Liever luisteren? Hebben we voor je geregeld.

De woningmarkt is als de Hydra van Lerna, het veelkoppige monster uit de Griekse mythologie. De problemen zijn zo groot dat iedere keer als de politiek besluit een kop van het beest af te hakken, er twee nieuwe koppen aangroeien.

Een eindeloze lijst aan ‘oplossingen’ in de afgelopen decennia heeft de problemen op de woningmarkt op zijn minst niet kleiner en vaak juist groter gemaakt. Denk aan de afkoop van subsidies aan woningbouwcorporaties in 1995, de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters, de bevriezing van de sociale huren, de aflossingsverplichting bij hypotheken om de rente af kunnen te trekken, de gestage verlaging van het eigenwoningforfait, de jubelton, en ga zo maar door.

De problemen zijn bekend. De vraag naar huizen is groot en het aanbod klein. Dat komt nu vooral door de lage hypotheekrente, die nooit eerder zo laag was. De 10-jaars hypotheekrente is minder dan 1 procent met Nationale Hypotheek Garantie. Maar ook de gestegen inkomens, bijvoorbeeld door tweeverdieners, en riante fiscale voordelen bij een eigen of tweede huis spelen een belangrijke rol.

Het aanbod reageert niet op de vraag

Het aanbod van koopwoningen reageert nauwelijks op de hogere vraag door allerlei overheidsregulering. Zoals bij de uitgifte van bouwgrond, het ruimtelijkeordeningsbeleid, bezwaarprocedures, stikstofbeperkingen, grondpolitiek, en allerlei eisen die worden gesteld aan nieuwbouw op het gebied van woonoppervlakte en -hoogte, duurzaamheid, aandeel sociale huur, parkeerplaatsen, enzovoorts.

Wat gebeurt er als het aanbod niet reageert op de hogere vraag? Dan stijgen de huizenprijzen. Het afgelopen jaar met maar liefst 18 procent. De huizenprijzen staan nu op het hoogste punt ooit gemeten.

Ook bij de sociale huurwoningen kan het aanbod niet reageren op hogere vraag. Dat komt doordat de overheid de huren heeft vastgezet met een maximale huurprijs via het woonpuntensysteem. Als de huuropbrengst lager is dan de bouwkosten van nieuwe huurwoningen, hebben woningbouwcorporaties geen enkele bedrijfseconomische reden om nog woningen te bouwen, alleen nog filantropische. Wat gebeurt er als de huurprijs onder de marktprijs wordt vastgezet? Ellenlange wachtlijsten, bijvoorbeeld in Amsterdam dertien jaar, Utrecht elf jaar, Den Haag vijf jaar en Groningen vier jaar.

Het maken van hypotheekschulden wordt nog steeds fiscaal gesubsidieerd. Schulden van Nederlandse huishoudens behoren daardoor tot de hoogste van de OESO. Hoge hypotheekschulden maken huishoudens financieel kwetsbaar. En het zorgt voor boom-bust-cycli in de economie, zoals we tijdens de Grote Recessie (2008-2015) hebben gezien.

De woningmarkt is de belangrijkste motor van groeiende ongelijkheid, binnen en tussen generaties.

Zonder eigen geld of steun van welvarende ouders hebben starters geen schijn van kans op de woningmarkt vanwege de inkomens- en leeneisen bij een hypotheekaanvraag. Met een bruto modaal inkomen van 37.000 euro kunnen mensen een maximale hypotheek krijgen van ongeveer 170.000 euro, ruim genoeg voor een garagebox, maar niet voor een woning. Een gemiddelde woning kost in Nederland nu ruim vier ton. Politieagenten, verpleegkundigen of onderwijzers kunnen daarom vaak niet meer een eigen huis kopen in de grote(re) steden.

Spaarders en beleggers zijn door de sterk gedaalde rente op jacht naar financieel rendement. Een groeiend deel van de huizen die worden verkocht zijn daarom tweede huizen of komen in handen van beleggers voor de verhuur. Aan wie verhuren zij? Juist, aan die mensen die door een te laag inkomen geen hypotheek kunnen krijgen, maar wel te veel verdienen om sociaal te huren.

Eigenhuisbezit geeft exorbitante belastingvoordelen ten opzichte van gewoon sparen, niet alleen door de hypotheekrenteaftrek, maar ook door de lage bijtelling van het inkomen in natura via het eigenwoningforfait (0,5 procent van de woz-waarde) dat een factor 10 onder de werkelijke economische huurwaarde ligt (6 procent van de woz-waarde). Mensen bouwen daarom ondoelmatig veel van hun vermogen op via het eigen huis.

Doordat huizen worden gesubsidieerd, moeten de belastingen op inkomen en winst worden verhoogd. Daarmee moedigt de fiscus rentenieren aan en bestraft ze werken en ondernemen.

De woningmarkt is zo de belangrijkste motor van groeiende ongelijkheid, binnen en tussen generaties. De gehele toename in het vermogen na de Tweede Wereldoorlog in moderne westerse economieën komt door de opbouw en prijsstijgingen van onroerend goed. Huiseigenaren worden slapend rijk; veel mensen hebben momenteel meer vermogenswinst op hun huis dan inkomen uit hun werk. Huurinkomsten uit het tweede huis zijn evenmin belast.

