Een paar keer per jaar is het toilet verstopt, een keer overstroomde de woonkamer daardoor met rioolwater. Het vieze water trok in de muren en de vloer. De vliegjes gingen na de zomer weg, maar de stank bleef. Maanden na de overstroming staat het laminaat nog bol en dragen de muren de ranzige sporen van het rioolwater. En het toilet? Dat is nog steeds geregeld verstopt.

De bewoners willen hun appartement aan de Freek Oxstraat in de wijk Slotermeer in Amsterdam eigenlijk niet meer in, ze vertrouwen het niet meer en de kinderen zijn bang, verklaarden ze in februari 2022 tijdens een zitting van de Huurcommissie. Ze zoeken naar een nieuwe woning, maar vindt die maar met het huidige woningtekort. En dat zet ze klem. Want tijdens de zitting leek de verhuurder niet heel veel haast te maken met het verhelpen van de verstoppingen.

Sterker, Woningstichting Rochdale was de grote afwezige tijdens de zitting. De verhuurder stuurde zelfs geen aanvullende documenten naar de onafhankelijke geschillencommissie en deed dat ook niet toen de buren hetzelfde euvel meldden bij de Huurcommissie. Ook zij kampen met verstoppingen van het toilet, soms wel drie keer per maand, en deden daar al op 15 juni 2020 officieel melding van bij de woningbouwcorporatie.

Acht maanden later kregen de bewoners een brief van Rochdale. Uit onderzoek bleek dat de afvoeren van de riolering in slechte staat zijn en vervangen moeten worden. Weer eens negen maanden later, november 2021, kondigde Rochdale werkzaamheden aan. Maar in januari 2022, ruim anderhalf jaar na de eerste melding, raakte het toilet nog steeds verstopt en besloten de bewoners naar de Huurcommissie te gaan. Die gaf beide huishoudens gelijk en oordeelde dat zij 60 procent minder huur mogen betalen, met terugwerkende kracht, totdat deze ‘ernstige gebreken’ zijn verholpen.

Bedreigend bejegend

Onderzoekscollectief Spit duikt de komende tijd in de grote woningbouwcorporaties van Amsterdam – de stad waar de eerste vereniging voor sociale huurwoningen werd gesticht. Daarvoor spitten we onder andere jaarrekeningen, rapporten en visitatieverslagen uit, doken we in de archieven en analyseerden de Huurcommissiezaken van afgelopen jaar waarin bewoners hun corporatie ‘een ernstig gebrek’ verweten. We zochten ook contact met huurders die een klacht tegen hun corporatie hadden ingediend. Slechts enkele wilden praten.

In verreweg de meeste zaken kregen zij een tijdelijke huurverlaging van de commissievoorzitter. De Huurcommissie behandelde in een jaar 447 zaken over gebreken aan woningen in Amsterdam, waarvan 234 gingen over corporatiewoningen: in 127 zaken, ofwel meer dan de helft, kreeg de huurder gelijk en een huurverlaging. Maar de huurders zijn meestal niet uit op geld. ‘Ik wil gewoon fijn wonen’ lezen we in een van de uitspraken. ‘Huurder wil dat de gebreken verholpen worden’ in een andere. Bewoners hebben het gevoel op te moeten boksen tegen een systeem en niet gehoord te worden.

Die desinteresse is ook terug te vinden bij de Huurcommissie. In veel van de bestudeerde zaken nam de woningbouwcorporatie niet eens de moeite om aanvullende stukken te leveren. Ook niet in de zaak waarin door een ventilatieprobleem al meer dan een half jaar rook onder de keukenkastjes vandaan kwam en uit stopcontacten in de slaapkamer.

De verhuurder wilde de schade alleen herstellen als de bewoonster de zaak terug zou trekken. ‘Ze hebben mij best bedreigend bejegend.’

Een huurder aan de Bijlmerdreef in Zuidoost kampte al lang met vochtproblemen en grote schimmelplekken. Ze durfde niet meer te slapen in haar slaapkamer, maar liep bij Ymere al snel tegen een blinde muur. Pas toen ze na maanden wachten de zaak aankondigde bij de Huurcommissie, kwam er reactie. De verhuurder wilde de schade alleen herstellen als de bewoonster de zaak terug zou trekken. ‘Ze hebben mij best bedreigend bejegend,’ meldde de bewoonster in juli 2022 ter zitting. De woningbouwcorporatie kwam – hoewel wel uitgenodigd – niet opdagen.

