Vrij Nederland

Die vpb-kwestie maakt deel uit van een vrij ordinair gevecht om euro’s; de grote vraagstukken liggen elders.

De directeur van de Amsterdamse woningbouwvereniging Het Oosten, Frank Bijdendijk, levert aan die fundamentelere discussie een betekenisvolle bijdrage met zijn boekje Wonen zonder staatssteun. Het is om te beginnen een overzicht over zestig jaar overheidssturing op de woningmarkt – de successen (veel volume) en de mislukkingen (te weinig kwaliteit). Maar in de kern is het Bijdendijk te doen om de fundamentele vragen. ‘Van wie zijn de corporaties eigenlijk? Wie houdt toezicht op de corporaties? Hoe is de maatschappelijke verankering
geregeld?’

Bij het beantwoorden van die vragen maakt hij gebruik van concrete voorbeelden uit eigen praktijk. De economie van de corporatie komt mooi tot uitdrukking in zijn beschrijving van de ontwikkelingen rond het Mercatorplein in Amsterdam. In de jaren tachtig en negentig verloederde de buurt; Het Oosten heeft samen met alle andere betrokken partijen een nieuw integraal plan voor de buurt gemaakt, dat is tussen 1994 en 1999 ten uitvoer gelegd. Het is een succes. En de grap is dat de corporatie daar flink geld aan verdient.

Dat werkt zo. In een achterstandsbuurt blijft de prijs van huizen achter bij de gemiddelde ontwikkeling in de stad (zie grafiek). Knapt de buurt op, dan stijgt de huizenprijs in die buurt juist sneller dan elders, net zolang tot het prijsniveau in de achterstandsbuurt weer min of meer gelijk is aan dat in andere delen van de stad. Als grooteigenaar van huizen profiteert een corporatie dus stevig van het verbeteren van een buurt, wat de reden is dat corporaties, puur op bedrijfseconomische gronden, veel in wijkverbetering kunnen investeren. ‘Het Oosten,’ schrijft Bijdendijk, ‘heeft zijn voorinvesteringen terugverdiend door na de eeuwwisseling de huurwoningen, die zij had gerenoveerd, met heel veel winst te verkopen!’

Dit type ervaringen voert hem tot een voorstel voor ‘een volkshuisvesting gebaseerd op marktwerking’ waarbij de sociale doelstellingen van de corporaties volledig overeind blijven.
Denk om te beginnen ‘alle vormen van financiële staatssteun weg’, voor de corporatiesector zelf, maar ook voor de huurders. Kijk vervolgens wat er gebeurt met de waardering van het onroerend goed van corporaties: die waarde stijgt enorm. Nu is het bezit nog in veel gevallen gewaardeerd op de historische kostprijs van gebouwen; dan, in een marktsituatie, is waardering op de – veel hogere – marktwaarde geboden. Eind 2006, berekent Bijdendijk, is de marktwaarde van sociale huurwoningen 223 miljard euro, waarvan 158 miljard als eigen vermogen moet worden aangemerkt.

Het directe rendement (huuropbrengsten) op dat vermogen is laag, maar het indirecte rendement (de waardestijging van de woningen, zoals op het Mercatorplein) is hoog. Alle corporaties samen haalden de afgelopen vijf jaar een gemiddeld rendement van 8,5 miljard op het eigen vermogen, oftewel 13,5 miljard euro per jaar. Als gevolg van de sociale doelstellingen (‘te lage’ huren) laten de corporaties nog eens 3,8 miljard per jaar liggen. ‘Marktconform’ hadden ze dus 17,3 miljard kunnen verdienen.

Bijdendijks recept is simpel. Gooi de huurmarkt open, en laat niet de overheid (die jaarlijks 1,6 miljard aan huurtoeslagen uitkeert) maar de corporaties laagverdienende bewoners steunen met een kortingspercentage op de overigens marktconforme huur. Hij noemt dat een ‘inkomensafhankelijke persoonsgebonden woonlastensubsidie’.

Dit idee heeft veel aantrekkelijke kanten. De belangrijkste is dat sociale huurwoningen echte prijzen krijgen, zodat kunstmatige schaarste als gevolg van de huurtoeslag verdwijnt. Bovendien wordt het ‘scheefwonen’, een groot probleem in de sociale huursector, aangepakt. Ten derde: bij hun plannen gaan corporaties veel meer rekening houden met de (kwaliteits)wensen van huurders.
Vragen, om verder over na te denken, zijn er ook. Wordt, in het model-Bijdendijk, de korting op de markthuur voor mensen met lage inkomens bij iedere corporatie verschillend, of is het een landelijke regeling? Vinden we de ongelijkheid die in het eerste geval ontstaat een nadeel of juist een voordeel? Is het systeem ‘shockproof’? Bijvoorbeeld: wat gebeurt er als het indirecte rendement van corporaties (de waardestijging van onroerend goed) wegvalt als gevolg van een crisis op de huizenmarkt?

Het belangrijkste van Bijdendijks bijdrage is echter dit: het is een frisse bijdrage aan het fundamentele debat over de toekomst van de corporaties. Het kabinet mag zich (bij regeerakkoord) hebben voorgenomen niet na te denken over de woningmarkt, in het land gebeurt het lekker toch.