Er zijn tekenen dat de huizenmarkt aan het afkoelen is. Het aantal verkochte huizen krimpt iets; volgens een recent bericht in de Volkskrant verlaagt meer dan het gebruikelijke aantal verkopers zijn vraagprijs; bij makelaarskantoren is het rustig. Het zou raar zijn als het anders was.
Maar de ultieme vraag op de huizenmarkt is natuurlijk: wat gebeurt er met de prijzen? En juist op dat punt is het zaak de goede getallen in de gaten te houden. Omdat de Nederlandse journalistiek hiermee nogal slordig is – men neemt het verkeerde getal en trekt vaak onjuiste conclusies – verwijs ik graag naar de juiste bron: de ‘prijsindex bestaande koopwoningen’ van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster (www.cbs.nl).

Veel van wat we in de kranten lezen en op de televisie zien over de huizenmarkt is gebaseerd op getallen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De makelaars turven netjes de verkochte huizen (van appartement tot vrijstaande woning) en de bijbehorende verkoopprijzen. Dat tellen ze op (en dan hebben ze het totale marktvolume in een periode) en ze berekenen het gemiddelde (en dan hebben ze de gemiddelde transactieprijs).

Deze gemiddelde transactieprijs haalt het nieuws. In de eerste grafiek is te zien dat die de afgelopen jaren lekker door is gestegen van 210.000 euro in het derde kwartaal van 2003 tot 251.000 euro in het tweede kwartaal van dit jaar. In het derde kwartaal van 2008 daalde de gemiddelde transactieprijs tot 248.000 euro, en dus kopten de kranten ‘Huizenprijs omlaag’. Dat zal in menige huiskamer tot onrustig geschuifel hebben geleid.

Wat is er mis met deze voorstelling van zaken? De gemiddelde transactieprijs is niet hetzelfde als de gemiddelde huizenprijs. Ik geef even een extreem voorbeeld, ontleend aan de toelichting van het CBS en het Kadaster op hun prijsindex. Stel dat in een willekeurig kwartaal alleen Amsterdamse grachtenpanden verkocht worden voor een miljoen euro het stuk. Stel dat in een willekeurig tweede kwartaal alleen eengezinshuizen verkocht worden voor twee ton het stuk. Is dan van het ene op het andere kwartaal de huizenprijs met tachtig procent gedaald? Nee, zegt ons gezonde verstand. Ja, laat de krant ons weten. Nee, zegt de om deze reden veel zinniger prijsindex.

Anders dan de ‘rauwe’ NVM-getallen corrigeert de prijsindex voor de kwaliteit van de verkochte huizen. Dat gebeurt op basis van de zogeheten WOZ-waarde van huizen; WOZ staat voor Wet Onroerende Zaakbelasting, en is een taxatiewaarde. De grachtenpanden uit het voorbeeld zullen een veel hogere WOZ-waarde hebben gehad dan de eengezinswoningen. Als er al een prijsdaling uit de prijsindexmethode zou rollen in dit voorbeeld, is die in elk geval veel gematigder (en dus realistischer) dan de rauwe NVM-getallen suggereren.

Deze prijsindex nu, laat voor de Nederlandse markt in het derde kwartaal helemaal geen daling zien. De prijzen in september zijn gestegen met 2,5 procent ten opzichte van september 2007. Die prijsstijging neemt wel af, want de afgelopen jaren schommelde die tussen de 3,5 en 4,5 procent.
Als u echt heeft opgelet, denk u: hé Frank, je vergelijkt nu met een andere periode. Bij de NVM ging het om een daling van het derde ten opzichte van het tweede kwartaal 2008 (min drieduizend euro) en bij de prijsindex vergelijk je met vorig jaar (plus 2,5 procent). Dat klopt.

Check bij berichten over de huizenmarkt de komende tijd steeds drie dingen: de gebruikte indicator; de verandering van maand op maand of kwartaal op kwartaal (de korte beweging, die vaak vervuild is door seizoensinvloeden); de verandering ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder (de langere beweging zonder seizoensinvloeden).

Ik zeg niet dat het leven makkelijker wordt als u de goede feiten gaat onderscheiden van de slechte, wel dat u beter in gaten kunt houden wat er gebeurt op de Nederlandse huizenmarkt.