meewerkstand. ‘Bij elk nieuw project hebben we binnen twee weken antwoord op zaken als geluids- en milieunormen. En dankzij de nieuwe Omgevingswet weten we vervolgens binnen veertien weken of we daadwerkelijk kunnen gaan transformeren.’

Eén aanspreekpunt voor ontwikkelaars binnen de gemeente, dat is volgens Baaré de voornaamste succesfactor van de Nieuwegeinse aanpak. ‘Partijen hoeven niet te shoppen van afdeling naar afdeling. Je moet snel duidelijkheid geven en de taal van de belegger spreken.’ Verder zijn de kaders voor alle partijen helder. Baaré: ‘Het onttrekken van kantoren mag in Nieuwegein overal, mits het een kwaliteitsverbetering betreft en goed is voor de leefbaarheid van de buurt. En verder hebben we de afspraak dat er hier nergens nog nieuwe kantoren mogen worden gebouwd, behalve wat er nog past binnen het bestemmingsplan voor de binnenstad.’

De leegstand van ruim 33 procent uit 2010 is in Nieuwegein geheel tegen de landelijke trend in teruggebracht tot 27. Voor de helft door transformaties, voor de helft door nieuwe huurders, stelt Baaré. Haar wethouder, optimistisch: ‘Als we panden blijven transformeren en het vestigingsklimaat op orde blijft, dan koersen we op langere termijn weer af op het landelijk gemiddelde.’

Maar wat gebeurt er als op dezelfde langere termijn de Nieuwegeinse singles uit hun kantoorappartementen groeien en elders in de voormalige groeikern een gezin beginnen? Wacht de appartementencomplexen dan noodgedwongen alweer de volgende transformatie?

‘Nieuwegein heeft een sterk afgeplatte bevolkingscurve,’ zegt wethouder Gadella. ‘Hier zijn ooit allemaal jonge gezinnen gaan wonen. Op termijn komt er onherroepelijk een vergrijzingsgolf aan. Het voordeel van kantoorgebouwen is de toegankelijkheid, de royale parkeermogelijkheden en de lift die er standaard in zit. Een slimme architect kan daar in de toekomst heel aantrekkelijke concepten voor ouderen in neerzetten.’

Nieuwegein is zonder twijfel een succesverhaal in de aanpak van kantoorleegstand, zegt Annemieke de Vries. Ze is landelijk projectleider van het in 2012 opgerichte expertteam Kantoortransformatie, ressorterend onder het ministerie van Binnenlandse Zaken. ‘Op de kantorenmarkt was 2013 een omslagpunt. Toen zijn er in Nederland voor het eerst meer kantoren door sloop of transformatie uit de voorraad gehaald dan er nieuwe zijn opgeleverd. Daardoor is het totale kantoorvolume geslonken, maar de leegstand loopt door afnemend gebruik nog steeds op.’

Nieuwegein kon profiteren van de sterke lokale woningvraag, stelt ze. Ze prijst ook de coördinerende rol van de provincie Utrecht, die nieuwbouwplannen uit de markt haalt en de transformatie van leegstaande kantoren ondersteunt. Per gemeente komt er een zogeheten ‘kantorenloods’, zegt De Vries: ‘Een aanspreekpunt dat ontwikkelaars en bouwers door de gemeentelijke organisatie leidt. Ze hebben als provincie ook de mogelijkheid om gemeentelijke bestemmingsplannen te overrulen. Dus zeggen ze tegen een gemeente: je moet meewerken aan het schrappen van nieuwe kantoorplannen. Dat gaat heel lang op een zou-je-zo-vriendelijk-willen-zijn-manier. Maar als dat niet lukt, grijpt de provincie in. Wat mij betreft zouden meer provincies dat voorbeeld van Utrecht mogen volgen.’

Dat gebeurt in de praktijk nog nauwelijks. ‘Koudwatervrees,’ stelt De Vries. ‘Eerst nog even afwachten of het op de lange termijn niet vanzelf beter wordt. Maar voor zover ik weet zijn ook Noord-Holland, Noord-Brabant en Overijssel ermee bezig.’

Expats vechten erom
Kantorenloods – het staat ook op het visitekaartje van Paul Kersten. Na een gesprek met de wethouder komt hij op een holletje naar onze afspraak in een Haags café onder het stadhuis. Strak in het pak, het ambtenarenjargon gemengd met business speak. Het woord ‘leegstand’ zul je niet snel uit zijn mond optekenen. Hij spreekt liever van ‘opportunities’.

Een uitdaging, Den Haag, voor een kantorenloods. ‘Vóór 2007 bestond 40 procent van de kantoortransacties uit nieuwe panden voor het Rijk,’ vertelt Kersten. ‘Dat is volledig teruggevallen. Het Rijk krimpt alleen maar. Daarnaast heb je hier de kantoren van Aegon en Shell, maar hun corporate staff groeit ook eigenlijk niet meer.’