Een woordvoerder van Ymere zegt dat de zaak een stuk genuanceerder ligt dan uit de uitspraak blijkt. De corporatie bracht dat niet in op de digitale zitting omdat de uitnodiging daarvoor ‘verkeerd was verwerkt’. Hij benadrukt dat Ymere altijd probeert te voorkomen dat zaken bij de Huurcommissie belanden. Toch had de corporatie vorig jaar 75 zaken over onderhoud. Op 73 duizend woningen is dat slechts 0,1 procent rekent hij voor. ‘Andersom geredeneerd: in 99,9 procent van alle verhuringen hoefde de Huurcommissie geen oordeel te vellen.’

Profetische woorden

De corporaties zijn managementbolwerken geworden. Zes grote kolossen bezitten nu grofweg alle corporatiewoningen in de stad. Lieven de Key is met ruim 31 duizend woningen een ‘kleine’ speler, Ymere met bijna 84 duizend de grootste. Daarnaast zijn Rochdale, de Alliantie, Stadgenoot en Eigen Haard actief in de hoofdstad. De zes boekten in 2021 samen 600 miljoen euro winst op hun vastgoed, en dankzij de gekte op de woningmarkt ook nog eens een waardestijging van 10,3 miljard euro op hun woningen. Het gezamenlijke eigen vermogen van de corporaties bedroeg 61,3 miljard. Veel daarvan zit in stenen (47 miljard), maar lang niet alles.

Winsten van woningbouwverenigingen mogen uitsluitend worden gebruikt voor het publieke belang. Voor dat principe maakte het ministerie van Financiën zich hard toen in 1901 de eerste Woningwet werd ingevoerd, schrijft Wouter Beekers in zijn proefschrift Het bewoonbare land, geschiedenis van de volkshuisvestingsbeweging in Nederland. De Woningwet gaf woningbouwverenigingen de status van ‘toegelaten instellingen’, waardoor ze in aanmerking kwamen voor financiële steun door de overheid en minder afhankelijk werden van filantropen of het spaargeld van hun leden. Na de introductie van de Woningwet groeide het aantal woningbouwverenigingen snel, van een paar honderd tot 1350 in 1922.

De hoge ambtenaar Rudolf Johan Hendrik Patijn (1863-1956), een voorvader van de latere burgemeester van Amsterdam Schelto Patijn, was namens Financiën betrokken bij de opstelling van de wet. Hij voorzag dat woningbouwverenigingen rijk zouden worden, ook door de waardestijging van hun bezit. Bestuurders en aandeelhouders zouden dan het ‘doel van de oprichting der maatschappy’ kunnen vergeten en in de verleiding kunnen komen ‘de winsten op een of andere wyze te realiseren’, citeert Beekers uit een brief van de ambtenaar. Woorden die honderd jaar later profetisch blijken.

Gebrekkig onderhoud

De Woningwet werd begin jaren negentig volledig herzien, met als doel de banden tussen woningbouwcorporaties en de overheid losser te maken. De woningbouwcorporaties privatiseerden en fuseerden tot enorme kolossen en trokken bestuurders aan die met een doorgeslagen zakelijke blik de touwtjes in handen namen.

Het leidde onder meer tot zonnekoninggedrag, megalomane hobbyprojecten en een corporatie (Vestia) die zichzelf transformeerde tot beleggingsinstituut. Tientallen miljoenen verdampten als water voor de zon en toen de boel instortte, had de huurder het nakijken. Via huurverhogingen draaide die zelfs op voor de verliezen. Er volgde een parlementaire enquête, een wetswijziging en meer (financieel) toezicht. Maar één ding veranderde niet: er gaapt nog steeds een diepe kloof tussen de corporaties en hun doel: de huurder een betaalbare en goede woning geven.

Omdat de corporaties enorme woningvoorraden bezitten, worden ze als gewone bedrijven gerund, vanuit immense kantoren die een keur aan managementlagen huisvesten.

Woningbouwcorporaties dienen bij uitstek een maatschappelijk doel: het leveren en beheren van woningen voor de kwetsbaarste huurders. Maar omdat ze enorme woningvoorraden bezitten, worden ze als gewone bedrijven gerund, vanuit immense kantoren die een keur aan managementlagen huisvesten (in een jaarrekening uit 2016 meldt Ymere dat een op de elf medewerkers manager is). Klanttevredenheid staat voorop, zeggen zo’n beetje alle corporaties in hun jaarverslagen. In geuren en kleuren wordt er kond gedaan van benchmarks, communitybuilders en barometers. En zoveel mogelijk gaat via ‘een digitale klantreis’, zoals Ymere dat noemt.

