Stel dat de Nederlandse huurregulering een historisch vliegtuig is dat - krom van de metaalmoeheid - gedoemd is tot een noodlanding. Dan is minister Piet Hein Donner de dappere techneut die - met een plakbandje hier en een extra leidinkje daar - poogt de vliegmachine in de lucht te houden. Een ondankbare taak, want ondanks het noeste knutselwerk ontmoet onze held enkel hoon.

Dat is ook onvermijdelijk. Omdat het in het regeerakkoord staat, moet hij enkele uitwassen van het systeem van huurregulering te lijf. Zoals het probleem dat woningcorporaties huizen op gewilde locaties niet voor een hogere prijs mogen verhuren. Of het scheefhuurdersvraagstuk, waarbij goed verdienende mensen te lang in door de woningcorporatie gesponsorde sociale huurwoningen blijven zitten.

Donner kan bij zijn lapwerk creatief zijn: de minister heeft diverse knoppen waaraan hij kan draaien om de huurmarkt te beïnvloeden. Zo kan hij aan de aanbodzijde van de markt sleutelen aan het stelsel van de woningwaardering, het puntensysteem dat de maximale huurprijs van een sociale huurwoning bepaalt. De vraagkant van de huurmarkt kan hij manipuleren door eisen te stellen aan de inkomens van huurders. Maar aan welke knop Donner ook draait, de gevolgen zijn steeds talrijk, en moeilijk te overzien.

Neem Donners voorstel voor het woningwaarderingsstelsel. Om verhuurders van gewilde woningen de kans te geven om bij wisseling van huurder de huur flink te verhogen, wil de minister aan alle zelfstandige huurwoningen 25 punten extra toekennen. Deze punten geven de verhuurder het recht om de huur met een dikke 120 euro per maand te verhogen. Dat is fors, als je bedenkt dat 70 procent van de drie miljoen Nederlandse huurwoningen een huurprijs hebben beneden de 500 euro.

De verontwaardiging is dan ook groot. De Tweede Kamer, de grote steden en de Woonbond vinden dat het anders moet. De minister had in het regeerakkoord immers gezegd dat hij alleen in 'schaarstegebieden' deze puntenverhoging zou doorvoeren? Donner schrijft dat de puntenverhoging echt niet overal en door alle verhuurders zal worden benut. Daar heeft hij vast gelijk in.

Verhuurders vragen in Nederland nu gemiddeld 70 procent van de maximale huurprijs (daarin zit hem ook die structurele subsidiëring van scheefhuurders door woningcorporaties). Zelfs als ze een nieuwe huurder krijgen, verhogen de meeste woningcorporaties niet tot de maximale prijs. De angst van de criticasters voor een landelijke 'huurexplosie' lijkt dus ongegrond.

Maar Donners plan heeft ook gevolgen voor de voorraad sociale huurwoningen. De grens tussen sociale huur en vrije sector ligt op 652,52 euro per maand, ofwel zo'n 140 waarderingspunten. Met de 25 extra punten komen ook alle vrijkomende huurwoningen die nu 115 punten hebben in aanmerking voor verhuur in de vrije sector. Dat betekent dat het aantal sociale huurwoningen zal dalen, oftewel: Donner liberaliseert de bovenkant van de huurmarkt. En wat zal zo'n gedeeltelijke liberalisatie voor gevolgen hebben?

Dezelfde vragen kunnen we stellen bij Donners andere geijver. De salarisgrens van 43.000 euro bijvoorbeeld. Donner wil verhuurders de mogelijkheid geven om alle huurders die meer verdienen dan dit bedrag een jaarlijkse extra huurverhoging van vijf procent te geven. Dit plan is al uitgesteld vanwege de lastige uitvoerbaarheid. De kans op een administratief pandemonium is groot. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het onlangs geëvalueerde 'huur op maat-experiment', waarin dertien woningcorporaties hun huurprijzen hebben gebaseerd op het inkomen van de huurder. Zelfs bij deze paar duizend woningen hadden de corporaties al last van de administratieve rompslomp. En wat zal het relateren van de huurprijzen aan een willekeurig salarisniveau verder voor gevolgen hebben?

Feit is dat Donners dappere piecemeal engineering de huurmarkt er niet beter op zal maken. Daarvoor is het reguleringssysteem te verrot. De Nederlandse woningmarkt - de koopmarkt en de grondmarkt incluis - moet als geheel herontworpen worden. Totdat we daaraan durven te beginnen, kan Donner niets anders dan onvolkomen pleisters plakken.