Het is, zo verzuchtte een Tweede Kamerlid onlangs in de krant, inmiddels het meest verziekte dossier in Den Haag: wonen. En nergens anders wordt dat zo duidelijk als in de Eerste Kamer, waar de minister die erover gaat \u2212 Kajsa Ollongren \u2212 en de senatoren op ramkoers liggen. De Senaat heeft herhaaldelijk gepleit voor een zogeheten \u2018huurstop\u2019; een oproep om af te zien van de jaarlijkse huurstijging op 1 juli.<\/p>\n
Particuliere huurders riepen al eerder om hetzelfde in een open brief. Alsjeblieft<\/em>, verhuurders, pensioenfondsen, institutionele beleggers, stelden ze: zie dit jaar af van verhoging, want \u2018de huren zijn inmiddels niet meer op te brengen\u2019.<\/p>\n Maar minister Ollongren voelt weinig voor een generiek bevriezen van de huren: eerder al deed ze liever een \u2018moreel appel\u2019 aan de verhuurders dan direct een beleidsmaatregel af te kondigen. Het idee: wie in de problemen komt, kan met zijn verhuurder een oplossing verzinnen. Dat leidde tot een historisch unieke botsing met de Eerste Kamer: een motie van afkeuring.<\/p>\n SP-Eerste Kamerlid Tiny Kox: \u2018De minister komt ons op geen enkel vlak tegemoet. Terwijl de generieke maatregelen je om de oren vliegen, met miljoenen voor de sierteelt, de aardappelboeren en milieuvervuilers, herhaalt de minister hier: maatwerk is nodig.\u2019<\/p>\n De banken kondigden vrijwel direct na het uitbreken van de crisis een mogelijkheid tot hypotheekpauze aan.<\/p><\/blockquote>\n En er is meer: de zogenoemde \u2018noodknop middenhuur\u2019, een maatregel waarbij de huren in de vrije sector gemaximeerd zouden worden, komt er na fel protest van beleggers, niet. De minister grijpt weliswaar in op de huurmarkt, maar veel minder vergaand dan aanvankelijk het plan was, aldus het Financieele Dagblad<\/em>. <\/a><\/p>\n In de nasleep van de lockdown wordt langzaam duidelijk hoe groot de ongelijkheid is tussen kopen en huren in Nederland. Decennialang is eigenwoningbezit gesubsidieerd en gestimuleerd, en ook nu worden huizenbezitters vooralsnog uit de wind gehouden. De banken kondigden vrijwel direct na het uitbreken van de crisis een mogelijkheid tot hypotheekpauze aan, zodat mensen die in de problemen kwamen, hun hypotheek even niet hoefden te betalen (terwijl kopers toch al relatief minder kwijt zijn aan woonlasten).<\/p>\n Uitstel van betaling kan bij huurders ook, maar dus alleen als hun individuele verhuurder daar zin in heeft.<\/p>\n De huurmarkt had het de laatste jaren zwaar: onder de vorige crisis stokte de bouw van nieuwe woningen, waardoor een huurwoning in de vrije sector nog schaarser werd. De huizen die er nog waren, werden dankzij de lage rente bovendien opgekocht door grote en kleine investeerders (in Nederland vooralsnog vooral die laatsten).<\/p>\n Daarbovenop kwam het beleid van Rutte II: onder Stef Blok werden sociale huurwoningen in de verkoop gedaan en werd de duur van huurcontracten ernstig verkort via de Wet Doorstroming huurmarkt uit 2016. Om verhuren zo aantrekkelijk mogelijk te maken, mochten contracten worden afgesloten van maximaal twee jaar. En aantrekkelijk werd het.