Klachten over de dienstverlening

De kleine lettertjes tonen echter een ander beeld. Zo ziet Ymere al jaren een toename in het aantal klachten over de dienstverlening. Van 879 in 2019 naar 911 in 2020 naar 1019 in 2021. Verreweg de meeste klachten gaan over gebrekkig onderhoud, met name de ‘doorlooptijd’ (managementtaal voor de tijd die het kost voordat de boel gemaakt is) van 37 dagen, meer dan een maand. En dit zijn dan de mensen die zelf de weg weten te vinden. Veel huurders, juist de meest kwetsbare, kunnen steeds moeilijker meekomen in de digitale systemen van de overheden, concludeerde de Nationale Ombudsman. Dat geldt vanzelfsprekend ook voor de systemen van corporaties.

Voor zijn boek Het rode geluk. Een geschiedenis van de Algemene Woningbouw Vereniging (2008) ging journalist Jos van der Lans een ochtend op stap met oud-verenigingsvoorzitter Jan de Jong. De Jong, die in 2013 overleed, is een legendarische naam in de Amsterdamse volkshuisvesting. Met slechts middelbare school klom hij bij ‘de Algemene’ op van jongste bediende tot hoogste bestuurder, een post die hij ruim twintig jaar bekleedde. Hij was tevens voorzitter van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en verdeelde gewapend met pen en papier de gemeentelijke bouwopgave over de corporaties. Aan zijn verdeling viel niet te tornen.

De Jong stond bekend om zijn fenomenale geheugen. In de jaren dertig en veertig bracht hij elke woensdag betalingsherinneringen langs bij mensen die de huurophaler van de Algemene hadden gemist of ontlopen. Daarvoor reed hij zo’n veertig kilometer op zijn fiets langs alle complexen van de woningbouwvereniging, die destijds ruim 2500 woningen bezat. De Jong leerde de gebouwen kennen, en hun beheerders en bewoners. Hij wist hun naam en toenaam. Met Van der Lans maakte hij op 87-jarige leeftijd nogmaals dezelfde tocht, zij het in een auto. Bij elke stop herinnerde De Jong zich een bewoner of had hij een anekdote paraat over het complex, de kolenboer of de tuinier.

Voor De Jong, die tot aan zijn dood in een bescheiden flat in Osdorp woonde (waarop hij ruim dertig jaar had gewacht), draaide volkshuisvesting om mensen. Hij werkte met ‘levend materiaal’, zoals hij zelf graag zei. Hij was begonnen in een tijd waarin huurders die klachten hadden zich niet tot een beheerder of commissie wendden, maar direct het bestuur van de vereniging aanspraken. Zoals De Jong de namen van de huurders kende, zo kenden de huurders de bestuurders. Ze ontmoetten hen in de buurt of op vergaderingen van de vereniging.

Toen De Jong in 1983 met pensioen ging, was de Algemene Woningbouwvereniging uitgegroeid tot de grootste van het land, met zo’n twintigduizend woningen en veertigduizend leden. In 2008 fuseerde de AWV met Het Oosten tot Stadgenoot, dat nu maar liefst dertigduizend woningen bezit. Ook voor iemand als De Jong zouden dat te veel namen en adressen zijn om te onthouden. En dan is Stadgenoot nog een van de kleinere corporaties in Amsterdam.

Vocht en schimmel

De tijd dat bestuurders namen van huurders kenden, is allang vervlogen. En de bewoners zelf kennen slechts de systemen. Dat begint al bij het zoeken naar geschikte huisvesting. Via WoningNet moeten ze zichzelf inschrijven en kunnen ze reageren op een woning. Degene met de meeste punten heeft er als eerste recht op. Wie de woning krijgt toegewezen, moet snel allerlei documenten aanleveren die bewijzen dat je er werkelijk recht op hebt: een inkomensverklaring, de drie laatste loonstrookjes of een specificatie van de uitkering, een jaaropgave. ‘Dit moet allemaal binnen twee dagen geleverd worden. Digitaal,’ vertelt Ingrid Houtepen, teamleider van de onafhankelijke stichting !WOON. ‘Lukt dat niet, dan gaat op de derde dag de woning meteen door naar de volgende op de lijst.’

!WOON is in 2017 ontstaan na een fusie van alle Wijksteunpunten Wonen en wordt gefinancierd door de gemeente als vraagbaak voor bewoners over huren, kopen, energie en participatie.