Werk aan de winkel voor Kersten. Dat de vrijkomende kantoren aan het statige Benoordenhout een ‘opportunity’ vormen, spreekt voor zich. Expats vechten erom. Maar ook een vrijkomende kantoorkolos aan de drukke uitvalsweg A13, alias de Rotterdamse Baan, staat nu op de transformatielijst. ‘Dat vergt nog wel wat afstemming qua geluid en luchtkwaliteit,’ zegt Kersten. ‘Maar er is door de ligging vlak bij de Haagse Hogeschool absoluut een markt voor. Studenten, ja. Je wilt natuurlijk niet met je bed tegen een snelweg aanliggen, maar als we de binnenkern nou wat extra isoleren en daar de slaapkamers in onderbrengen? En wat dacht je van arbeidsmigranten? Afgezet tegen de pandjesbazen waar ze nu vaak op zijn aangewezen, zou dit pand een enorme vooruitgang zijn.’

Het werkt, in Den Haag. De stad hield rekening met een jaarlijkse transformatie van kantoor naar woning van maximaal 50.000 vierkante meter. Het werden er bijna drie keer zoveel. In totaal transformeerde de stad de afgelopen drie jaar voor 350.000 vierkante meter aan kantoorvloer, ofwel zeventig voetbalvelden. Kersten: ‘Bijna het hele kantoorbestand van Nieuwegein.’

Zijn succesfactor? ‘In je beleid en procedures de markt faciliteren,’ zegt Kersten. Hij bedoelt: praten met beleggers. En nee, nog steeds is het niet altijd makkelijk om ze te overtuigen van transformatie, vertelt hij. ‘De eerste contactpersoon, de asset manager, krijg je meestal wel mee. Maar wil zijn baas het ook? Die moet bereid zijn om een pand sterk in waarde af te boeken, soms tot minder dan de helft, om het voor de woningmarkt interessant te maken. En kantoren en woonbusiness zijn bij makelaars en beleggers vaak compleet gescheiden. Als je een kantoorpand gaat transformeren tot appartementen, moet je er een woonmakelaar bij betrekken. Dan raakt je oorspronkelijke contactpersoon ineens een stuk van z’n kantoorwerk kwijt. Wil hij dat? Misschien verliest hij daardoor wel z’n baan.’

Ook in Nieuwegein lopen ze nog geregeld vast op de mores van de beleggerswereld. De leegstaande kantoren in de centraal gelegen wijk Merwestein (‘het laaghangende fruit’, volgens programmamanager Baaré) zijn nu wel zo’n beetje aangepakt. Baaré: ‘Daar zaten vooral familiebedrijven, ontwikkelaar én bouwer, die hun eigen mensen graag aan het werk wilden houden. Wat je nu overhoudt, zijn grote kantoorkolossen op centrale locaties. Die brengen een veel grotere noodzaak om te investeren met zich mee. En dus ook veel grotere risico’s voor beleggers.’

Kantoorkolossen
De andere leegstaande kantoren bevinden zich veelal in zogenoemde ‘monofunctionele kantoorgebieden’ aan de rand van Nieuwegein: bedrijventerreinen. ’Daar is nu net het eerste kantoorpand getransformeerd,’ zegt Baaré. ‘Samen met de eigenaren en marktpartijen hebben we een nieuwe gebiedsvisie opgesteld, en daarin de mogelijkheden beschreven van een meer gemengd woon-werkgebied.’

Wonen aan een drukke verbindingsweg op een voormalig bedrijventerrein – vanwege het gebrek aan goedkope alternatieven kan het in Nieuwegein. Maar is het een recept voor de rest van Nederland? Kun je er ook de enorme kantoorleegstand – boven de 30 procent – in minder gewilde woonlocaties als Gouda of Capelle aan den IJssel mee te lijf?

Baaré: ‘Overal in de Randstad bestaan wachtlijsten voor sociale woningbouw, dus vast ook in Gouda of Capelle. Dat kan voor particuliere beleggers en fondsen heel interessant zijn. Nee, de rendementen zijn niet meer die van de kantorenmarkt, maar wel continu.’

Een andere stad met leegstandspiek, Almere, kampt met jongeren die uit de maatschappelijke opvang stromen, weet landelijk projectleider De Vries. ‘Net als in Nieuwegein is daar een enorme voorraad eengezinswoningen, terwijl die jongeren juist behoefte hebben aan beschut wonen, een handzaam appartement. Kijk nou eerst eens of je het kantorenbestand daarvoor kunt aanspreken, in plaats van meteen nieuwe containerwoningen te bouwen.’

Niet doen
Wonen in kantoren – het is in potentie een succesverhaal. In de Randstad en in studentensteden met veel vraag naar appartementen werkt het, maar elders zie je dat gemeenten door de opverende economie twijfelen, merkt De Vries. ‘Gaan ze toch weer over nieuwbouw nadenken.’

Niet doen, stelt de Haagse kantoorloods Kersten: ‘Dat beeld van de multinational die van 10.000 naar 12.000 vierkante meter kantoor wil, dat komt echt niet meer terug.’

De Nieuwegeinse programmamanager Baaré: ‘Ik merk dat in andere delen van Nederland ontwikkelaars zelfs al weer beginnen te speculeren over de grondposities die ze willen gaan innemen. Zo van: yes, we mogen weer bouwen. Heel erg jammer.’