<\/p>\n Onderzoek<\/a> van Carla Huisman aan de Universiteit van Groningen laat zien dat die kortdurende overeenkomsten fors zijn toegenomen. Zo schat ze tegenover de NOS dat vooral in Amsterdam bijna de helft van de 18- tot 23-jarigen op zo\u2019n tijdelijk contract zit. Dat geeft onzekerheid voor de huurders, met gevolgen voor hun mentale gezondheid, aldus Huisman. Net zo funest zijn de forse prijsstijgingen die met het aflopen van elk tijdelijk contract gepaard gaan. Volgens een rapport<\/a> van het Ministerie van Binnenlandse zaken gaat de huur in de vrije sector elke keer met gemiddeld 14,8 procent omhoog; in Amsterdam en Utrecht met maar liefst 37,6 procent.<\/p>\n Het grootste risico van de woningmarkt in Nederland is de extreem flexibele arbeidsmarkt.<\/p><\/blockquote>\n Manuel Aalbers is hoogleraar en economisch geograaf aan de KU Leuven en stelt dat het grootste risico van de woningmarkt nu vooral de extreem flexibele Nederlandse arbeidsmarkt is. \u2018Sinds de vorige crisis is het aantal zzp\u2019ers en flexarbeiders fors toegenomen. Tijdens de vorige crisis raakten veel mensen hun baan kwijt, maar ze konden veelal terugvallen op een WW-uitkering. Van 70 procent van je laatste inkomen kun je vaak nog wel je hypotheek of huur betalen, en mede daarom had Nederland betrekkelijk weinig defaults<\/em>. Zolang de economie goed draait, is het geen probleem als je een flexibel contract hebt of allebei zzp\u2019er bent.\u2019<\/p>\n \u2018Maar wat als dat direct wegvalt, zoals nu? Je kunt de situatie op de arbeidsmarkt niet los zien van de woningmarkt. Want vooral jongeren kregen in de afgelopen jaren geen vast contract en waren aangewezen op de liberale huursector met hele hoge huren; huren die ze nu echt niet altijd meer kunnen betalen. Je krijgt een generationeel effect aan de onderkant van de arbeidsmarkt: mensen met een instabiel en vaak ook laag inkomen die geen toegang meer hebben tot de woningmarkt en soms ook gewoon geen dak boven het hoofd.\u2019<\/p>\n De cijfers tonen aan hoe waar dat is: de grootste klap van alle ontslagen, opgezegde flexverbanden en WW-aanvragen nu ligt bij \u00e9\u00e9n en dezelfde groep: jongeren. Onlangs nog liet het CPB zien hoe groot die klap is: van alle werklozen die er sinds de lockdown in februari bijkwamen \u2212 56.000 in totaal \u2212 waren er 38.000 jonger dan 25 jaar. Een verdriedubbeling ten opzichte van februari, zo stelde de directeur van het UWV, en het was in zijn ogen het topje van de ijsberg.<\/p>\n Dat jongeren vaker in een flexibel verband werken, is niet bepaald nieuw maar sinds de vorige crisis wel fors toegenomen. \u2018De teloorgang van het vaste contract is nergens zo zichtbaar als onder het jongste deel van de Nederlandse arbeidsmarkt,\u2019 stelde de Rabobank twee jaar geleden in een onderzoek op basis van cijfers van het CBS.<\/p>\n De achterstand op andere generaties wordt niet meer ingehaald. En dit was al zo v\u00f3\u00f3r de coronacrisis.<\/p><\/blockquote>\n In 2003 had nog ruim 64 procent van de jongeren tussen 20 en 24 jaar een vast contract, vijftien jaar later was dat nog maar 37 procent. Voor de groep tussen 25 en 29 gold een daling van bijna twintig procentpunten. De belofte aan iedereen aan de start van zijn carri\u00e8re was lange tijd: een tijdelijk contract aan het begin van je carri\u00e8re leidt naar een vast contract later in het leven. Maar dat gaat simpelweg niet meer op, concludeerde de Rabobank. De achterstand op andere generaties wordt niet meer ingehaald.<\/p>\n En dit was nog v\u00f3\u00f3r de coronacrisis.