De gebeten hond is Hans Hoogervorst, voorzitter van de Autoriteit Financiële Markten, de onafhankelijke gedragstoezichthouder inzake sparen, lenen, beleggen en verzekeren. De oud-minister van Volksgezondheid en Financiën riep de toorn van de partijen op de woningmarkt over zich af door aan te kondigen dat hij de zogeheten 'tophypotheken' wil terugbrengen van een procent of twintig van de markt tot minder dan vijf. In grote lijnen betekent dat: minder kredietverlening op een toch al wankele huizenmarkt.

Maar wat betekent het precies? Preciezer: wat is een tophypotheek eigenlijk? Die vraag is moeilijker te beantwoorden dan je zou denken omdat er twee aspecten van belang zijn. Ten eerste: het hypotheekbedrag ten opzichte van de (markt)waarde van het huis. Ten tweede: de maandelijkse hypotheeklasten ten opzichte van het (huishoud)inkomen.

Als het gaat om de waarde van het huis hanteren hypotheeknemers (banken dus) een rekensommetje dat begint met de kale verkoopprijs, laten we twee ton als voorbeeld nemen. De marktwaarde is dan een percentage van die kale verkoopprijs, meestal een procent of 90, dus komen we op 180.000 euro. Dan hanteren ze drie toestanden: een voor hypotheken voor minder dan 75 procent van de marktwaarde; een voor tussen de 75 en 100 procent hiervan; en een voor hypotheken hoger dan 100 procent van de marktwaarde. Hoe hoger het percentage, des te duurder de hypotheek. Een maximale tophypotheek – langs deze lijn van redeneren – bedraagt 125 procent van de marktwaarde, in ons voorbeeld dus 1,25 keer 180.000 is 225.000 euro.

Voor de (beginnende) huizenkopers, echter, geldt een ander sommetje. Die moeten twee ton betalen aan de verkoper; 6 procent (is 12.000 euro) overdrachtsbelasting afdragen, nog eens een mille of drie achterlaten bij de notaris, en (als ze die in dienst hebben genomen) nog eens drieduizend euro betalen aan de kopende makelaar. Totaal: 218.000 euro. Met een verfbeurtje, de verhuizing, wat vloerbedekking en een nieuwe bank is die tophypotheek dus zo op. Ze hebben dan wel een schuld van 225.000 euro en een huis dat 180.000 euro waard is, en dus een restschuld van 45.000 euro. Is het bonanza op de huizenmarkt (zoals de afgelopen decennia), dan is er geen vuiltje aan de lucht; dalen de huizenprijzen, dan kan het lastig worden.

De tweede manier om naar een tophypotheek te kijken, is via het inkomen. De norm is: 4,5 tot maximaal 5,5 keer het jaarsalaris. Als vrouwlief een modaal jaarinkomen verdient (30.000 euro) en manlief met zijn deeltijdbaan de helft, is de maximale hypotheek dus 5,5 keer 45.000 is 247.500 euro – ons stel kan dat huis van twee ton dus net binnen de inkomensgrenzen betalen. Dat gaat goed zolang het inkomen stijgt, maar in geval van bijvoorbeeld werkloosheid van de hoofdkostwinner (die hiermee in inkomen zakt van 30.000 naar 21.000 euro; de maximale hypotheek zou dan 198.000 euro bedragen) dreigen er problemen met het kunnen voldoen van de maandelijkse rentebetalingen.

In de praktijk vormen alleen tophypotheken die dat in beide opzichten zijn een risico. Als ons stel samen een ton zou verdienen, was een hypotheek van 225.000 euro bij een marktwaarde van 180.000 euro geen probleem. En het inkomensvraagstuk zou een stuk overzichtelijker zijn als de waarde van het huis drie ton zou bedragen.

Dubbele tophypotheken zijn het echte risico. Hoogervorst heeft gelijk dat hij daar iets tegen wil doen. Dat dat beroerd uitkomt op de huizenmarkt, is evident. 
Maar het is pas echt cynisch een financieel kwetsbare
groep starters overladen met risico de huizenmarkt op te sturen om de vermogenspositie van langdurige huizen-bezitters te ondersteunen.