Klachten gaan vaak om vocht en schimmel, gecombineerd met bouwkundige problemen. ‘Bewoners moeten daarin de regie pakken, maar dat is niet zoals het hoort.’

In 2021 handelde !WOON zo’n 74.500 contacten af – variërend van telefonisch advies voor energiebesparing tot huisbezoek en hulp bij de gang naar de Huurcommissie. Bijna eenderde van alle vragen ging over onderhoud en ruim de helft daarvan weer over corporatiewoningen. Vaak lopen huurders vast in een digitaal systeem waarbij aannemers (‘co-makers’ in corporatiejargon) het geregeld laten afweten.

Corporaties – of aannemers – proberen soms niet eens de problemen op te lossen. ‘Dan sturen ze de mensen door naar ons,’ zegt Jeroen Koster van !WOON. Het gaat vaak om vocht en schimmel, gecombineerd met bouwkundige problemen. ‘Bewoners moeten daarin de regie pakken, maar dat is niet zoals het hoort.’

Veel van die zaken belanden bij de Huurcommissie, maar een uitspraak betekent nog geen reparatie. Deze geschillencommissie kan alleen huurkorting opleggen. Voor corporaties is het vaak vele malen goedkoper die huurkorting te laten voortbestaan dan het probleem op te lossen. Koster zelf betaalde tien jaar lang een verminderde huur.

Achterstallig onderhoud

De onderhoudsproblemen in de stad vormen een groeiend probleem. In 2019 deed de lokale tv-zender AT5 samen met debatcentrum De Balie onder de noemer Huren met kuren onderzoek naar achterstallig onderhoud in huurwoningen. Op een peiling kwamen binnen drie weken duizend reacties binnen – vooral van huurders met problemen. Opvallend vaak (60 procent) bewoonden zij een corporatiewoning. Op een geplande debatavond weigerden de corporaties op het laatste moment tekst en uitleg te komen geven. ‘Het was te vooringenomen,’ zei een woordvoerder van corporatie Eigen Haard, ‘niet op een afgewogen manier, alleen gefocust op de dingen die mis zijn.’

De toenmalige directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) Egbert de Vries wilde de Balie online wel te woord staan. Een renovatie kost soms wel 150 duizend euro per woning, vertelde hij. Opknappen kost volgens hem al snel tussen de 60 en 80 duizend euro. ‘Zelfs dat heb je niet zomaar liggen als corporatie.’

Dat is maar zeer de vraag. Afgelopen zomer meldde Follow the Money dat woningbouwcorporaties veel rijker zijn dan gedacht. Ondanks de veelbesproken verhuurderheffing (de belasting op sociale huurwoningen die in 2013 is ingevoerd en in 2022 weer verdween) boekten alle woningbouwcorporaties bij elkaar tussen 2000 en 2020 een cumulatieve nettowinst van bijna 52 miljard euro, gemiddeld 2,6 miljard euro per jaar.

Volgens de Autoriteit Woningbouwcorporaties is er veel meer financiële ruimte om te bouwen en te verduurzamen dan waar Binnenlandse Zaken, het departement dat over wonen gaat, vanuit ging. Terwijl de huuropbrengsten jaarlijks flink stijgen, zo meldt de toezichthouder, neemt het aantal sociale woningen alleen maar af door sloop, verkoop of overheveling naar de vrije sector.

‘Niet alleen is het aandeel corporatiewoningen scherp afgenomen van bijna 40 procent midden jaren tachtig tot minder dan 29 procent in 2021, sociale huurders behoren ook nog eens steeds vaker tot de allerarmsten in de samenleving,’ schrijft stadsgeograaf Cody Hochstenbach in zijn boek Uitgewoond. Waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek.

Langs elkaar heen

De Amsterdamse corporaties bezaten in 2002 nog 205 duizend zelfstandige sociale huurwoningen. Dat aantal bedraagt volgens het laatste jaarrapport van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties nu nog maar 166 duizend. Daar komt nog bij dat ook het aantal particulieren dat sociaal verhuurt drastisch is afgenomen. Tussen 2019 en 2021 is het aantal lage inkomens in Amsterdam licht toegenomen, meldt de rapportage Wonen in Amsterdam 2021 van de gemeente en corporaties. Tegelijkertijd slonk de woonvoorraad voor lage inkomens flink. Waar de landelijke politiek praat over scheefwoners die in een te goedkoop huis wonen, gebeurt in Amsterdam juist het tegenovergestelde: 16 procent van de dure huurwoningen wordt bewoond door mensen met een laag inkomen.

