Concurrentiebeperkende regulering die niet of onvoldoende bijdroeg aan publieke belangen is geschrapt; subsidies zijn verlaagd of verdwenen; in sommige markten treedt de overheid nu zelfs op als bedenker en maker van een markt (gezondheidszorg).

De huizenmarkt bleef tot nu toe praktisch buiten schot. De reden hiervoor ligt niet in de superieure regulering van de huizenmarkt – die nieuwe interventies overbodig zou maken – , maar in de omstandigheid dat over de huizenmarkt vooral is gediscussieerd vanuit het perspectief van de hypotheekrenteaftrek, een politiek lastig onderwerp. Het afgelopen jaar pas hebben verstandige beleidsdenkers als (scheidend) topambtenaar Jan Willem Oosterwijk van Economische Zaken en de (inmiddels vertrokken) directeur van het Centraal Planbureau Henk Don, de huizenmarkt getypeerd als een ‘vergeten dossier’, en wordt er werk gemaakt van het uiteenrafelen van zin en onzin van de bestaande regulering en subsidieregelingen op de huizenmarkt. Nout Wellink, de president van De Nederlandsche Bank, gaf als zijn mening te kennen dat de hypotheekrenteaftrek geleidelijk maar volledig moet worden afgeschaft.

De conclusie van dit soort studies is, grofweg geformuleerd, dat de huizenmarkt een overgereguleerde, subsidieverslindende bende is, waarbij de publieke doelen die met het overheidsbeleid worden nagestreefd ook nog eens niet worden gehaald. Oosterwijk plaatst (in zijn nieuwjaarsartikel 2006 in het vakblad ESB) de toestand op de woningmarkt expliciet in de context van insiders en outsiders: de huidige regulering bevoordeelt de insiders (die in een grijs verleden een huis hebben gekocht, of nog steeds een klein huurtje betalen van een inmiddels bovenmodaal inkomen) ten nadele van de outsiders: starters en mensen met een laag inkomen.

De beste analyse die tot nu toe over de huizenmarkt verscheen, is van de hand van drie auteurs van de Stichting voor Economisch Onderzoek (SEO): Een nieuw fundament, borging van publieke belangen op de woningmarkt, vlak voor de zomer verschenen. Aardig detail daarbij is dat twee auteurs inmiddels van baan zijn gewisseld. Carl Koopmans is directeur geworden van het nieuwe planbureau van Verkeer en Waterstaat, het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid; Coen Teulings werd dit voorjaar directeur van het Centraal Planbureau (CPB), als opvolger van Henk Don. De analyse wordt door de auteurs niet alleen in geschrift maar ook in persoon naar Den Haag gebracht.

Zoals het hoort, kiezen de SEO-auteurs als startpunt van de analyse een woningmarkt waarin de overheid niet intervenieert. Dat is geen impliciet oordeel over de wenselijkheid van interventies, maar een analytisch startpunt. De vervolgvraag is wat er fout gaat op zo’n volledig vrije huizenmarkt: welke publieke belangen raken in het geding? Op een volledig vrije huizenmarkt gaan volgens de SEO niet zo gek veel dingen mis. Het grootste probleem is een klassieker: als mensen zonder meer overal huizen mogen bouwen, verpesten ze natuur en landschap voor anderen. Enige ruimtelijke ordening – hier is bouwen toegestaan, daar niet – is daarom geboden.

Het tweede serieuze probleem is risico-selectie door verhuurders. Op een volledig vrije woningmarkt, hebben verhuurders liever solide dan minder solide huurders, waardoor ‘slechte risico’s’ – arme mensen bijvoorbeeld die de huur niet kunnen betalen – geen kans krijgen om een huis te huren. Enige ordening in de verdeling van een bescheiden deel van de huurmarkt is daarom wenselijk.

Alle andere problemen die zouden kunnen samenhangen met een volledig vrije woningmarkt worden door de SEO-auteurs keurig geïnventariseerd en vervolgens terzijde geschoven als kwantitatief onbelangrijk, makkelijk oplosbaar, of niet-oplosbaar via de woningmarkt. Een beetje overheidssteun, bijvoorbeeld, bij het grootschalig opknappen van panden kan geen kwaad; net als een bescheiden subsidie op het kopen van een huis. Segregatie is wel een probleem, maar een vraagstuk dat zich via de woningmarkt lastig laat oplossen.

Vergeleken met deze bescheiden oogst aan solide gronden om in te grijpen in de woningmarkt, lijkt het huidige overheidsbeleid van een andere planeet te komen. De overheid grijpt (vooral) via vier instrumenten in op de huizenmarkt: de hypotheekrenteaftrek, ruimtelijke beperkingen op de grondmarkt, de huurprijsregulering en de huurtoeslag. Per saldo is het effect van deze maatregelen dat belastingtarieven te hoog zijn, koophuizen te duur en huurhuizen te goedkoop. Volgende week gaan we kijken hoe dat precies werkt.