Thomas Piketty waarschuwt in Kapitaal in de 21e Eeuw dat we op deze manier terugkeren naar de ‘patrimoniaal kapitalistische’ samenlevingen van vóór 1900, waarin het belangrijker is met wie je trouwt en wat je erft dan hoe hard je werkt.

Een alomvattend plan

De bezweringsformule van vrijwel alle politici voor alle problemen in de woningmarkt is ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Maar hoe dan? Wensdenken alleen zorgt niet voor meer woningen. Alleen een alomvattend plan kan de Hydra op de woningmarkt verslaan.

Minder regulering van nieuwbouw is nodig, zodat het aanbod kan toenemen bij hogere vraag. Meer landbouwgrond kan worden omgezet in bouwgrond, ook om de stikstofopgave te verlichten. De nationale overheid moet de regie nemen en gemeenten opdragen om meer te bouwen. Gemeenten moeten minder eisen stellen, bijvoorbeeld aan het aandeel sociale huurwoningen en de opbrengsten via de grondprijzen. En gemeenten moeten zich sterker weren tegen NIMBY-gedrag van inwoners die nieuwbouw blokkeren.

De wachtlijsten in de sociale huursector kunnen verdwijnen als het bouwen van nieuwe huurwoningen bedrijfseconomisch wél rendeert. Als de overheid de maximale huurprijs niet wil loslaten – en daar kunnen goede redenen voor zijn – dan moet nieuwbouw weer worden gesubsidieerd om het gat tussen bouwkosten en huuropbrengst te dichten. Geef een korting op de verhuurdersheffing die groter wordt naarmate het nieuwbouwvolume van woningbouwcorporaties stijgt. Het vermogen van woningbouwcorporaties wordt dan vanzelf omgezet in nieuwbouw van sociale huurwoningen. Voer aanvullende bouwsubsidies in als dit onvoldoende blijkt te zijn.

Om excessieve schuldenopbouw tegen te gaan, zou de maximale hypotheek verder kunnen worden beperkt tot 90 procent van de woningwaarde. Het moet niet langer fiscaal lonend zijn om een zo hoog mogelijke hypotheek te nemen. Dat kan alleen door het eigen huis net zo te belasten als spaargeld. Verlaag daarom het maximale aftrektarief van de hypotheekrente tot 30 procent. Verhoog de bijtelling van het eigenwoningforfait geleidelijk van 0,5 naar 2,35 procent. Dan kan het eigen huis geleidelijk worden overgezet naar box 3. Iedere fiscale prikkel om zoveel mogelijk te lenen is dan weg en eisen aan de aflossing van de hypotheek zijn niet langer nodig.

Eliminatie van fiscale privileges

De toegang tot de woningmarkt voor starters verslechtert als de leeneisen voor hen worden aangescherpt. Hun zakken worden immers minder diep. Zij maken daarom alleen een eerlijke kans als tegelijkertijd de zakken van de doorstromers, de tweede-huizenkopers en de beleggers ook minder diep worden. Niet alleen moeten dan huizen net als spaargeld worden belast, ook moeten de huurinkomsten van de tweede woning en alle vermogenswinsten op onroerendgoedtransacties correct worden belast, terwijl verliezen ook aftrekbaar zijn. Als de overheid deelt in pech en geluk, neemt de stabiliteit van de woningmarkt en economie bovendien toe.

Vrijwel alle economen menen dat huizen moeten worden belast, niet gesubsidieerd.

Vrijwel alle economen sinds Henry George (1879) menen dat huizen moeten worden belast, niet gesubsidieerd. Eliminatie van alle fiscale privileges tempert de jacht op rendement, verlaagt de vraag naar tweede huizen en beleggingspanden en vermindert economische verstoringen in de vermogensopbouw van huishoudens.

Met hogere belastingen op huizen kunnen de belastingen op inkomen en winst fors worden verlaagd. Daarmee vergroot de overheid de doelmatigheid van het belastingstelsel en brengt minder schade toe aan de economie, omdat werken en ondernemen beter gaat lonen en rentenieren minder.

Als we nog een beetje willen wonen, dan moeten aanbodbelemmeringen worden weggenomen bij de bouw van zowel koop- als huurhuizen, excessieve schuldopbouw tegen worden gegaan, de markttoegang voor starters verbeteren door die voor tweede-huiseigenaren en beleggers te verminderen, en correct belasting worden gegeven over de eigen woning. Alleen dan kan een halt worden toegeroepen aan de tweedeling op de woningmarkt en de groeiende ongelijkheid in inkomen en vermogen.

Helaas stellen ook de woningmarkthervormingen van regering Rutte-IV sterk teleur. Er wordt geschermd met allerlei ‘afspraken’ en ‘agenda’s’, maar de systeemproblemen in de woningmarkt blijven gewoon voortwoekeren. De regering smijt met geld door de verhuurderheffing af te schaffen en miljarden vrij te spelen voor nieuwbouw, maar ze laat na om de financiële prikkels recht te zetten voor nieuwbouw door woningbouwcorporaties of de belemmeringen in de vrije sector te verminderen. Sterker, de sociale huren worden verlaagd voor mensen met een laag inkomen en er komt meer huurbescherming voor middengroepen. Ook de fiscale privileges blijven goeddeels intact. Bij de belasting op het eigen huis verandert er niets. De jubelton wordt gelukkig wel afschaft en de tweede woning wordt wat zwaarder belast.

Het ontbreekt in Nederland nog altijd aan een Hercules die tegelijkertijd alle koppen van de Hydra in de woningmarkt kan afhakken.