De huren stijgen, gebreken of niet, altijd door. Volgens Follow the Money steeg de kale huurprijs van een sociale huurwoning sinds 2000 met 79 procent, van 312 euro naar 560 euro. Dat gaat nou eenmaal zo in het systeem. Als iemands inkomen hoger wordt, stijgt de huur automatisch nog een beetje meer. Wie denkt recht te hebben op een huurkorting omdat zijn of haar inkomen weer lager is geworden, moet dat zelf aankaarten. En dat valt niet mee. ‘Alles is te ingewikkeld geworden,’ zegt Jeroen Koster van !WOON. Hij adviseert al twintig jaar lang bewoners, maar zit tegenwoordig met een dikke stapel papier bij zijn jaarlijkse huurverhogingsspreekuur. ‘Er zijn zoveel regels en uitzonderingen.’ Ook merkt hij dat corporaties zelf lang niet alles weten omdat vrijwel alles is uitbesteed aan aannemers.

Een huurder van een woning aan de Eerste Jan Steenstraat in de Pijp had last van lekkage en belde in augustus 2021 naar Ymere. ‘Op 3 september hebben zij letterlijk naar de muur gekeken van een afstandje.’ Om vervolgens de aannemer te bellen. Die kwam en keek ook naar de muur om te concluderen niets te kunnen doen. Daarna kwam er weer iemand van de corporatie, maar pas in juni 2022 werd de lekkage opgelost.

‘Voor alles moet je bij een ander bedrijf zijn, want de een doet alleen maar elektriciteit en de ander weer iets anders.’

‘In een korte tijd zijn er zoveel mensen over de vloer geweest. Ik weet niet goed waar te beginnen,’ zei een andere bewoner die al anderhalf jaar kampt met lekkages en ernstige schimmel.

‘Ze werken voortdurend langs elkaar heen,’ vertelt ook Nadia (65). Ze staat in de tuin van haar benedenwoning ergens in de Indische Buurt. Aan haar voeten liggen twee rijen stoeptegels vakkundig opgestapeld, elke rij vier tegels hoog. Dit is het afstapje dat een aannemer namens Eigen Haard voor haar maakte om de halve meter te overbruggen die de drempel van de keukendeur scheidt van de tuin. Nadat de Huurcommissie had geoordeeld dat de tegels konden verschuiven en daarom gevaarlijk zijn, zijn ze aan elkaar gelijmd met tegelkit. Nadia, die artritis heeft, is blij dat ze haar tuin weer in kan, maar mooi is anders.

Ze belandde bij de Huurcommissie nadat ze besloten had eens niet stilzwijgend in te stemmen met de jaarlijkse huurverhoging, iets wat ze in de 23 jaar dat ze haar woninkje huurt nog nooit heeft gedaan, vertelt ze.

De doorslag gaf een rattenplaag in haar plafond. Drie jaar moest ze wachten voordat de problemen werden aangepakt. Bezoek durfde ze niet meer te ontvangen, uit angst dat het ongedierte, dat via de rioleringsbuizen omhoog klom, een keer zijn snuit zou vertonen. Toen de werkzaamheden eindelijk begonnen, bivakkeerde ze twee maanden in haar woonkamer. In de slaapkamer, de keuken en de gang lag al die tijd het plafond open. Het was smerig en het stonk, maar vervangende woonruimte kon ze niet krijgen.

Waarom het zoveel tijd kostte? ‘Voor alles moet je bij een ander bedrijf zijn, want de een doet alleen maar elektriciteit en de ander weer iets anders,’ zegt ze. Voor werkzaamheden die door twee mensen moesten worden uitgevoerd, kwam slechts één iemand opdagen. En dan was er ook nog die zzp’er die halverwege wegliep, omdat hij voor een goedbetaalde klus elders werd gebeld. Ze heeft hem nooit meer teruggezien.

Vangnet

In de documentaire Van krot tot woongenot, die de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties maakte ter gelegenheid van haar negentigjarig bestaan, vertelt de eerdergenoemde Jan de Jong wat sociale huurwoningen zo geliefd maakte. Wie van een woningbouwvereniging huurde, woonde beter dan bij een particulier. ‘Je had ook het vangnet van de corporatie achter je: als er iets stuk was, werd dat behoorlijk gerepareerd.’