<\/p>\n Jongeren betalen vaak de helft van hun inkomen of meer aan huur.<\/p><\/blockquote>\n Die achterstand is anno nu relevant. Want het zijn deze jongeren, met hun flexibele, onzekere en niet zelden laagbetaalde banen die de liberale huurmarkt bevolken. Ook dat is toegenomen; de Rabobank berekende dat jongeren vaker zijn aangewezen op de vrije huursector dan voorheen. En juist huurders in die sector geven gedwongen een veel groter deel van hun inkomen uit aan wonen dan woningbezitters; gemiddeld zo\u2019n 42 procent van het inkomen gaat naar wonen (ten opzichte van 28 procent gemiddeld bij een koper).<\/p>\n Jongeren zijn zelfs bereid om meer<\/em> dan die veertig procent uit te geven \u2212 en dat terwijl dat percentage eigenlijk al gezien wordt als \u2018financieel risicovol\u2019. De bank stelt dat ze die hoge woonlasten verdragen omdat \u2018er misschien sprake is van gewenning\u2019. Maar waarschijnlijker is dat ze simpelweg geen keuze hebben. Door de almaar stijgende huizenprijzen is een huis kopen voor starters in bepaalde delen van het land schier onmogelijk, en vanwege de inkomenseisen voor sociale huur is een betaalbare huurwoning voor deze groep iets van vroeger.<\/p>\n Bovendien betalen ze op de vrije markt niet zelden vaak veel m\u00e9\u00e9r dan die genoemde veertig procent van hun inkomen. De helft van je inkomen of nog meer; het is in de grote steden \u2212 waar jongeren vaak wonen \u2212 eerder regel dan uitzondering. Het maakt ze uiterst kwetsbaar voor economische tegenslag. Door de hoge huren is er nauwelijks ruimte om te sparen. En hoe betaal je een huur van duizenden euro\u2019s als je ontslagen wordt en nauwelijks vangnet hebt?<\/p>\n De Planbureaus (CPB, CBS en SCP) luidden onlangs dan ook de noodklok: de armoede in Nederland neemt toe. Het is een gevolg van beleid uit Rutte I, schrijven de auteurs. Stapje voor stapje moest de bijstand omlaag om werken aantrekkelijker te maken. De economische crisis van 2020 komt daar nu nog bovenop. De vorige recessie laat zien wat dat voor gevolgen kan hebben: destijds piekte de armoede in 2013, toen 1,2 miljoen Nederlands in armoede leefden. Volgens het onderzoek is die klap deze keer groter, juist door het grotere aandeel flexwerkers en zzp\u2019ers.<\/p>\n Eind vorig jaar waarschuwde het Nibud al dat bijna een kwart van alle huurders, zo\u2019n 800.000 huishoudens, zulke hoge woonlasten had dat zij te weinig geld overhouden om andere kosten voor levensonderhoud te kunnen betalen. Ook dit was nog v\u00f3\u00f3r het uitbreken van de crisis, en Nibud-directeur Arjan Vliegenthart verwacht dat 1 op de 5 mensen al in de eerste maanden van de lockdown een flinke inkomensval heeft gemaakt.<\/p>\n \u2018Wij zien dat huurders absoluut kwetsbaarder zijn dan kopers, en juist die kwetsbaren krijgen deze crisis meer voor de kiezen.\u2019<\/p><\/blockquote>\n De cijfers van het Nibud staan in schril contrast met de aantallen van minister Ollongren; volgens haar kampt slechts maximaal 2,5 procent van de huurders met betaalproblemen \u2212 het is een van de redenen dat ze een generieke huurstop niet nodig vindt.<\/p>\n \u2018Ik vind het moeilijk om de cijfers van de minister te plaatsen,\u2019 stelt Vliegenthart. \u2018Dat getal van 800.000 kwetsbaren is voor mij heel overtuigend bewezen. En wij zien dat huurders absoluut kwetsbaarder zijn dan kopers, en juist die kwetsbaren krijgen deze crisis meer voor de kiezen.