Vrij Nederland

Toch, stelt het Ruimtelijk Planbureau (RPB) in het vorige week verschenen werkje Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid, ‘is er geen sprake van een “bubble” of zeepbel, zoals in de populaire literatuur soms wordt gesuggereerd’.

Met de term zeepbel wordt in de door het RPB verfoeide ‘populaire literatuur’ aangeduid dat de huizenprijs is opgepompt met lucht. De huizenprijzen zouden zijn losgezongen van de werkelijkheid, en het enige dat ervoor nodig is om de huizenmarkt in elkaar te laten zakken, is iemand die een gaatje prikt.

Hoe komt het RPB erbij dat de huizenprijs, ondanks de verviervoudiging, geen lucht bevat? Door te kijken naar wat het RPB ‘betaalbaarheid’ noemt en dat te onderscheiden van ‘bereikbaarheid’. De betaalbaarheid van een huis definieert het RPB als de (echte) maandelijkse woonlasten. Die worden niet zozeer bepaald door de (aanschaf)prijs van een woning, maar door de rente die moet worden betaald op de hypotheek. Die rente is de afgelopen jaren gedaald, vooral omdat de inflatie de afgelopen jaren veel lager is dan midden jaren tachtig. Bovendien betaalt de schatkist een steeds groter deel van de rentelasten, vanwege het in Nederland geldende systeem van de hypotheekrenteaftrek.

Naast de (netto) rentelasten spelen bij de betaalbaarheid dingen mee als onderhoud aan de woning en verzekeringspremies voor eigenarenrisico’s. Het RPB brengt het rendement op de investering in de woning – veroorzaakt door stijgende huizenprijzen – in mindering op de maandlasten. Tenslotte relateren de onderzoekers de aldus gevonden echte maandlasten aan het sinds midden jaren tachtig gestegen inkomen, en luidt dus de conclusie: de betaalbaarheid blijft onveranderd. En dus is er geen zeepbel.

Heel anders, aldus het RPB, is het gesteld met de bereikbaarheid. Om die betaalbare maandlasten te kunnen verwerven, moet er namelijk nog wel even een huis worden gekocht, een hypotheekschuld worden aangegaan – en na een jaar of dertig worden afgelost. Dit brengt extra maandelijkse kosten met zich mee, in de vorm van aflossing van de schuld of sparen. Dit is vooral voor starters en voor mensen met een laag inkomen een groot obstakel. ‘Zij kunnen het extra vermogen dat zij bij hogere huizenprijzen moeten opbouwen om de lening te kunnen aflossen, niet opbrengen. Hun inkomen is te laag om naast de maandelijkse kosten van levensonderhoud zo’n groot bedrag te kunnen sparen.’
Waar het dus kortweg op neer komt: de maandelijkse rentelasten zijn prima op te brengen, maar de aflossing niet. Huizen kopen is voor starters en kleinverdieners niet zozeer een vraagstuk van gebruikskosten van de woning, maar van (gebrekkige) vermogensopbouw. Of je nou door de kat of door de hond gebeten wordt, placht mijn moeder te zeggen, pijn doet het allebei. Toch is het wel een nuttig onderscheid.

Maar wat zo intrigerend is, is de stelling dat er dus geen zeepbel groeit achter de vrolijke façade op de huizenmarkt. Dit volgt helemaal niet uit de overigens nuttige exercitie.

Het belangrijkste bezwaar tegen de conclusie is dat de prijsstijging van de woning zit ingebouwd in de ‘echte maandlasten’. Als de huizenprijs stijgt, dalen de ‘echte’ maandlasten voor huizenbezitters. Omdat de huizenprijzen al twee decennia onafgebroken stijgen, is dit ook de verwachting van zowel bezitters als nieuwkomers op de huizenmarkt. Drie keer raden wat er dan gebeurt als de huizenprijzen – om wat voor reden dan ook – een keer dalen: een zichzelf versterkend proces van stijgende maandlasten, verder dalende prijzen, verder stijgende maandlasten – kortom, dan knapt de bel.

Het goede nieuws is dan natuurlijk dat de bereikbaarheid van een koophuis voor starters en kleinverdieners enorm is toegenomen.