Beter wonen dan bij een particulier, in een betaalbare woning die comfortabel is en goed wordt onderhouden, waar iemand zich thuis voelt. Dat is wat de oprichters van de Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam (VAK), de eerste Nederlandse woningbouwvereniging, voor ogen hadden. Ze werd in 1852 opgericht op initiatief van enkele bemiddelde burgers die zich zorgen maakten over de ellendige omstandigheden waarin arbeidersgezinnen leefden. Zo’n 40 procent van de woningen in de stad telde niet meer dan één kamer. Hele gezinnen sliepen in dezelfde bedstee en buren deelden keukens en sanitair. Als die voorzieningen er al waren, want een groot deel van de woningen bevond zich in krotten, op tochtige zolders en in vochtige kelders.

Besmettelijke ziektes verspreidden zich gemakkelijk door de arbeidersbuurten, terwijl ook alcoholisme en zedeloosheid er hoogtij vierden. Wie thuis geen ruimte heeft, zoekt de kroeg op of de straat. Voor zo’n hok moest bovendien flink worden betaald. Tussen 1850 en 1900 verdriedubbelde de Amsterdamse bevolking bijna, tot een kleine zeshonderdduizend inwoners. Al die mensen moesten ergens wonen en dit dreef de huren op. Maar elke cent die aan huur wordt uitgegeven, kan niet worden besteed aan gezonde voeding, aan kleding of aan een opleiding. Zonder goede en betaalbare woningen hield de misère daarom zichzelf in stand, beseften de oprichters van de VAK.

Pandjesbaas

Een van die oprichters was de jurist en latere burgemeester Jan Messchert van Vollenhoven. En nu, meer dan 170 jaar later, staat prins Bernhard Jr., een verre verwant van hem, bekend als een van de grootste hoofdstedelijke huisjesmelkers. Uit onderzoek van Het Parool bleek dat de ‘pandjesprins’ in 2017 privé of via zijn bv’s 590 adressen bezat, waarvan 349 in Amsterdam. Op een deel van die adressen verhuurde hij kamers, zonder vergunning en tegen fikse huren. Het kan verkeren in de geschiedenis van de volkshuisvesting.

De prins werd publiekelijk ontmaskerd als huisjesmelker, maar sommige woningbouwcorporaties doen nauwelijks voor hem onder. Zo lezen we in de jaarrapportage over 2021 van !WOON bijvoorbeeld dat Lieven de Key het tijdelijke contract van een van haar huurders alleen wilde verlengen en omzetten in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ‘als huurder een enorme huurverhoging accepteerde’, te weten naar een maandhuur van 1.800 euro. Daarmee was huurder er overigens nog niet, want Lieven de Key wilde ook de mogelijkheid om die huur jaarlijks te verhogen met maximaal 7 procent bovenop de inflatie.

Het past bij een pandjesbaas, maar minder bij een woningcorporatie.

Corporaties hadden voortaan geen overheidsgoedkeuring vooraf meer nodig voor hun plannen. Ze moesten zich achteraf verantwoorden.

Een van de conclusies van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties in 2013 was dat zij minder moesten denken vanuit privaat ondernemerschap en meer vanuit maatschappelijke dienstbaarheid. Aanleiding voor de enquête waren excessen in de sector als het dreigende omvallen van Vestia, de grootste corporatie in het land, de aanschaf van een oceaanstomer door Woonbron, de bedrijfs-Maserati van Rochdale-bestuurder Hubert Möllenkamp en bouwprojecten in België, Kroatië, Polen en zelfs Zuid-Afrika. Ze bleken slechts het topje van de ijsberg. De enquêtecommissie onder leiding van oud-PVV’er en destijds onafhankelijk Kamerlid Ronald van Vliet rolde van verbazing naar verbazing, niet in de laatste plaats dankzij mantelbaviaan Mydra, die de Alliantie om onverklaarbare redenen had geadopteerd van Stichting AAP, en de coffeeshop die een niet nader genoemde corporatie bouwde voor drugstoeristen.

Schatrijk geworden

Dat het zo uit de hand kon lopen, was het gevolg van een grote stelselherziening begin jaren negentig: operatie-Heerma, genoemd naar de toenmalige staatssecretaris van Volkshuisvesting en oud-wethouder in Amsterdam Enneüs Heerma (CDA).

Operatie-Heerma kwam echter niet uit de lucht vallen; ze was het sluitstuk van een proces dat al in de jaren zestig op gang kwam en dat als doel had de invloed van de overheid op de volkshuisvesting te verkleinen en corporaties om te vormen tot commerciële ondernemingen die hun eigen broek ophielden.

