Geredeneerd vanuit het publieke belang, zijn er niet zo gek veel redenen voor de overheid om in te grijpen in de huizenmarkt, zagen we vorige week. Ruimtelijke ordening is nodig (omdat mensen anders huizen gaan bouwen op plekken met een hoge landschaps- of natuurwaarde voor alle anderen) en een beperkte regulering van de huurmarkt (om huizen te reserveren voor mensen die op een vrije huurmarkt als ‘slecht risico’ te boek zouden staan). Toch is op de huizenmarkt in de laatste decennia een wirwar aan regulering ontstaan – met alle gevolgen van dien.

Deze week kijken we naar de koopmarkt. De belangrijkste ingreep van de overheid op de koopmarkt is de aparte fiscale behandeling van het eigen huis. Door de combinatie van huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek valt de huizenbezitter per saldo een aftrekpost ten deel, die de bruto woonlasten verlaagt. Een andere manier om dit te zeggen is dat de koopkracht van burgers op de huizenmarkt hoger is mét dan zonder de bijzondere fiscale behandeling van de eigen woning.

Het klassieke argument voor deze bevoordeling van kopers boven huurders ten laste van de schatkist is dat kopers betere burgers zijn. In het rapport Een nieuw fundament van de SEO, in deze serie eerder aangehaald, stellen de auteurs echter: ‘De positieve externe effecten van eigen woningbezit zijn beperkt van omvang. Huiseigenaren zijn (vergeleken met huurders) iets actiever als burger, ze stemmen vaker, en ze doen meer aan huis- en tuinonderhoud.’

Op deze gronden is er iets te zeggen voor wat koopsubsidie (of renteaftrek), maar de kwantitatieve effecten zijn zo klein dat het wijs is het walletje bij het schuurtje te houden.

Op dit moment echter, worden wal en schuur zo ver van elkaar weggehouden als alleen op een serieus landgoed mogelijk is. In 2001 was het ‘budgettair beslag’ van het eigen huis (de kosten voor de schatkist) dik acht miljard euro, een bedrag dat inmiddels is opgelopen tot grofweg twaalf miljard euro.

Wat koopt Nederland voor die twaalf miljard? Het korte antwoord is: hogere huizenprijzen en anders niets. Kijk voor het iets langere antwoord even naar de vraag- en aanbodcurves in de grafieken. De aanbodcurve op de koopmarkt is nagenoeg verticaal, omdat de huizenmarkt vooral een tweedehands markt is: bestaande huizen wisselen van eigenaar. Waar je normaal zou verwachten dat hogere prijzen tot hoger aanbod leiden – nieuwbouw dus – is dat op de koopmarkt nauwelijks mogelijk vanwege de bouwbeperkingen als gevolg van ruimtelijk ordeningsbeleid.

Dan de vraag. De banken in Nederland concurreren om de gunsten van de huizenkopers met slogans als ‘de laagste netto maandlasten’. Dat woordje ‘netto’ betekent dat het fiscale voordeel van het eigen huis wordt meegenomen in de hypotheekberekeningen. Hoe hoger het fiscale voordeel, des te lager de ‘netto maandlasten’, des te hoger de prijs waarvoor iemand een huis kan kopen. Vergeleken met een situatie zonder hypo-aftrek, schuift de vraagcurve dus naar rechts.

Het gevolg van deze vraagimpuls is eenduidig: de huizenprijzen stijgen. En verder gebeurt er helemaal niets. Omgekeerde werkt het ook: afschaffen van de hypotheekrenteaftrek doet de vraagcurve naar links schuiven en leidt dus tot prijsdalingen. De orde van grootte van het prijseffect is vijfentwintig procent, blijkt uit diverse schattingen.

Het aardige – of idiote – van de fiscale behandeling van de eigen woning is dat het echte effect op de netto woonlasten, misschien moet we dit ‘netto netto woonlasten’ noemen, nul is. De winst van de koper die voortvloeit uit de hypoaftrek is even groot als het verlies dat hij leidt omdat hij een hogere hypotheek moet afsluiten vanwege de, door diezelfde hypoaftrek, opgestuwde huizenprijs.

De fiscale behandeling van het eigen huis is dus gekkigheid. Voor mensen die geen huis bezitten is het overigens wel nare gekkigheid: starters op de koopmarkt maken weinig kans. En het is dure gekkigheid: een miljard of twaalf aan belastinggeld dus. Ronduit het verstandigst is het daarom, deze vorm van ingrijpen op de woningmarkt te beëindigen. Natuurlijk: met een keurig nette overgangsregeling. Natuurlijk: met een lange overgangstermijn. Maar even natuurlijk: weg ermee.

Op de huurmarkt is de situatie zo mogelijk nog vreemder: daarover volgende week.