Zagen we vorige week dat de hypotheekrenteaftrek op de koopmarkt er eigenlijk alleen toe leidt dat de huizenprijzen stijgen, deze week kijken we naar de sociale huurmarkt. Die is zo mogelijk nog vreemder vormgegeven dan de koopmarkt. Jaagt de hypo-aftrek de prijzen van koophuizen op, waardoor die vooral voor starters te duur worden, door de regulering op de huurmarkt zijn de prijzen van sociale huurwoningen juist te laag, waardoor wachtlijsten ontstaan. Ook hier zijn starters de klos: ze moeten jaren wachten op een sociale huurwoning.

De sociale huurmarkt wordt door de overheid vormgegeven met de beste bedoelingen: betaalbare huizen beschikbaar stellen voor huishoudens met relatief lage inkomens. Helaas pakt het in de praktijk anders uit. De overheid beïnvloedt de huurmarkt op drie manieren: de maximale huurprijs, de huurtoeslag en het systeem van woningbouwcorporaties.

De maximale huurprijs is ingevoerd om huurhuizen betaalbaar te houden. Het aantal punten dat een huis scoort, bepaalt de maximale huurprijs die een verhuurder mag vragen. Wat is het effect van zo’n, op het eerste gezicht, redelijke en verstandige maatregel? Dat er wachtlijsten ontstaan! Een maximumprijs heeft alleen zin als die lager is dan de prijs die op een gewone markt zou worden betaald: de maximumprijs ligt dus onder het snijpunt van de vraag- en aanbodcurve. Dat betekent helaas ook dat er tegen die maximumprijs op de markt meer vragers zijn dan aanbieders. Er is, anders gezegd, een vraagoverschot. Er ontstaat een wachtrij van mensen die tegen die lage maximumprijs graag een huis zouden willen huren.

De huurtoeslag verergert dit probleem. Deze toeslag is de pendant van de hypotheekrenteaftrek op de koopmarkt: mét huurtoeslag (c.q. hypotheekrenteaftrek) is de vraag van consumenten groter dan zonder. Voor hetzelfde netto huurbedrag (huurprijs minus huurtoeslag) kunnen ze zich een duurder huurhuis permitteren dan zonder huurtoeslag het geval zou zijn. Het vraagoverschot wordt daardoor nog groter. In Amsterdam is de wachtlijst voor een sociale huurwoning opgelopen tot zeven jaar.

In het Nederlandse huisvestingssysteem zijn de woningbouwcorporaties de aangewezen partij om voor zoveel extra woningaanbod te zorgen dat de wachtlijsten verdwijnen. Maar de – verzelfstandigde – woningbouwcorporaties spelen de hun toebedachte rol niet. Dat heeft minimaal twee oorzaken. Ten eerste geldt ook voor de corporaties het restrictieve beleid inzake de ruimtelijke ordening – huizen bouwen gaat zo maar niet. Ten tweede staat huizen bouwen op de sociale huurmarkt gelijk aan verlies maken. Als de maximale huurprijs (die corporaties als verhuurder binnenkrijgen) lager is dan de kosten van het aanbieden van de woning (bouw, onderhoud, het verhuren zelf, et cetera), dan betekent elk extra huis extra verlies. En hoe groter het extra aanbod, hoe groter het geleden verlies. Vinden we het gek dat de corporaties niet staan te trappelen om het aanbod te vergroten?

Grosso modo geldt voor de sociale huurmarkt dus hetzelfde als voor de koopmarkt: de interventies van de overheid zijn goedbedoeld, maar pakken slecht uit. En de kosten zijn indrukwekkend: een paar miljard euro.

De hoofdlijnen van de hervorming van de woningmarkt zijn hiermee geschetst: in ruil voor belastingverlaging, vooral aan de onderkant van de inkomensverdeling, kan de bulk van de regelingen (hypo-aftrek; maximum huurprijs; huurtoeslag) worden geschrapt. Netjes, ver van te voren aangekondigd, maar die kant moeten we op.

Daarbij doet zich nog de interessante omstandigheid voor dat vrijmaking van de huursector zal leiden tot een spectaculaire herwaardering van het bezit van corporaties. Tegen de nieuwe, hogere huurprijzen zijn de woningen op de corporatiebalans veel meer waard. Het afromen van deze ‘windfall profit’ geeft de overheid alle financiële ruimte om de scherpe kantjes af te slijpen van die o zo nodige hervorming van de woningmarkt.