In 1992 kwam Heerma met het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), dat tot 2015 gold als de grondwet voor de corporatiesector. Corporaties hadden voortaan geen overheidsgoedkeuring vooraf meer nodig voor hun plannen. Ze moesten zich achteraf verantwoorden, waarbij gekeken werd naar vier punten: de huisvesting van kwetsbare groepen, de kwaliteit van de woningvoorraad, de financiële gezondheid van de corporatie, en de mate waarin huurders betrokken zijn bij het beleid.

Uit handen gegeven

Heerma kwam ook met een plan voor de financiële verzelfstandiging van de woningcorporaties. Het rijk wilde bezuinigen en de corporaties waren – zoals ambtenaar Patijn voorspeld had – schatrijk geworden door de waardestijging van hun bezit en doordat ze in de jaren tachtig dure rijksleningen massaal boeteloos vervroegd hadden afgelost en vervangen door veel goedkopere leningen op de kapitaalmarkt. De subsidies die ze kregen, bleven ondertussen gebaseerd op de hogere rente en zo incasseerden ze jaarlijks een voordeel van 1 miljard gulden, schrijft historicus Wouter Beekers.

Winsten waren vrijgesteld van vennootschapsbelasting en gemeenten verkochten grond voor sociale woningbouw onder de marktprijs. De overheid had echter alle controle over de sector uit handen gegeven.

Dat zette kwaad bloed in Den Haag. Heerma’s oplossing was de zogeheten brutering: de schulden die de corporaties nog hadden bij het rijk werden weggestreept tegen nog te ontvangen subsidies. Zo scheidden rijk en corporaties formeel hun wegen.

Op de achtergrond bleven de corporaties echter steun ontvangen: winsten waren vrijgesteld van vennootschapsbelasting en gemeenten verkochten grond voor sociale woningbouw onder de marktprijs. De overheid had echter alle controle over de sector uit handen gegeven en Heerma had verzuimd het toezicht goed te regelen.

Grote veranderingen

De Parlementaire Enquête Woningcorporaties en de daaropvolgende nieuwe Woningwet in 2015 hebben tot grote veranderingen in de sector geleid. Een van de belangrijkste is wel dat de commerciële activiteiten van corporaties aan banden zijn gelegd en strikt gescheiden zijn van hun maatschappelijke activiteiten. Het is een maatregel die is ingegeven door de misstanden die de enquêtecommissie boven tafel haalde. Maar al die aandacht voor het financiële wanbeheer verhulde een ander probleem dat maatschappelijk uiteindelijk veel schadelijker is: de verwaarlozing van het eigen bezit.

De Woningwet 2015 stelde bovendien de BBSH buiten werking, Heerma’s grondwet. Ze versterkte de rol van huurdersorganisaties, introduceerde de Autoriteit woningcorporaties (Aw) als onafhankelijke toezichthouder, maar beperkte ook de doelgroep van de sociale woningbouw tot de laagste inkomens.

Toen het kabinet-Pierson in 1901 de eerste Woningwet introduceerde, koos het bewust voor de term ‘volkshuisvesting’. Dit was een term die eind negentiende eeuw in zwang raakte om aan te geven dat goede en betaalbare huisvesting net zo belangrijk is als een goede toegankelijke gezondheidszorg. Het kabinet-Pierson wilde met die formulering de doelgroep voor sociale woningbouw breed houden, een principe waar ook Heerma aan vasthield. De Woningwet 2015 veranderde de volkshuisvesting in een sociaal vangnet voor de allerarmsten. Inmiddels is ook deze wet weer vervangen, door de Woningwet 2022, maar de doelgroep is even beperkt gebleven.

IJskoude sfeer

Door de wooncrisis ligt de focus van de politiek nu vooral op bouwen, bouwen, bouwen.

De Alliantie is actief in veertien gemeenten – van Amsterdam tot Zeewolde – en is ervan overtuigd dat er met de verkoop van een sociale huurwoning drie nieuwe terug kunnen worden gebouwd. ‘Dat klinkt wellicht leuk, maar die rekensom valt alleen rond te krijgen als je de mooiste corporatiehuizen verkoopt en daar kleine studio’s aan de randen van de stad voor terugzet,’ schrijft stadsgeograaf Hochstenbach in zijn boek. ‘Het zou bijdragen aan een verschraling en segregatie van de sociale huursector. Bovendien is er in werkelijkheid niets van terecht gekomen.’