\u2019<\/p>\n De bulk van die kwetsbare huurders zijn mensen in sociale huurwoningen, stelt Vliegenthart \u2212 de mensen die moeten rondkomen van het absolute bestaansminimum. Een minimumloon, of de bijstand \u2212 die, zoals de Planbureaus memoreren, steeds verder naar beneden is bijgesteld \u2212 en toch een huur van zes- of zevenhonderd euro per maand moeten betalen.<\/p>\n Vliegenthart: \u2018De huren in de sociale sector zijn de laatste jaren hard omhoog gegaan. Kijk, degenen die het beste kunnen budgetteren, zijn vaak mensen die niet veel te besteden hebben. Dus het laatste waar ze op besparen is de huur. De betaalmoraal is hier heel hoog. Maar het betekent wel dat ze allerlei andere zaken niet meer kunnen betalen. En dat gaat om het meest basale; voedsel en persoonlijke verzorging.\u2019 Brood en tandpasta.<\/p>\n Deze minister, verzucht lid van de oppositie Henk Nijboer (PvdA) desgevraagd, \u2018staat erbij en kijkt ernaar\u2019. \u2018Het is een soort omgekeerde Jan Schaefer: ze praat heel veel maar ze doet niets. En dat terwijl de woningnood steeds verder toeneemt. De dakloosheid is verdubbeld, huurders staan fors onder druk. Het is echt om te janken. En dat vind ik niet alleen, binnen alle partijen heerst onvrede; ook binnen de coalitiepartijen. We verschillen van mening over wat de oplossing moet zijn, maar dat er nu helemaal niets gebeurt, vindt iedereen kwalijk.\u2019<\/p>\n Alleen door een goed functionerende huurmarkt komt de woningmarkt weer enigszins in balans, want dan hoeft niet iedereen te kopen.<\/p><\/blockquote>\n De noodzaak tot actie wordt inderdaad breder gedeeld dan de \u2212 overwegend linkse \u2013 oppositie. Van Bouwend Nederland tot de VVD en de TU Delft: alle partijen roepen op tot actie. Eind vorig jaar nog bracht de Nederlandsche Bank in haar Overzicht Financi\u00eble Stabiliteit een opsomming van de grootste risico\u2019s voor de Nederlandse economie. Pandemie\u00ebn kwamen er niet in voor, wel de Nederlandse huizenmarkt.<\/p>\n Net als voor de vorige crisis is de hypotheekschuld van kopers de laatste jaren fors toegenomen, kopers gingen opnieuw steeds hogere schulden aan dankzij de lage rente en de hoge \u2018loan to value\u2019; in Nederland mag nog altijd honderd procent van de prijs van de woning worden geleend. Opnieuw gingen er bovendien steeds meer woningen boven de vraagprijs weg. Daarmee werd de koopwoningmarkt een \u2018systeemrisico\u2019, stelde de toezichthouder: bij economisch zwaar weer kunnen mensen hun hypotheken niet afbetalen en komen de banken in de problemen.<\/p>\n En dus, herhaalde DNB ook niet voor het eerst: verlaag het maximale hypotheekbedrag. Maar vooral: doe iets aan de huurmarkt. Alleen door een goed functionerende huurmarkt komt de woningmarkt weer enigszins in balans, want dan hoeft niet iedereen te kopen.\u00a0<\/strong><\/p>\n Die noodzaak is ook doorgedrongen tot het kabinet. De komende jaren moeten er maar liefst 845.000 woningen bijkomen, aldus het ministerie van Binnenlandse Zaken: de laatste keer dat er in dergelijk hoog tempo werd bijgebouwd, was halverwege de jaren zeventig, en dat was nog zonder stikstofproblematiek en PFAS-perikelen. Hier wreekt zich dat het huidige Regeerakkoord rept van \u2018maatwerk\u2019 en \u2018regionale overheden\u2019 en een \u2018samenwerkingstafel Middenhuur\u2019. Centraal aangestuurde woningbouw, zoals in de jaren zeventig, blijft uit.