Nu Rutte mag regeren, doet hij alsof er met de woningmarkt niets aan de hand is. Tijdens de verkiezingen was de zieke woningmarkt nog van groot belang. Nu passen de maatregelen over 'Wonen' in het regeerakkoord op één pagina, de allerlaatste. Rutte wil dat de huren van scheefhuurders jaarlijks 5 procent harder stijgen dan de inflatie. En hij wil meer ruimte voor nieuwbouw, ook in het Groene Hart. Maar verder? Niets. Geen enkele maatregel om de woningmarkt weer op de been te helpen. Zelfs geen steuntje in de rug. De door de VVD in het verkiezingsprogramma beloofde halvering van de overdrachtsbelasting (de 6 procent van de aankoopsom die de koper van een tweedehands huis aan de fiscus moet afdragen) is in het regeerakkoord niet terug te vinden.

Ger Hukker, voorzitter van makelaarsvereniging NVM, reageerde niettemin verheugd. 'Mensen kunnen nu weer met een gerust hart een woning kopen,' sprak hij. Alleen maar omdat Rutte conform verwachting de hypotheekrenteaftrek behoudt. Hukker mag blij zijn, maar een gerust hart? Vooralsnog is het aantal transacties op de woningmarkt historisch laag. Sinds de crisis schommelen we rond de 30.000 verkochte woningen per kwartaal, terwijl daarvoor 50.000 transacties normaal was. Huizen staan steeds langer te koop. De verkoop van een vrijstaand huis duurt al gemiddeld 238 dagen, zo meldde de Rabobank onlangs.

Een gerust hart? Nederland heeft, op IJsland na, de grootste hypotheekschuld van Europa: 600 miljard euro, net zoveel als ons nationaal inkomen. De helft van deze hypotheken is 'aflossingsvrij', wat betekent dat mensen hun hypotheekschuld niet aflossen. 'Om de fiscus een poot uit te draaien, worden huishoudens in ons land verleid met allerlei ondoorzichtige en risicovolle fiscale constructies,' schreef topeconoom Lans Bovenberg hierover vorige week in NRC Handelsblad. Naar aanleiding van Bovenbergs artikel brandde op economensite mejudice.nl direct het debat weer los over de vermeende Nederlandse huizenbubbel.

Bubbel of geen bubbel, het is opmerkelijk dat de huizenprijzen in Nederland amper zijn gedaald. Vorig jaar hebben we 5 procent verloren. Voor dit stagnatiejaar verwacht de Rabobank een daling van een kleine 1,5 procent.

Op macroniveau zijn er redenen waarom de prijs op peil blijft. Er is een tekort aan huizen omdat de ruimte schaars is en er onvoldoende nieuwe woningen worden gebouwd. En de rente is laag. Lage rente drijft normaal gesproken de huizenprijzen op, maar nu is het ongetwijfeld een van de reddingsboeien waar de huizenprijs op drijft.

Op microniveau bemerk ik een ander verschijnsel. Het gaat om de combinatie van de aflossingsvrije hypotheek en het in de hypotheek opnemen van 'de kosten koper'. Mijn hypothese is dat ook dit fenomeen de huizenprijs op niveau houdt. De helft van de Nederlanders lost zijn hypotheekschuld niet af. Deze mensen voelen elke cent die ze bij verkoop onder hun eigen hypotheekbedrag gaan zitten direct in de portemonnee. Elke euro die ze omlaag gaan, moeten ze na de verkoop zelf afrekenen bij de bank. Dat maakt goedkoper verkopen extra pijnlijk.

Dat deze huizenbezitters de bij de aankoop van het huis gemaakte kosten in de hypotheek hebben opgenomen, maakt dit probleem nog groter. De 'kosten koper', oftewel de overdrachtbelasting plus de kosten van makelaar en notaris, lopen soms op tot 10 procent van de vraagprijs. Het is nu nog een automatisme om dit bedrag op te nemen in de hypotheek en dus in de nieuwe vraagprijs als het huis weer wordt verkocht. Maar als de hypotheek in de tussentijd niet deels is afgelost en de verwachte waardestijging van de woning is uitgebleven, dan moet de verkoper de 'kosten koper' na de verkoop alsnog afrekenen bij de bank. Auw.

De combinatie van aflossingsvrij lenen en het in de hypotheek opnemen van de kosten koper maakt het voor mensen erg pijnlijk de prijs van hun huis te verlagen. Ze wachten liever nog wat langer. Dit mechanisme zou best de andere reddingsboei onder de huizenprijs kunnen zijn. Premier Rutte en NVM-baas Hukker maken zich hierover blijkbaar geen zorgen, maar of dit huizenkopers nou een gerust hart moet geven? Dat lijkt me niet.