Gemeenten zeiden tegen de visitatiecommissie bovendien te vrezen dat ‘woningen met slechte energielabels worden verkocht om op deze manier aan afspraken uit het energieakkoord te voldoen’.

Ondertussen is onderhoud een ondergeschoven kindje geworden. RTL Nieuws meldde in 2021 dat landelijk zeker 1 op de 25 sociale huurwoningen flinke gebreken heeft. En dat is een ruwe schatting, want lang niet alle corporaties gaven de staat van hun woningen door. Uit de meest recente visitatierapporten over de Amsterdamse corporaties blijkt dat zittende huurders al jaren het gevoel hebben ‘niet meer mee te tellen’ door de focus op starters (Lieven de Key). Bewoners vragen zich af waarom er nog steeds sociale huurwoningen worden verkocht terwijl er nauwelijks nieuwbouw bijkomt (Ymere). En tussen Rochdale en de bewonersraad was sprake van ‘een ijskoude sfeer’. Er wordt te veel ‘gekeken naar de beschikbaarheid voor toekomstige huurders, wat ten koste gaat van de huidige huurders’.

Een aannemersbedrijf lijmde namens Rochdale een luchtfilter dicht in een poging een lekkend dak te verhelpen.

En die huidige huurder in de sociale sector, die door bewust politiek beleid steeds kwetsbaarder is geworden, moet een steeds ingewikkelder – en vaak ook juridisch – gevecht voeren voor een goed beheerde woning.

Een gevecht dat niet zelden eindigt bij Huurcommisie.

Van een woning aan de Mathurastraat lijmde een aannemersbedrijf namens Rochdale een luchtfilter dicht in een poging een lekkend dak te verhelpen.

Dakdekkers van Lieven de Key zakten op het Wethouder De Vriesplantsoen door het dak. Ze repareerden de schade op het dak, maar lieten het gat in het plafond eronder zitten.

Terwijl de buren allemaal een tijdelijke wisselwoning kregen, zat een bewoner aan het Hygiëaplein nog steeds tussen de muren en plafonds met ernstige scheuren. Ymere had alleen ‘een soort kacheltje’ gegeven om het vocht mee weg te zuigen.

Een huurder aan de Tweede van Swindenstraat heeft al bijna twee jaar last van lekkages en schimmel. Mails werden door de corporatie niet beantwoord, maar toen hij dreigde met een kort geding kwam ineens iemand langs – al werd het probleem niet opgelost.

Uiteindelijk kreeg de huurder korting via de Huurcommissie. Op de zitting verklaarde hij dat hij veel liever wil dat de problemen worden opgelost. De verhuurder, Ymere, nam niet de moeite te verschijnen of zich netjes af te melden.

Verantwoording

De uitspraken van de Huurcommissie zijn geanonimiseerd, maar adressen worden wel gepubliceerd. Spit heeft alle 447 zaken die gaan over gebreken in Amsterdam van november 2021 tot november 2022 bestudeerd en de adressen opgezocht op de Amsterdamse digitale kaart met corporatiebezit, 234 van de behandelde zaken betroffen een corporatiewoning, daarvan kreeg de huurder in 127 zaken gelijk.

reactie woningcorporaties

Met meer dan 180.000 woningen in beheer is een stap naar de Huurcommissie niet altijd te voorkomen, stelt de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Alle corporaties en aannemers hebben te kampen met gebrek aan personeel en bouwmaterialen, waardoor werkzaamheden en communicatie vertraging kunnen oplopen. De federatie zegt oog te houden voor de menselijke maat, wijkbeheerders zijn altijd bereikbaar. Door de omvang van het woningbezit is een digitaal meldsysteem nodig, maar er is altijd persoonlijk contact mogelijk. Volgens Stadgenoot is het door materiaal- en personeelsproblemen bij aannemers niet altijd gelukt gebreken binnen zes weken op te lossen, waardoor meer zaken voor de Huurcommissie zijn gekomen. Stadgenoot zegt zoveel mogelijk naar zittingen te komen en de komende jaren meer aandacht te gaan besteden aan de kwaliteit van bestaande woningen. Lieven de Key laat weten elke zaak bij de Huurcommissie serieus te nemen en het belangrijk te vinden alle informatie aan te leveren en aanwezig te zijn. De enkele keren dat dat niet is gelukt, zijn zaken opnieuw ingepland. Ymere heeft veel oudere woningen, wat onderhoud en verduurzaming kostbaar en uitdagend maakt.

Voor woningcorporaties komt de mens op de tweede plaats