<\/p>\n In plaats daarvan kan het kabinet gemeenten slechts \u2018ondersteunen\u2019, onder meer met \u2018zogenoemde flexpools<\/em>; ambtenaren met technische kennis over planvorming en vergunningverlening.\u2019 Daarom pleitten Kamerleden van zowel PvdA als coalitiepartner CDA al v\u00f3\u00f3r de coronacrisis voor de terugkeer van de minister van VROM \u2212 Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu.\u00a0<\/strong><\/p>\n Woningbouwcorporaties betalen ze nog altijd miljoenen aan de verhuurdersheffing \u2212 de belasting die Rutte II doorvoerde om de kosten van de bankencrisis op te vangen.<\/p><\/blockquote>\n \u2018Wat je eigenlijk wilt, is dat we in tijden van crisis anticyclisch bouwen,\u2019 stelt Cody Hochstenbach, postdoc aan de Universiteit van Amsterdam. \u2018Dat is de grote fout van de vorige crisis geweest, dat de bouw helemaal is stilgevallen, en dat is nu doorgedrongen bij het kabinet. Maar een van de zaken waar ze tegenaan lopen, is dat gemeenten bepaalde bouwgrond voor een bepaalde \u2212 heel hoge \u2212 prijs in de boeken hebben staan. Als ze die grond voor minder dan de bedachte prijs van de hand doen, dan lijden ze verlies. Een totaal papieren werkelijkheid natuurlijk, maar wel \u00e9\u00e9n die hoort bij de financi\u00eble strategie van veel gemeenten.\u2019<\/p>\n Daarnaast staan de woningbouwcorporaties onder druk; voorheen waren zij een van de belangrijkste aanjagers van toegankelijke woningbouw, nu betalen ze nog altijd miljoenen aan de verhuurdersheffing \u2212 de belasting die Rutte II doorvoerde om de kosten van de bankencrisis op te vangen.<\/p>\n De verhuurdersheffing gaat weliswaar omlaag, maar corporatiekoepel Aedes<\/a> houdt nauwgezet bij hoeveel ze al kwijt zijn aan deze extra belasting, en onlangs ging de teller voorbij de tien miljard euro. Ondertussen staan anderen te popelen om zich op de Europese \u2212 en mogelijk ook Nederlandse \u2212 woningmarkt te storten.<\/p>\n Blackstone<\/a>, het grote investeringsfonds dat een hoofdrol speelt in de documentaire Push<\/em>, wist direct na het uitbreken van de crisis een miljardenfonds bijeen te krijgen. Het doel: zoveel mogelijk Europees vastgoed opkopen \u2212 een les die ze opdeden na de vorige crisis. Dat geld zal niet gaan naar nieuwe woningen, maar wordt besteed aan het opkopen van bestaande huurwoningen. Want ondanks het feit dat er een risico is dat het vastgoed iets minder waard wordt, of dat huren tijdelijk niet betaald worden, weten ze \u00e9\u00e9n ding zeker: niets rendeert op de lange termijn zo goed als vastgoed.<\/p>\n De combinatie van een precaire arbeidsmarkt en een ontoegankelijke woningmarkt leverde het afgelopen decennium nog een heel ander exces op: een explosieve toename van het aantal daklozen.<\/p>\n \u2018Dakloosheid is van nature een woningmarktprobleem, al wordt vaak gedaan alsof het een probleem is van bezuinigingen op de GGZ.\u2019<\/p><\/blockquote>\nTijdelijk contract<\/h5>\n
Kwetsbaar voor economische tegenslag<\/strong><\/h5>\n
800.000 kwetsbaren<\/h5>\n
Noodzaak tot actie<\/h5>\n
Terugkeer van de minister van VROM<\/h5>\n
Kapitalistisch pragmatisme<\/h5>\n